วิกฤตตะวันออกกลางเขย่าตลาดอสังหาฯไทย ต้นทุนพัฒนาโครงการพุ่ง บ้านลักชัวรีรับอานิสงส์

สถานการณ์ความตึงเครียดระหว่างสหรัฐอเมริกา  อิสราเอล และอิหร่าน ลุกลามสู่ไฟสงครามตะวันออกกลางที่ลุกโซน และนำไปสู่ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ที่หลายฝ่ายประเมินว่าอาจรุนแรงและยืดเยื้อ ส่งแรงกระเพื่อมต่อเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากความกังวลต่อเส้นทางขนส่งพลังงานในตะวันออกกลาง ท่ามกลางสัญญาณเตือนจากทั่วโลกและนักวิชาการของไทยต้องเตรียมแผนรับมือ

สำหรับประเทศไทย ผลกระทบเริ่มสะท้อนมายัง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่พึ่งพาต้นทุนพลังงานและวัสดุก่อสร้างสูง หากราคาน้ำมันทรงตัวในระดับสูงต่อเนื่อง จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทั้งค่าขนส่ง วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น กดดันผู้ประกอบการและกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศ

ในขณะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง แม้ว่าดอกเบี้ยปรับตัวลดลง แต่เมื่อสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อรวมถึง คงามไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ หากมองระยะยาวผู้บริโภคขาดความมั่นใจ รายได้ในกระเป๋าอาจลดลงสวนทางค่าครองชีพ เงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น ส่วนการพึ่งพาตลาดต่างชาติอย่างจีนต้องยอมรับว่าลดลงอย่างน่าใจหาย นั่นเป็นเพราะสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศ และเงื่อนไขรัฐบาลจีนห้ามพลเมืองนำเงินออกนอกประเทศ

แน่นอนว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยถูกกดดันอย่างหนักจากกำลังซื้อที่หายไปจากตลาดสต๊อกในมือที่สูงลิ่วแล้ว ยังมีเรื่องสงครามตะวันออกกลางที่ซ้ำเติมเข้ามา แน่นอนว่าราคาน้ำมัน เป็นตัวแปรสำคัญ ต่อต้นทุนราคาบ้านใหม่ เพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5-10% หรือมากกว่านั้น ในขณะที่ จะปรับราคาขายตามต้นทุนย่อมลำบาก อย่างไรก็ตามหากสงครามยืดเยื้อเหมือนรัสเชียกับยูเครน มองว่า การผลักภาระต้นทุนบวกเข้าไปในตัวบ้านย่อมมีเกิดอย่างแน่นอน  

 อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางแรงกดดันดังกล่าว ตลาด บ้านหรูและคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในไทย อาจได้รับอานิสงส์ทางอ้อม จากนักลงทุนและกลุ่มเศรษฐีในตะวันออกกลางที่มองหาการกระจายความเสี่ยงของสินทรัพย์มายังประเทศที่มีเสถียรภาพและเป็นศูนย์กลางท่องเที่ยวอย่างไทย

ผู้ประกอบการบางรายมองว่า หากสถานการณ์ยืดเยื้อ อาจเห็นเม็ดเงินจากต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มตะวันออกกลาง เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในทำเลท่องเที่ยวและเมืองหลักมากขึ้น ซึ่งอาจช่วยพยุงตลาดบางเซกเมนต์ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง

เช่นเดียวกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยประเมินว่า สถานการณ์ สงครามสหรัฐฯ /อิสราเอลและอิหร่าน มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกเศรษฐกิจไทย แต่ในทางกลับ หากมองให้ลึกลงไป การสู้รบที่ยาวนาน ตลาดที่อยู่อาศัยลักชัวรี ของไทย ทั้งในกรุงเทพฯ หัวเมืองใหญ่ ได้รับอานิสงส์จากตลาดตะงันออกกลางโดยเฉพาะมีกระแสข่าวว่ามีมหาเศรษฐีจากดูไบเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยไทยเพื่อเป็นที่หลบภัยมากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้มักนิยมเข้ามารักษาพลาบาลและท่องเที่ยวในไทย   

  นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ผลกระทบความตึงเครียดอิสราเอล / สหรัฐฯ-อิหร่าน ต่อเศรษฐกิจโลก ไทย และภาค อสังหาริมทรัพย์   ความเสี่ยงส่งผลกระทบผ่าน “ราคาพลังงาน” คือเรื่องหลัก หากความขัดแย้งยืดเยื้อและกระทบเส้นทางขนส่งในตะวันออกกลาง ราคาน้ำมันมีแนวโน้มทรงตัวสูง หรือปรับขึ้น ซึ่งจะผลักดันเงินเฟ้อทั่วโลก และเพิ่มความผันผวนในตลาดการเงิน

ราคาพลังงานที่สูงขึ้นจะดันต้นทุนการผลิตและค่าขนส่ง ทำให้เงินเฟ้อเร่งตัวในหลายประเทศ ขณะเดียวกันความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ทำให้นักลงทุนย้ายเงินไปสินทรัพย์ปลอดภัย ส่งผลให้ตลาดหุ้นผันผวนและการลงทุนชะลอ ความเสี่ยงที่ต้องจับตาคือภาวะ โตช้าแต่เงินเฟ้อสูง หากสงครามยืดเยื้อ

ขณะไทยเป็นผู้นำเข้าน้ำมันสุทธิ ต้นทุนนำเข้าที่สูงขึ้นจะกระทบเงินเฟ้อในประเทศและดุลการค้า อีกทั้งแรงซื้อดอลลาร์เพื่อชำระค่าน้ำมันอาจกดดันค่าเงินบาทให้อ่อนค่า หากเงินเฟ้อเร่งและบาทผันผวน จะเพิ่มแรงกดดันต่อนโยบายการเงินและความเชื่อมั่นผู้บริโภค ส่งผลให้การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนชะลอ

ผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และบ้านจัดสรรหากดอกเบี้ย เปลี่ยนทิศทางเป็นขาขึ้น และสูงนาน ความสามารถผ่อนชำระ (DSR) ของผู้ซื้อบ้านกลุ่มกลาง–ล่างจะตึงตัว ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านจัดสรรยังมีดีมานด์เพื่ออยู่อาศัยจริง (real demand) เป็นฐานสำคัญ และซัพพลายใหม่ไม่ได้ล้นตลาดเหมือนในอดีต จึงไม่น่าจะเกิดภาวะถดถอยรุนแรง แต่การฟื้นตัวอาจช้ากว่าที่คาด