3 สมาคมชี้อสังหาฯปี 69 ยังเปราะบาง เร่งมาตรการรัฐปลดล็อกดีมานด์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเข้าสู่ช่วงเปราะบางอีกครั้ง หลังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ขยายตัวต่ำ หนี้ครัวเรือนระดับสูง และการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด โดยผู้ประกอบการประเมินตรงกันว่าปีนี้จะยังไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวเต็มรูปแบบ แต่เป็นช่วงเวลาของการ “ประคองตลาด” ท่ามกลางความไม่แน่นอนหลายด้าน

มุมมองดังกล่าวถูกสะท้อนจากเวทีสัมมนา “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ ปี 2026” ซึ่งรวบรวมความเห็นจากผู้นำอุตสาหกรรมและนักวิเคราะห์เศรษฐกิจ ซึ่งประเมินตรงกันว่าตลาดที่อยู่อาศัยไทยกำลังเผชิญจุดเปลี่ยนสำคัญ ทั้งด้านโครงสร้างดีมานด์และสภาพเศรษฐกิจโดยรวม

เศรษฐกิจชะลอ กำลังซื้อหด

รศ.ดร.ธนวรรธน์ พลวิชัย อธิการบดีมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปี 2569 อาจเติบโตเพียงระดับ 1-2% ภายใต้ความเสี่ยงจากราคาพลังงานและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่อาจกระทบต้นทุนพลังงานและการขนส่ง

เศรษฐกิจที่เติบโตต่ำมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อในประเทศ ขณะที่ระบบธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราการถูกปฏิเสธสูงขึ้นในหลายเซกเมนต์ สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และหันไปเน้นการระบายสต็อกเดิมแทน

REIC ชี้ตลาดยังชะลออีกปี

ข้อมูลจาก นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ที่ผ่านมาอยู่ในทิศทางชะลอตัว โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศอยู่ที่ประมาณ 316,000 หน่วย ลดลงราว 9% จากปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนลดลงกว่า 11% สำหรับปี 2569 เดิมมีการคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มทรงตัว แต่หลังเกิดความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและพลังงาน ทำให้แนวโน้มใหม่ชี้ว่าการฟื้นตัวอาจล่าช้าออกไปอีกอย่างน้อยหนึ่งปี

ตลาดที่ยังมีศักยภาพมากที่สุดยังคงเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดผู้ซื้อจริง ขณะที่บ้านมือสองกลับมีบทบาทเพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาต่ำกว่าและอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบกว่าโครงการใหม่ ในด้านซัพพลาย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อลดความเสี่ยง ส่งผลให้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปีที่ผ่านมา

3 สมาคมชี้ตลาดเปลี่ยนโครงสร้าง

ในมุมผู้ประกอบการ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน หลังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง และการเข้มงวดสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและตลาดระดับกลาง-ล่างหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบางเซกเมนต์ชะลอตัว ขณะที่ตลาดระดับบนและลักชัวรี่ยังคงมีดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงผู้ซื้อจากต่างประเทศ ซึ่งเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในทำเลเมืองหลัก เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

โดยมองว่าทิศทางตลาดในระยะต่อไปจะไม่ได้ขับเคลื่อนด้วย “ปริมาณการเปิดโครงการ” เหมือนในอดีต แต่จะเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ดีมานด์เฉพาะกลุ่มมากขึ้น ทั้งกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ กลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง และตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลศูนย์กลางเมือง

ด้าน นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ปัญหาหลักที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่ใช่เพียงกำลังซื้อที่อ่อนตัว แต่รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับล่าง ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของอุตสาหกรรม

สาเหตุสำคัญมาจากระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความระมัดระวังของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่สามารถผ่านเกณฑ์การกู้ได้ แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงก็ตาม

นายสุนทรมองว่า หากไม่มีมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมจากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายเงื่อนไขสินเชื่อหรือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ตลาดบ้านจัดสรรระดับล่างและระดับกลางอาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งกว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ

ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยไทยจำเป็นต้องปรับมุมมองใหม่ต่อโครงสร้างดีมานด์ โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อใหม่ที่ยังมีศักยภาพ เช่น กลุ่มแรงงานในเมือง ข้าราชการระดับต้น หรือคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงาน ซึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายภายใต้เงื่อนไขปัจจุบัน

พร้อมเสนอว่า ภาครัฐควรเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มดังกล่าว ทั้งผ่านมาตรการทางการเงินหรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถขยายฐานผู้ซื้อได้ในระยะยาว

ภาพรวมจากมุมมองของทั้งสามสมาคมจึงสะท้อนตรงกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงปรับตัวครั้งสำคัญ จากตลาดที่เคยเติบโตจากกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก ไปสู่ตลาดที่ต้องพึ่งพาดีมานด์เฉพาะกลุ่มมากขึ้น ทั้งผู้ซื้อกำลังซื้อสูงและนักลงทุนต่างชาติ ขณะที่ตลาดระดับล่างยังต้องอาศัยแรงสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐเพื่อให้สามารถเดินหน้าต่อไปได้

อย่างไรก็ตาม ทั้งสามสมาคมฯ ได้เห็นตรงกัรว่ามาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาด โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ LTV (Loan to Value) ที่เคยช่วยพยุงตลาดในช่วงก่อนหน้า ภาคเอกชนจึงเตรียมเสนอข้อเสนอเชิงนโยบายต่อรัฐบาลใหม่ ทั้งมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ การดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ และการปรับกฎระเบียบเพื่อเพิ่มความคล่องตัวของตลาด

โอกาสใหม่จากดีมานด์ต่างชาติ

แม้กำลังซื้อในประเทศจะอ่อนแรง แต่ตลาดคอนโดมิเนียมยังได้รับแรงหนุนจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ ข้อมูลของ REIC ระบุว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยคิดเป็นประมาณ 14-15% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และมีสัดส่วนมูลค่าราว 25% กลุ่มผู้ซื้อหลักยังคงเป็นนักลงทุนจากจีน พม่า และรัสเซีย รวมถึงผู้ซื้อจากไต้หวัน สหรัฐ และยุโรป ซึ่งส่วนใหญ่เลือกซื้อในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต

ผู้ประกอบการหลายรายมองว่าความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์อาจกลายเป็นโอกาสของไทย ประเทศไทยยังถูกมองว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัยในภูมิภาค และมีศักยภาพเป็น “บ้านหลังที่สอง” สำหรับนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีฐานะจากประเทศที่เผชิญความไม่สงบ แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ โดยมุ่งพัฒนาโครงการระดับบนและโครงการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อจากต่างประเทศมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้นำทั้งสามสมาคมเห็นตรงกันว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจโดยรวม และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐเป็นสำคัญ ปี 2569 จึงถูกมองว่าเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ขณะเดียวกันก็ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับโครงสร้างตลาดที่กำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว