ออฟฟิศยุคใหม่เปลี่ยนเกม ลดขนาดพื้นที่ แต่ทุก ตร.ม.ต้องมีคุณค่า

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ จากการแข่งขันด้าน “ขนาดพื้นที่” ไปสู่การแข่งขันด้าน “คุณค่า” เมื่อองค์กรไม่ได้มองออฟฟิศเป็นเพียงต้นทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่เริ่มให้ความสำคัญกับบทบาทของ Workplace ในฐานะเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่ส่งผลต่อ Productivity การทำงานร่วมกัน นวัตกรรม และประสบการณ์ของพนักงาน

รายงาน Bangkok Workplace Strategy Outlook 2026: Toward Premium Pivot โดย ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า การเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการทำงานหลังโควิด-19 การยอมรับ Hybrid Work โครงสร้างแรงงานยุคใหม่ รวมถึงแรงกดดันด้าน ESG และเทคโนโลยี AI ทำให้ออฟฟิศเปลี่ยนสถานะจาก “Fixed Cost” ไปสู่ “Strategic Asset” ที่มีผลต่อความสามารถในการแข่งขันขององค์กรในระยะยาว

ลดพื้นที่ แต่ต้องเพิ่ม “คุณค่า”

หนึ่งในประเด็นสำคัญของรายงานคือแนวคิด “Every Square Metre Must Create Value” หรือทุกตารางเมตรต้องสร้างคุณค่าให้กับองค์กร ไม่ใช่แค่รองรับจำนวนพนักงาน

ข้อมูลพบว่า พื้นที่ทำงานเฉลี่ยลดลงจาก 2.87 ตารางเมตรต่อคน เหลือ 2.63 ตารางเมตรต่อคน ขณะที่อัตราการใช้งานโต๊ะทำงานเฉลี่ยอยู่เพียง 35% และสูงสุดราว 55% สะท้อนว่าหลายองค์กรมีพื้นที่ “เหลือใช้” มากกว่าความจำเป็นจริง

ขณะเดียวกัน พนักงานกว่า 57% มองว่าโต๊ะทำงานส่วนตัวไม่จำเป็น หากองค์กรปรับไปสู่ Agile Working แต่ยังมีอีก 43% ที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัวอยู่ ทำให้โจทย์ขององค์กรไม่ใช่แค่ “ลดพื้นที่” แต่คือการออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับพฤติกรรมการใช้งานจริง

ห้องประชุมใหญ่ไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป

พฤติกรรมการใช้งานพื้นที่ประชุมก็เปลี่ยนไปเช่นกัน โดยการประชุมขนาดเล็ก 2-4 คนมีสัดส่วนสูงถึง 50.98% ขณะที่การประชุมขนาดใหญ่ 9 คนขึ้นไปมีเพียง 9.27%

แม้บางช่วงจะมีการจองห้องประชุมเต็ม แต่การใช้งานจริงเฉลี่ยอยู่เพียง 36% เท่านั้น สะท้อนว่าองค์กรเริ่มต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น Huddle Room, Phone Booth และพื้นที่ Focus Work แทนห้องประชุมขนาดใหญ่แบบเดิม

Hybrid Work ไม่ได้ทำให้ออฟฟิศหายไป

แม้ Hybrid Work จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ โดย 97% ของพนักงานต้องการรูปแบบการทำงานแบบผสม แต่สำนักงานยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยเฉพาะงานที่ต้องใช้ Collaboration

พนักงานยังระบุถึงข้อจำกัดของการทำงานระยะไกล เช่น การสื่อสารที่ไม่ราบรื่น 37% การแก้ปัญหาที่ล่าช้า 22% และข้อจำกัดด้านเทคโนโลยี 20% ทำให้ออฟฟิศยังเป็นพื้นที่สำคัญสำหรับการทำงานร่วมกันและการตัดสินใจ

เมื่อออฟฟิศกลายเป็น Collaboration Hub

บทบาทของออฟฟิศจึงเปลี่ยนจาก “พื้นที่นั่งทำงาน” ไปสู่ “ศูนย์กลางการทำงานร่วมกัน” (Collaboration Hub) ที่เน้นการระดมสมอง การสร้างนวัตกรรม และการเชื่อมต่อระหว่างทีมมากขึ้น

องค์กรจึงเริ่มออกแบบพื้นที่ให้รองรับกิจกรรมหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นโซนทำงานเงียบ พื้นที่ประชุมย่อย พื้นที่สร้างสรรค์ ไปจนถึงพื้นที่พักผ่อน เพื่อรองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลายมากขึ้น

อีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการออกแบบออฟฟิศคือ Employee Experience โดยพนักงานให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมการทำงานมากขึ้น ทั้งด้านความยืดหยุ่น พื้นที่พักผ่อน และคุณภาพชีวิตในที่ทำงาน

องค์ประกอบสำคัญที่พนักงานต้องการ ได้แก่ พื้นที่ฟื้นฟูพลังงาน (Well-being), ความยืดหยุ่นในการทำงาน, พื้นที่โฟกัส, สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่สำหรับการทำงานร่วมกัน

ดันตลาดออฟฟิศแข่งกันที่ “คุณค่า”

ในมุมของตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน แนวโน้มนี้สอดคล้องกับมุมมองของ คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ที่ภาพผู้พัฒนาและผู้เช่ากำลังให้ความสำคัญกับ “คุณภาพมากกว่าราคา” มากขึ้น

แนวโน้ม Flight to Quality ทำให้ผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายจากอาคารเก่าไปสู่อาคารคุณภาพสูงที่มีระบบอาคารที่ดี ไปจนเทคโนโลยีทันสมัย และสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน

การแข่งขันในตลาดจึงไม่ได้อยู่ที่ค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันด้าน “Value Proposition” ของอาคาร ทั้งประสบการณ์ผู้ใช้งาน ความยืดหยุ่น และคุณภาพของสภาพแวดล้อมการทำงาน

ขณะเดียว ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย ยังเปิดเผยว่า การตัดสินใจเกี่ยวกับสำนักงานในยุคนี้จึงมีความสำคัญมากขึ้น เพราะการย้ายหรือปรับปรุงออฟฟิศหนึ่งครั้ง อาจส่งผลต่อองค์กรไปอีกหลายปี

แนวคิด “One Shot, One Opportunity” สะท้อนว่า การเลือกออฟฟิศไม่ใช่แค่การเลือกพื้นที่ แต่คือการออกแบบอนาคตขององค์กร ทั้งด้าน Productivity, Innovation, Culture และ Employee Experience

องค์กรจึงต้องพิจารณาทั้งพฤติกรรมการใช้งานจริง ทิศทางธุรกิจ เทคโนโลยี และเป้าหมายด้าน ESG เพื่อให้ทุกตารางเมตรสามารถสร้างคุณค่าได้สูงสุด

จาก “พื้นที่” สู่ “คุณค่า” เกมใหม่ของออฟฟิศกรุงเทพฯ

ภาพรวมทั้งหมดสะท้อนว่า ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันด้าน “พื้นที่” ไปสู่การแข่งขันด้าน “คุณค่า”

ออฟฟิศในยุคใหม่จึงไม่ใช่แค่สถานที่ทำงาน แต่เป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ขององค์กร ที่ต้องตอบโจทย์ทั้งธุรกิจ คน และอนาคตไปพร้อมกัน

เพราะในยุคที่ Hybrid Work กลายเป็นเรื่องปกติ คำถามสำคัญไม่ใช่ “ต้องมีออฟฟิศขนาดเท่าไหร่” อีกต่อไป แต่คือ
“ทุกตารางเมตรที่มีอยู่ สร้างคุณค่าให้องค์กรได้มากน้อยเพียงใด"