เช็คให้ชัวร์ก่อนเช่า! สคบ.อัปเดตกฎหมายใหม่ คุมเข้มสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด

ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังฟื้นตัวอย่างจำกัด การเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเป็นทางเลือกหลักของคนไทยจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงานและผู้ที่ไม่ต้องการแบกรับภาระหนี้ระยะยาว ส่งผลให้ตลาดเช่าขยายตัวต่อเนื่องและเกิดเทรนด์ “Generation Rent” ชัดเจนขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดเช่ากลับมาพร้อมปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ทั้งการปรับขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง หรือการริบเงินประกันโดยไม่เป็นธรรม สะท้อนช่องว่างของการคุ้มครองผู้บริโภคในอดีต

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ประกาศใช้ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นไป

กฎหมายฉบับนี้ครอบคลุมผู้ประกอบการที่มีอาคารให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เช่น บ้าน ห้องชุด อาคารชุด หรืออะพาร์ตเมนต์ (ไม่รวมหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายเฉพาะกำกับ) โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อยกระดับมาตรฐานสัญญาเช่าให้เป็นธรรมและโปร่งใสทั่วประเทศ

อัปเดต 5 สิทธิสำคัญ “ผู้เช่า” ตามกฎหมายใหม่

แม้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะออกประกาศฉบับใหม่เพื่อยกระดับการคุ้มครองสิทธิผู้เช่าอาคารที่อยู่อาศัยให้รัดกุมยิ่งขึ้น แต่ในทางปฏิบัติยังพบว่าผู้ให้เช่าบางรายอาจไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด หรือกำหนดเงื่อนไขในสัญญาที่เอาเปรียบผู้เช่าโดยผู้เช่าไม่รู้ตัว

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงชวนผู้บริโภคตรวจสอบสัญญาเช่าให้รอบคอบ พร้อมสรุป 5 สิทธิสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้ เพื่อรักษาสิทธิของตนเอง และลดความเสี่ยงการเกิดข้อพิพาทในอนาคต

• ค่าเช่าต้องชัด ห้ามปรับขึ้นกลางสัญญา

ผู้เช่าควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าระบุอัตราค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการอื่น ๆ อย่างชัดเจน รวมถึงระยะเวลาเช่าที่แน่นอน เนื่องจากตามกฎหมายแล้ว เมื่อมีการตกลงทำสัญญาเช่าเรียบร้อย ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิปรับขึ้นค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายใด ๆ ระหว่างสัญญา หากไม่ได้มีการตกลงไว้ล่วงหน้าในสัญญา การระบุรายละเอียดเหล่านี้จึงช่วยให้ผู้เช่ามั่นใจว่าจะไม่ถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มโดยไม่เป็นธรรม

• ค่าน้ำ-ค่าไฟ ต้องคิดตามจริง ไม่บวกเกิน

หนึ่งในปัญหาที่พบบ่อยคือการเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟในอัตราที่สูงกว่าที่หน่วยงานรัฐกำหนด ซึ่งถือว่าผิดกฎหมาย ผู้ให้เช่ามีหน้าที่คิดค่าน้ำค่าไฟตามอัตราที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บจริงเท่านั้น พร้อมแสดงรายละเอียดในใบแจ้งหนี้อย่างโปร่งใส ทั้งจำนวนหน่วยที่ใช้และราคาต่อหน่วย เพื่อให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบได้ด้วยตนเอง

• ห้ามเข้าห้องเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต

แม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่เมื่อมีสัญญาเช่าแล้ว ห้องเช่าจะถือเป็นพื้นที่ส่วนตัวของผู้เช่า ผู้ให้เช่า ไม่สามารถเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่แจ้งล่วงหน้า เว้นแต่กรณีฉุกเฉิน เช่น ไฟไหม้ น้ำรั่ว หรือเหตุที่อาจสร้างความเสียหายรุนแรงต่อทรัพย์สินหรือผู้อยู่อาศัยรายอื่น การฝ่าฝืนถือเป็นการละเมิดสิทธิในการครอบครองของผู้เช่า

• ความเสื่อมตามกาลเวลา ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบ

สภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสื่อมจากการใช้งานตามปกติ ถือเป็นภาระในการบำรุงรักษาของผู้ให้เช่า ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องชดใช้ค่าเสียหาย เว้นแต่เป็นความเสียหายที่เกิดจากความประมาทหรือการใช้งานผิดวิธีของผู้เช่าเอง รวมถึงกรณีเหตุสุดวิสัย เช่น น้ำท่วม หรือแผ่นดินไหว ผู้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดเช่นกัน

• เงินประกันต้องคืน หากผู้เช่าไม่ผิดสัญญา

เมื่อสัญญาสิ้นสุด หากผู้เช่าไม่มีค้างค่าเช่า ไม่ก่อให้เกิดความเสียหาย และปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเต็มจำนวน ไม่สามารถริบเงินโดยอ้างเหตุที่ไม่เป็นธรรม เช่น ความเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ หรือเรียกเก็บค่าซ่อมเกินจริงได้

ผู้ปล่อยเช่าควรปรับตัวอย่างไร?

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ปล่อยเช่าควรทำความเข้าใจประกาศฉบับใหม่ของ สคบ. และปรับแนวทางการบริหารจัดการให้สอดคล้องกับกฎหมาย เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้เช่าและลดความเสี่ยงทางกฎหมายในระยะยาว

• สัญญาต้องครบ ชัด และเป็นธรรม

สัญญาเช่าควรระบุรายละเอียดทุกด้านอย่างชัดเจน ทั้งค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าปรับ กำหนดวันชำระ และกฎระเบียบในการอยู่อาศัย เช่น การเลี้ยงสัตว์ การสูบบุหรี่ หรือการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันตั้งแต่ต้น

• ยกเลิกสัญญา ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

หากผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือแจ้งให้แก้ไขภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ไม่สามารถยกเลิกสัญญาด้วยวาจาได้ทันที ยกเว้นกรณีที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น

• คืนเงินประกันภายใน 7 วัน

เมื่อสัญญาสิ้นสุดและไม่มีข้อพิพาท ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน หากมีการหักค่าซ่อม ต้องมีหลักฐานชัดเจน และคืนเงินส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

• ใช้กฎหมายจัดการกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย

ในกรณีที่ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหายโดยเจตนา ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ทั้งทางแพ่งและอาญา โดยต้องมีหลักฐานประกอบครบถ้วน เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนเองอย่างถูกต้องตามกระบวนการ

ในภาพรวมแล้ว กฎหมายคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่ สะท้อนทิศทางภาครัฐที่ให้ความสำคัญกับตลาดเช่า ซึ่งกำลังกลายเป็นส่วนสำคัญของระบบที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะในช่วงที่การซื้อบ้านยังไม่ใช่คำตอบสำหรับทุกคน

ทั้งนี้ การรู้เท่าทันสิทธิและหน้าที่ของตนเอง จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้การเช่าอยู่อาศัยเป็นไปอย่างราบรื่นและยั่งยืนในระยะยาว หากผู้เช่าพบว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สามารถร้องเรียนต่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้โดยตรง