เจาะทำเลพึงระวังปี 2569 ในกรุงเทพมหานคร ที่คนซื้อบ้านและนักลงทุนควรเลี่ยง

ปัจจุบันการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมักกระจายตัวออกไปยังชานเมือง ห่างไกลแหล่งงาน หรือไกลศูนย์ย่านธุรกิจ เพราะมีต้นทุนของราคาที่ดินที่ต่ำ แต่อาจลืมไปว่า ระบบขนส่งสาธารณะ สาธารณูปโภคสาธารณูปการ อาจเข้าถึงช้า มีผลต่อการขยับตัวของราคาที่ดินหรือตั้งราคาขายที่อยู่อาศัยไว้สูงเมื่อเทียบกับศักยภาพของพื้นที่  ดังนั้นผู้ที่จะซื้อบ้านหรือห้องชุดพึงระวังทำเลเหล่านี้ไว้ ซื้อแล้วราคาอาจไม่ขึ้นมากนัก แถมอาจไม่น่าอยู่เท่าที่ควร เลือกซื้ออย่างรอบรู้

สะท้อนจากข้อมูลของดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ชี้ทำเล ออกมาย้ำเตือนในปี2569 ทั้งประเภทและระดับราคาที่พึงระวังเป็นพิเศษ ทั้งนี้อาจไม่ได้หมายเฉพาะแต่ละทำเล คงต้องพิจารณาประเภทสินค้าและระดับราคาประกอบด้วยจึงจะเข้าใจได้ชัดเจน

เริ่มจาก นวนคร-คลองรพีพัฒน์ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา สาเหตุเกิดจากการตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกล แถวนั้นนิยมเป็นทาวน์เฮาส์ในราคาย่อมเยามากกว่า

บางขัน คลองหลวง ตึกแถว ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา สาเหตุเพราะอุปทานมากเกินไป และราคาสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ หากสามารถปรับราคาลงได้ก็จะดีกว่านี้

 บางขัน คลองหลวง บ้านแฝด ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ที่เป็นเช่นนี้เพราะการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป เป็นสินค้าที่ไม่เหมาะสมกับพื้นที่ดังกล่าว

 บางพูน ห้องชุด ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา กรณีนี้ก็เช่นกัน สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป เป็นสินค้าที่ไม่เหมาะสมกับพื้นที่ดังกล่าว

 ติวานนท์-นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 7.9% ในรอบ 1 ปี แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในพื้นที่นี้ การสร้างห้องชุดราคาสูงไม่น่าจะตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ซึ่งเป็นผู้ใช้แรงงานและพนักงานระดับกลางมากกว่า

ติวานนท์-นวลฉวี ห้องชุด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 8.3% ในรอบ 1 ปี สาเหตุเป็นเพราะมีอุปทานจำนวนมาก ทั้งที่ในความเป็นจริงราคาก็ไม่สูงมากนัก และเป็นสินค้าที่ค้างคามานานแล้วอีกต่างหาก

บางซื่อ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ถือว่าเป็นสินค้าราคาสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ และหากสร้างเป็นห้องชุด ก็น่าจะสามารถขายได้มากกว่านี้และมีโอกาสใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพกว่านี้

สายไหม ตึกแถว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าประการแรกตึกแถวอาจไม่เหมาะสมกับการพัฒนาแล้ว อีกทั้งราคาก็ยังถือว่าสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้

สายไหม ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 7.9% ในรอบ 1 ปี แม้ทาวน์เฮาส์จะเป็นสินค้าที่เหมาะสมกับตลาด แต่โดยที่มีราคาค่อนข้างสูง จึงมีลูกค้าจำกัด เป็นสาเหตุที่ทำให้ขายได้ยากมาก

นวมินทร์ ห้องชุด ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะเป็นสินค้าราคาแพงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ หากเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็น่าจะขายได้ดีกว่านี้

หทุยราษฎร์ ห้องชุด ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 10.8% ในรอบ 1 ปี พื้นที่นี้ก็คล้ายกับสายไหม การสร้างห้องชุดราคาสูงนี้ จึงไม่ตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ ควรดัดแปลงให้มีราคาลดลง

นิมิตใหม่ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีข้อสังเกตว่า สินค้าบ้านเดี่ยวนี้ราคาค่อนข้างสูงกว่าความต้องการในพื้นที่นี้ แต่ทั้งนี้พื้นที่นี้ก็มีข้อจำกัดที่อาจไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้

สุวินทวงศ์ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจเป็นเพราะเป็นสินค้าดั้งเดิมที่ยังเหลือขายมานาน หากพัฒนาสินค้าใหม่ในระดับราคานี้ ก็อาจขายได้เพราะน่าจะมีรูปแบบที่ทันสมัยกว่า

ฉลองกรุง บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลงประมาณ 13.6% ในรอบ 1 ปี ราคาที่นี่ลดลงมากเป็นพิเศษ แสดงถึงการตั้งราคาตอนแรกที่น่าจะสูงเกินไป จึงต้องลดนราคาลง ซึ่งเป็นโอกาสที่จะขายได้ในอนาคต

ศรีนครินทร์ อุดมสุข ห้องชุด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 12.4% ในรอบ 1 ปี การที่ราคาลดลงในพื้นที่นี้ก็เพราะการตั้งราคาแต่เดิมสูงเกินไป และในพื้นที่นี้มีอุปทานเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะจากบริษัทมหาชน

บางนา ตราด กม.10-30 ที่ดินจัดสรร ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าที่ดินจัดสรรนั้นไม่เป็นที่นิยม และสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยอำนวยสินเชื่อจึงทำให้การขายเป็นไปได้ยาก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน

บางนา-ตราด กม.30 ขึ้นไป ที่ดินจัดสรร ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ในทำนองเดียวกันที่ดินจัดสรรนั้นไม่เป็นที่นิยม และสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยอำนวยสินเชื่อจึงทำให้การขายเป็นไปได้ยาก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน จึงจะขายได้ต่อไป

จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่าในทำเลฝั่งธนบุรี (ตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา) ไม่มีทำเลที่น่าห่วงเลย ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร และมีความยากลำบากในการข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาทำงาน แต่ก็ยังใกล้กว่าฝั่งตะวันออกที่การขยายตัวของเมืองออกไปอย่างไม่สิ้นสุด ทำให้การเดินทางเป็นอุปสรรค  ยิ่งกว่านั้นสำหรับสินค้าที่อาจ “แพง” ไปสำหรับทำเลที่อยู่ห่างไกล ก็ทำให้ทำเลนั้นๆ ไม่เป็นที่นิยมเช่นกัน