ทำไม ตลาดบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน3ล้านบาทถึงน่าเป็นห่วง

ปี2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทายรอบด้าน นักวิเคราะห์จำนวนไม่น้อยฟันธงว่า สถานการณ์เศรษฐกิจขยายตัวต่ำกว่าปีที่ผ่านมา นั้นหมายถึง กำลังซื้อซื้อที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลง ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงซึ่งไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา

ที่น่าเป็นกังวลตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมต่ำกว่า 3 ล้านบาท ฐานกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ กลายเป็นสต๊อกจำนวนไม่น้อยโดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล แม้ว่าปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการลดลงและหันไปจับตลาดโครงการบ้านราคาสูงมากขึ้น แต่มองว่า สต๊อกเก่าจำนวนไม่น้อยยังคงมีอยู่

แม้ว่าจะมีโปรโมชันที่ดีร่วมกับมาตรการรัฐ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองก็ตาม รวมถึงการผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) หรือ อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันก็ตาม  ด้วยกำลังซื้อที่หายไปจากตลาด หนี้ครัวเรือนที่ไม่มีท่าทีลดน้อยลง สถาบันการเข้มงวดสินเชื่อ บางโครงการมากถึง 70-80% 

โดยเฉพาะสต๊อกคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงมีจำนวนมากโดยเฉพาะช่วงปี 2568 ตลาดคอนโดฯ เผชิญภาวะหดตัวรุนแรง (-28%) ทำให้มีบ้านเหลือขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว แต่คอนโดฯ ก็เผชิญปัญหาเหมือนกัน ซึ่งนักวิเคราะห์ชี้ว่า ภาวะอสังหาฯ ยังปรับฐานต่อเนื่องถึงปี 2570

โดยเน้นคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ยังมีความต้องการ แต่กำลังซื้อติดขัดเรื่องกู้ไม่ผ่าน โดยมีสต๊อกรวมกันกว่า 13,000 หน่วย ที่ต้องจับตา ทำเลแนวรถไฟฟ้า ยังเป็นที่ต้องการ แต่ปัญหาหลักคือ การเข้าถึงสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) ทำให้การโอนลดลง แม้มีดีมานด์ แต่ยอดขายจริงไม่เข้าเป้า  มีรายงานว่าคอนโดฯ มีสต๊อกสะสมสูง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า (เช่น สายสีส้ม)

ปัจจัยที่ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยไม่เกิน3ล้านบาทยังคงน่าเป็นห่วง ประเมินจากกำลังซื้อผู้บริโภคมีปัญหาการเงิน รายได้ไม่พอรายจ่าย, ทำให้การกู้สินเชื่อยากขึ้นมาตรการกระตุ้น (ลดค่าโอนฯ) หมดไปภายในเดือนมิถุนายน ปีนี้, การเรียกร้องให้มีมาตรการใหม่ (ลดดอกเบี้ย, ผ่อน LTV) ยังต้องรอการพิจารณา 

 ที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้อหลักคือมนุษย์เงินเดือนและแรงงานรายได้ปานกลาง-ต่ำ  แต่รายได้จริงของคนกลุ่มนี้ฟื้นช้ากว่าเศรษฐกิจภาพรวม ค่าครองชีพสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งอาหาร พลังงาน และหนี้ครัวเรือน ทำให้ความสามารถผ่อนบ้านลดลง

แม้ราคาบ้านไม่สูง ธนาคารจึงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในกลุ่มนี้สูงกว่าระดับอื่น ผู้ซื้อ “อยากมีบ้าน” แต่ “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นปัญหาเรื้อรัง ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก พึ่งพาตลาดต่ำกว่า 3 ล้านเป็นหลัก

เมื่อขายช้า สต๊อกค้าง กระแสเงินสดเริ่มตึงตัว ต้นทุนก่อสร้างไม่ได้ลดตามกำลังซื้อราคาที่ดิน วัสดุ และค่าแรงยังอยู่ในระดับสูง ทำให้กำไรต่อหน่วยบางลงอย่างมาก บางโครงการต้องชะลอ เปิดขาย หรือยกเลิกแผนลงทุน คอนโดฯระดับล่างได้รับผลกระทบหนักจากซัพพลายสะสมโดยเฉพาะในเมืองใหญ่และแนวรถไฟฟ้า

ด้านผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ต่อ GDPเป็นตัวถ่วงสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่มาตรการรัฐยังไม่ตรงจุดหรือมีระยะเวลาจำกัดไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นกำลังซื้อระยะยาวหากตลาดนี้ไม่ฟื้น จะกระทบห่วงโซ่เศรษฐกิจตั้งแต่ก่อสร้าง วัสดุ แรงงาน ไปจนถึงสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตามบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน ไม่ใช่บ้านราคาถูกแต่คือ “บ้านหลังแรก” ของคนส่วนใหญ่ในประเทศเมื่อคนเข้าถึงบ้านยากขึ้นความมั่นคงทางเศรษฐกิจครัวเรือนก็ลดลงปัญหานี้สะท้อนโครงสร้างรายได้ มากกว่าปัญหาอสังหาฯเป็นสัญญาณเตือนกำลังซื้อฐานรากที่ยังเปราะบางหากไม่เร่งแก้ไข อาจฉุดการฟื้นตัวเศรษฐกิจระยะยาว ดังนั้น ตลาดบ้านต่ำกว่า 3 ล้านจึง “น่าห่วง” มากกว่าที่คิด