บทเรียนฟองสบู่อสังหาฯ โลก สะท้อนตลาดไทยในวันที่กำลังเปราะบาง

ในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา คำว่า “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์” ถูกหยิบกลับมาพูดถึงอีกครั้งในหลายประเทศ หลังรายงานระดับโลกชี้ว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองสำคัญอย่าง ไมอามี โตเกียว และซูริก ปรับตัวขึ้นเร็วกว่ารายได้ประชากรและค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญ จนเริ่มส่งสัญญาณความร้อนแรงเกินพื้นฐาน

แต่หากมองกลับมาที่ประเทศไทย ภาพที่เห็นกลับแตกต่างอย่างชัดเจน ตลาดอสังหาฯไทยไม่ได้เผชิญปัญหาราคาพุ่งแรง หากแต่กำลังติดกับดักอีกด้านหนึ่ง นั่นคือ “ยอดโอนที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ท่ามกลางสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก” โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม

จากรายงานล่าสุดของ UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 ชี้ให้เห็นว่าความเสี่ยงของฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่สองติดต่อกัน ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นหลังจากที่ธนาคารกลางทั่วโลกคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูงเพื่อสกัดกั้นเงินเฟ้อ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองที่เป็นจุดยุทธศาสตร์เศรษฐกิจเริ่มเข้าสู่สภาวะ "Bottomed out" หรือการปรับตัวลดลงสู่จุดต่ำสุดเพื่อความสมดุล

แม้เมืองอย่าง ไมอามี และ โตเกียว จะยังคงถูกจัดอยู่ในกลุ่ม "เสี่ยงสูง" (High Risk) เนื่องจากราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นกว่ารายได้และค่าเช่าอย่างรุนแรง แต่ในเมืองสำคัญอื่นๆ เช่น ลอนดอน ปารีส และสตอกโฮล์ม ความเสี่ยงได้ลดลงสู่ระดับ "ต่ำ" (Low Risk) อย่างชัดเจน นี่คือสัญญาณว่าตลาดโลกกำลังพยายามสลัดภาพลักษณ์ของความร้อนแรงจากการเก็งกำไรมาสู่สภาวะความเป็นจริงของปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ

เมื่อหันกลับมามองประเทศไทย สถานการณ์กลับมีความแตกต่างจากตลาดโลก ในขณะที่โลกกลัวฟองสบู่แตกเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น แต่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับสภาวะที่เรียกว่า Silent Bubble หรือฟองสบู่เงียบ

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2568 ลดลง 0.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ปัจจัยหลักเกิดจากอุปทานเหลือขาย (Supply) ที่สะสมอยู่ในตลาดจำนวนมาก

ในขณะที่ยอดขายชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ผู้ประกอบการต้องทำสงครามราคาเพื่อระบายสต็อก โดยมีการอัดรายการส่งเสริมการขายในรูปแบบของสมนาคุณสูงถึง 44.3% และการให้ฟรีค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หัวใจสำคัญที่ทำให้อสังหาฯ ไทยเดินหน้าต่อยาก คือ "กำแพงสินเชื่อ" ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนไทยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงราว 89-90% ของ GDP ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงถึงเกือบ 40% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด

สาเหตุหลักมาจากรายได้ของผู้กู้ไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด และภาระหนี้เดิมที่สูงจนไม่สามารถก่อหนี้ใหม่ได้ แม้ในกลุ่มบ้านราคาแพง ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ที่เคยเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง ก็เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลงตามสภาพเศรษฐกิจ สภาวะนี้สะท้อนว่าประเทศไทยไม่ได้เผชิญกับการเก็งกำไรจนราคาพุ่งสูงแบบต่างประเทศ แต่เรากำลังเผชิญกับทางตันของกำลังซื้อที่ถูกจำกัดด้วยโครงสร้างหนี้ภายในประเทศ

ความหวังที่จะช่วยประคองตลาดอสังหาฯ ไทย คือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ โดยเฉพาะนโยบาย "Quick Big Win" ที่มีการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท

REIC คาดการณ์ว่ามาตรการนี้จะส่งผลบวกชัดเจนในไตรมาส 4 ของปี 2568 โดยจะทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 13.1% และมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 9.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แม้ภาพรวมทั้งปี 2568 ยอดโอนอาจยังติดลบประมาณ 7.3% แต่เป็นการติดลบที่ลดลงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ 1.50% ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหนุนที่ช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อในระยะสั้น

ในวันที่โลกเริ่มกังวลฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ไทยอาจยังไม่อยู่ในจุดนั้น แต่ตลาดไทยกำลังเผชิญ “ความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง” ที่ต้องอาศัยเวลา นโยบายรัฐ และการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีของการกลับมาคึกคัก แต่เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาฯต้อง เลือกเดินอย่างระมัดระวัง ระหว่างการเร่งระบายสต็อก การชะลอเปิดโครงการใหม่ และการมองหาตลาดที่ยังมีดีมานด์จริง เพื่อไม่ให้ตลาดที่ยังอั้นลม กลายเป็นแรงกดดันระยะยาวในอนาคต

การปรับตัวเข้าหา Real Demand และการบริหารความเสี่ยงด้านหนี้เสีย (NPL) ที่ปัจจุบันในภาคที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.58% จึงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมมือกันแก้ก่อนที่วิกฤตความเปราะบางนี้จะกลายเป็นฟองสบู่ที่แตกออกจริง