อสังหาฯ พลิกเกมธุรกิจกระจายความเสี่ยง เร่งหาทางรอดกำลังซื้อหด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เผชิญแรงกดดันรอบด้าน กำลังซื้อหด สินเชื่อเข้ม ผู้ประกอบการรายใหญ่เร่งปรับโมเดล จากแข่งขาย สู่เพิ่มพอร์ตธุรกิจรายได้ประจำ โดยปีนี้ ยังคงถูกมองว่าไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวเต็มรูปแบบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากแต่เป็นปีแห่งการ “คัดกรองผู้รอด” ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ขยายตัวจำกัด หนี้ครัวเรือนยังสูง และสถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่อ โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่างซึ่งเป็นฐานใหญ่ของอุตสาหกรรม

ภาพที่เริ่มชัดคือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ได้แข่งกันเปิดโครงการมากที่สุดอีกต่อไป แต่หันมาแข่งกันที่ความสามารถในการกระจายความเสี่ยง สร้างรายได้หลายทาง และรักษาสภาพคล่อง เพื่อยืนระยะในตลาดที่ไม่เอื้อให้เติบโตแบบก้าวกระโดด

ทิศทางดังกล่าวสะท้อนผ่านหมากธุรกิจของ 4 ค่ายอสังหาริมทรัพย์ใหญ่อย่าง บริษัทศุภาลัยจำกัด (มหาชน)  บมจ.เสนา บมจ.แสนสิริ และบมจ.แอสเซทไวส์ ที่แม้จะเผชิญโจทย์เดียวกัน แต่เลือกปรับ “สูตรรับมือ” ต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ศุภาลัย จากขายสู่เช่ารุกคลังสินค้าเพิ่มรายได้ประจำ

ศุภาลัยยังคงรักษาบทบาทผู้เล่นรายใหญ่ที่เน้นความมั่นคงเป็นหลักกลยุทธ์ปี 2569 ไม่ได้เน้นการเร่งเปิดโครงการ แต่ให้ความสำคัญกับการบริหารพอร์ตและฐานะทางการเงิน แม้รายได้หลักยังมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษัทเริ่มเพิ่มน้ำหนักรายได้ประจำ (Recurring Income) อย่างค่อยเป็นค่อยไป ทั้งการพัฒนาโครงการเช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยเลือกเฉพาะดีลที่มีผู้เช่ารองรับชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะตลาดผันผวน

หนึ่งในหมากใหม่ที่สะท้อนการกระจายความเสี่ยงของศุภาลัยอย่างเป็นรูปธรรม คือการรุกเข้าสู่ ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า เป็นครั้งแรก ซึ่งถือเป็นการต่อยอดจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ (RecurringIncome) ในระยะยาว

โดยศุภาลัยได้จัดตั้งนิติบุคคลใหม่ชื่อ บริษัท เอสอีเอ เอสเตท จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 1,200 ล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนดังกล่าว ในรูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture) ระหว่าง 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ศุภาลัยถือหุ้น 41% กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท ยูโรเปี้ยนฟู้ด จำกัด (มหาชน) หรือ ยูโร่เค้ก ถือหุ้น 10% กลุ่มเอยูกรุ๊ป (AU Group) ซึ่งเป็นบริษัทสัญชาติจีนที่จดทะเบียนบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ฮ่องกง ถือหุ้น 49%

โดยบริษัทได้เข้าซื้อที่ดินในพื้นที่ อำเภอพนัสนิคม จังหวัดชลบุรี ประมาณ 200 ไร่ ใช้งบลงทุนรวมทั้งมูลค่าที่ดินและการพัฒนาโครงการคลังสินค้า ราว 1,600 ล้านบาท โดยคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในช่วง กุมภาพันธ์ 2569 และสามารถเริ่มสร้างรายได้ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการ จะเป็นผู้เช่าคลังสินค้าและกลุ่มอุตสาหกรรมเบา เช่น ธุรกิจประกอบสินค้า เฟอร์นิเจอร์ และกิจการที่ต้องการใช้ประเทศไทยเป็นฐานการกระจายสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีน ที่มีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ศุภาลัยมองโครงการนี้เป็นโครงการนำร่อง เพื่อประเมินผลตอบแทนและความต้องการของตลาดอย่างรอบคอบ ก่อนพิจารณาขยายการลงทุนเพิ่มเติมในอนาคต โดยตั้งเป้าว่า ภายใน 5 ปี สัดส่วนรายได้จากธุรกิจเช่า ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ราว 1,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3-4% ของรายได้รวม จะขยับเพิ่มขึ้นเป็น 5-6% เพื่อช่วยลดความผันผวนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและสินเชื่อที่เข้มงวด

เสนา สร้างกันชนธุรกิจสู้ตลาด Affordable ซบ

ในฝั่งของ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กลยุทธ์ปี 2569 หนึ่งในหมากสำคัญที่เสนานำมาใช้ประคองธุรกิจในช่วงตลาดซบ คือการเร่งขยายพอร์ต “รายได้ประจำ” ผ่านโมเดลเช่าในรูปแบบต่าง ๆ ภายใต้แบรนด์ LivNex และ RentNex ซึ่งตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมซื้อในวันนี้ แต่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

โดย LivNex หรือ “เช่าออมบ้าน” ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับกลุ่มที่อยากมีบ้าน แต่กู้ไม่ผ่านในปัจจุบัน โดยเปิดโอกาสให้เข้าพักอาศัย พร้อมปรับโครงสร้างทางการเงินภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี เพื่อกลับมายื่นกู้ใหม่ในอนาคต โมเดลนี้ช่วยดึงลูกค้าจากกลุ่มรีเจ็กต์เรต 70% กลับมาได้ราว 20-30%

ปัจจุบัน LivNex มีผู้เข้าร่วมโครงการแล้ว 976 ราย คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินกว่า 1,900 ล้านบาท และยังสร้าง Capital Gain ให้บริษัทสูงถึง 30% จากการบริหารสินทรัพย์ในช่วงที่ตลาดขายชะลอตัว

ขณะที่ RentNex เป็นโมเดล “เช่าตรงกับเสนา” สำหรับกลุ่มที่ยังไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ โดยเน้นทำเลที่มีดีมานด์เช่าสูง เช่น ใกล้สถานศึกษาและแหล่งงาน ปัจจุบันมีพอร์ตเช่ากว่า 605 ยูนิต ค่าเช่าเฉลี่ย 5,500-10,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (Yield) 6-8% ต่อปี

ปี 2569 เสนาวางแผนขยายพอร์ตเช่ารวมทั้ง LivNex และ RentNex ครอบคลุม 40 โครงการ จำนวนประมาณ 3,000 ยูนิต โดยกันพื้นที่ไม่เกิน 15% ของโครงการคอนโด สำหรับทำพอร์ตเช่า และในช่วง 9 เดือน แรกของปี 2568 บริษัทมีรายได้จากค่าเช่าแล้ว 180 ล้านบาท

นอกจากพอร์ตเช่าแล้วเสนายังขยับหมากใหม่ด้วยการนำคอนโดมิเนียมบางโครงการมาปรับเป็น “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” เพื่อตอบโจทย์ตลาดเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติ และกลุ่มคอร์ปอเรต

โครงการนำร่องคือ “ปีติ สุขุมวิท 101” ซึ่งถูกรีโพซิชันเป็นเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ภายใต้แบรนด์ “ชามา (Shama)” บริหารโดย ออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป โดยมุ่งเจาะกลุ่มชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย มีอัตราค่าเช่าอยู่ในช่วง 40,000-80,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดห้อง เช่น ห้องขนาด45 ตร.ม. ค่าเช่า 40,000-50,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนราว 6-8% ซึ่งสูงกว่าการขายในช่วงตลาดซบ และช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาว

แอสเซทไวส์ ปูทาง New S- Curve โรงแรม-ไลฟ์สไตล์

ในฝั่งแอสเซทไวส์ (ASW) การสร้าง “รายได้ประจำ” ถูกยกระดับจากบทบาทเสริม มาเป็นหนึ่งในแกนลดความผันผวนของธุรกิจ โดยร่วมมือ พันธมิตรที่เชี่ยวชาญ โดยเฉพาะธุรกิจ Hospitality ที่เลือกใช้ Hotel Chain มืออาชีพเข้าบริหาร เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ การดำเนินงาน และสร้างความเชื่อมั่นให้สถาบันการเงินในการสนับสนุนเงินทุน

กลยุทธ์ดังกล่าวเดินควบคู่กับการรุกตลาดภูเก็ต ผ่านบริษัทย่อย “ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ (TITLE)” ซึ่งเป็นฐานรายได้สำคัญในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภูเก็ต เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นต่างชาติที่ซื้อด้วยเงินสด และต้องชำระงวดละ 25% จนครบก่อนโอน ทำให้โครงการมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องต่ำ และพึ่งพา Project Loan จากธนาคารน้อยกว่าตลาดกรุงเทพฯ

ทั้งนี้ ภูเก็ตถูกมองเป็นบ้านหลังที่สองที่ปลอดภัยและคุ้มค่า ทั้งในเชิงอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาว โดยกลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดอยู่ช่วง 7-8 ล้านบาท ในเชิง Hospitalityแอสเซทไวส์เดินหน้าสร้างรายได้ต่อเนื่อง ผ่านโครงการโรงแรมและไลฟ์สไตล์

เช่น การเตรียมเปิดโรงแรม “Voco Phuket Bangtao” ซึ่งบริหารโดยเครือโรงแรมระดับสากล รวมถึงธุรกิจร้านอาหารริมชายหาด และคอมมูนิตี้ เชิงท่องเที่ยว เพื่อเชื่อมอสังหาริมทรัพย์เข้ากับการใช้ชีวิตจริง โมเดลดังกล่าวช่วยต่อยอดดีมานด์จากผู้ซื้อคอนโด-วิลล่าต่างชาติ และปูทางให้พอร์ต Hospitality กลายเป็น New S-Curve ของ ASW ในระยะกลางถึงยาว

แสนสิริ ขยับสู่แพลตฟอร์มการอยู่อาศัย

แสนสิริเป็นผู้ประกอบการที่ปรับบทบาททางธุรกิจชัดเจนที่สุดรายหนึ่ง จากการเป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย สู่การวางตัวเป็น “แพลตฟอร์มการอยู่อาศัย” (Living Platform) ที่ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ทั้งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย บริการหลังการขาย การดูแลซ่อมบำรุงบ้าน การปล่อยเช่า ไปจนถึงการเชื่อมโยงกับธุรกิจไลฟ์สไตล์และบริการในชีวิตประจำวันของลูกบ้าน

หัวใจของโมเดลนี้ คือการเปลี่ยนความสัมพันธ์ระหว่างแบรนด์กับผู้บริโภค จากธุรกรรมแบบครั้งเดียวจบ (One-time Transaction) ไปสู่ความสัมพันธ์ระยะยาว (Long-term Relationship) โดยมองลูกค้าไม่ใช่แค่ “ผู้ซื้อบ้าน” แต่เป็นฐานผู้ใช้งาน (User Base) ที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องผ่านบริการต่าง ๆ ตลอดอายุการอยู่อาศัย ซึ่งช่วยลดการพึ่งพารายได้ จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และลดความผันผวนจากวัฏจักรตลาดที่อยู่อาศัยในระยะยาว

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จึงเห็นได้ว่ากำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง จากอุตสาหกรรมที่ขับเคลื่อนด้วยยอดขาย สู่การวัดศักยภาพจากความสามารถในการบริหารพอร์ตและสร้างรายได้หลายทาง ผู้ประกอบการที่ยังพึ่งพาการขายเพียงอย่างเดียวจะเผชิญแรงกดดันสูง ขณะที่รายที่มีพอร์ตเช่า โรงแรม หรือธุรกิจบริการเข้ามาเสริม อาจจะเข้ามามีบทบาทในการสร้างความยืดหยุ่นให้กับธุรกิจ ในเกมที่ความผันผวนยังมีอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน