ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง บางเทาแตะ 60 ล้าน ดันอสังหาฯ รุกหาดใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีศักยภาพสูง แม้การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นจากจำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ชายฝั่งตะวันตกที่ได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อชาวต่างชาติและคนไทย ส่งผลให้ราคาที่ดินในทำเลศักยภาพปรับตัวขึ้นอย่างมาก จนผู้ประกอบการเริ่มกระจายการลงทุนออกจากทำเลบางเทา ซึ่งมีราคาที่ดินพุ่งขึ้นไปแตะระดับ 50-60 ล้านบาทต่อไร่ ไปสู่หาดและทำเลใหม่ที่ยังมีโอกาสพัฒนาโครงการในระดับราคาที่ผู้บริโภคเข้าถึงได้

แสนสิริชี้ “ดีมานด์ยังขยายตัว” แต่ต้องเลือกแลนด์แบงก์ให้แม่น

นายภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดภูเก็ตยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะดีมานด์จากต่างชาติที่กระจายตัวมากขึ้น ไม่ได้กระจุกอยู่เฉพาะบางเทาเหมือนในอดีต

บริษัทมองว่าพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับ “คุณภาพทำเลและไลฟ์สไตล์” มากกว่าชื่อย่านเพียงอย่างเดียว ทำให้แสนสิริขยายการมองหาที่ดินไปเกือบทุกหาดบนเกาะ ทั้งโซนกะตะ ราไวย์ สุรินทร์ และพื้นที่ฝั่งใต้ที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น

ปัจจุบันแสนสิริมีที่ดินและโครงการที่อยู่ระหว่างเตรียมพัฒนาในภูเก็ตมากกว่า 10 แปลง และเตรียมเปิดโครงการต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 5-6 โครงการในช่วง 5 ปีข้างหน้า โดยเน้นการคัดเลือกแลนด์แบงก์ล่วงหน้าเพื่อรองรับโครงการในอนาคต

นายภูมิชายระบุว่า ราคาที่ดินภูเก็ตในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเคยปรับขึ้นแรง แต่ปัจจุบันเริ่มเข้าสู่ช่วงที่สามารถเจรจาได้มากขึ้น โดยเฉพาะในบางแปลงที่เจ้าของที่ดินต้องปรับตัวตามความไม่แน่นอนของผังเมือง ทำให้ผู้พัฒนามีโอกาสต่อรองราคาได้ดีขึ้นราว 10-20% ในบางกรณี

“การซื้อที่ดินต้องย้อนดูดีมานด์ก่อนว่า ลูกค้าซื้อได้ที่ราคาเท่าไร แล้วค่อยคำนวณกลับมาว่าต้นทุนที่ดินควรอยู่ระดับไหน” นายภูมิชายกล่าว

ออริจิ้นชี้ “บางเทาแพงเกินจุดคุ้มค่า” เร่งหาทำเลใหม่

ด้านนายธนกร วุฒิพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการบริหารธุรกิจตลาดต่างประเทศ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตลาดภูเก็ตมีซัพพลายสะสมระดับ 40,000-50,000 ยูนิต ทำให้การแข่งขันสูงขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในทำเลหลักอย่างบางเทา

บริษัทมองว่าราคาที่ดินบางเทาปรับขึ้นเร็วมาก จากระดับประมาณ 10-15 ล้านบาทต่อไร่ในอดีต ขึ้นมาอยู่ที่ 50-60 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน ขณะที่ที่ดินติดชายหาดบางแปลงแตะระดับกว่า 100 ล้านบาทต่อไร่แล้ว

“บางเทาวันนี้ราคาที่ดินไปไกลมากแล้ว” นายธนกรกล่าว พร้อมระบุว่า บริษัทจึงต้องกระจายการลงทุนไปยังหาดใหม่ เช่น สุรินทร์ ราไวย์ และกะตะ ซึ่งยังมีระดับราคาที่ดินเหมาะสมกว่า และเริ่มมีดีมานด์จากกลุ่ม Long Stay เพิ่มขึ้น

ออริจิ้นจึงตั้งเป้าราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการไว้ที่ประมาณ 20-25 ล้านบาทต่อไร่ เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการในระดับราคาที่ตลาดรับได้ โดยปัจจุบันมีงบซื้อที่ดินเพิ่มเติมราว 500 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า และตั้งเป้าพอร์ตธุรกิจในภูเก็ตแตะ 30,000 ล้านบาท

ผังเมืองใหม่ดัน “ป่าตอง” แต่ราคาพุ่งสะท้อนอนาคตไปแล้ว

นายธนกรยังเปิดเผยว่า อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือการเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยเฉพาะ “ป่าตอง” ที่มีแนวโน้มได้รับประโยชน์จากการปรับเพิ่มค่า FAR (Floor Area Ratio) ซึ่งหมายถึงการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้หนาแน่นขึ้น และพัฒนาอาคารในแนวสูงได้มากกว่าเดิม ส่งผลให้ที่ดินแปลงเดิมสามารถสร้างมูลค่าโครงการได้เพิ่มขึ้นทันที ทั้งในแง่จำนวนยูนิตและศักยภาพรายได้ต่อแปลงที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินได้สะท้อนอนาคตไปแล้ว โดยบางแปลงในป่าตองขยับขึ้นไปถึงระดับ 100 ล้านบาทต่อไร่ ทำให้ผู้ประกอบการต้องประเมินความคุ้มค่าอย่างรอบคอบมากขึ้น

ราไวย์-กะตะ-สุรินทร์ กลายเป็น “สนามใหม่” ของทุนใหญ่

การกระจายตัวของการลงทุนเริ่มเห็นชัดในทำเลฝั่งใต้ของเกาะ โดยเฉพาะ “ราไวย์” และ “กะตะ” ที่เริ่มมีดีมานด์จากต่างชาติกลุ่มใหม่ เช่น โปแลนด์ อิสราเอล และอินเดีย เข้ามาเพิ่มขึ้น

แสนสิริเตรียมเปิดโครงการในราไวย์ที่มีจุดเด่นเป็นที่ดินติดชายหาด ระยะหน้าหาดกว่า 50 เมตร ขณะที่ออริจิ้นก็ขยายพอร์ตไปยังโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมในหลายโซน เพื่อรองรับดีมานด์ที่กระจายตัวมากขึ้น

แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการยังมองว่าภูเก็ตมีศักยภาพจากดีมานด์ต่างชาติและผลตอบแทนการลงทุนที่ยังอยู่ในระดับสูง โดย Yield บางโครงการอยู่ที่ 7-10% และ Capital Gain ราว 15-20% ต่อปี

ภาพรวมจึงสะท้อนว่า ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่เติบโต แต่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์จากการไล่ซื้อทำเลพรีเมียม ไปสู่การหาทำเลใหม่ที่สมดุลระหว่าง “ต้นทุน ดีมานด์ และศักยภาพระยะยาว” มากขึ้นในอนาคต