เจาะอสังหาฯ กทม. เหนือ-ปทุมธานี แหล่งเรียน-แหล่งงาน ดีมานด์ที่ไม่เคยหลับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงรอยต่อปลายปี 2568 ถึงต้นปี 2569 ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง อย่างไรก็ตาม ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กลับชี้ให้เห็นว่า ทำเล “กรุงเทพฯ ตอนเหนือ-ปทุมธานี” ยังคงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่สามารถรักษาระดับกิจกรรมทางตลาดได้ดีที่สุด โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีความแตกต่างของทำเล

รายงาน REIC ระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 จังหวัดปทุมธานียังคงติดอันดับ Top 3 ของพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสูงสุด ด้วยจำนวนรวม 4,378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 28.3% ของตลาดทั้งหมด สะท้อนความต่อเนื่องของความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว

เมื่อพิจารณาเชิงโครงสร้าง พบว่าที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์เฮ้าส์” เป็นโปรดักส์หลักของตลาดปทุมธานี โดยมีจำนวนหน่วยสูงถึง 2,805 หน่วย รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 933 หน่วย สอดคล้องกับลักษณะกลุ่มเป้าหมายหลักซึ่งเป็นคนทำงานและครอบครัวใหม่ที่มองหาบ้านในระดับราคาที่เข้าถึงได้

ในด้านอุปทาน REIC ชี้ว่า ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยโครงการใหม่ในปทุมธานีช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 ลดลงถึง 54.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) การชะลอเปิดโครงการใหม่ดังกล่าวช่วยควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือในตลาด และเปิดโอกาสให้มีการระบายสต็อกเดิมได้อย่างเป็นระบบ

ขณะเดียวกัน พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างรวมในจังหวัดปทุมธานีอยู่ที่ 737,274 ตารางเมตร โดยเกือบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบกว่า 727,800 ตารางเมตร ตอกย้ำบทบาทของพื้นที่นี้ในฐานะ “ทำเลทองของบ้านแนวราบ” มากกว่าการพัฒนาอาคารชุดสูง

แม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมรายปีจะยังหดตัว แต่ REIC พบว่าเมื่อพิจารณาแบบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 การโอนเริ่มปรับตัวดีขึ้นทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา ซึ่งมีแนวโน้มส่งผลชัดเจนต่อเนื่องไปถึงปี 2569

นอกจากนี้ กลุ่มอาคารชุดระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ยังมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นถึง 13.5% สอดรับกับกำลังซื้อของกลุ่มนักศึกษาและพนักงานเริ่มทำงานในย่านรังสิต-คลองหลวง

แหล่งเรียน-แหล่งงาน ดันดีมานด์ไม่เคยหลับ

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้โซนรังสิต-ปทุมธานีแตกต่าง คือการเป็นแหล่งการศึกษา ขนาดใหญ่ ที่มีมหาวิทยาลัยชั้นนำตั้งอยู่หลายแห่ง อาทิ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยรังสิต รวมจำนวนนักศึกษากว่า 50,000-60,000 คน สร้างดีมานด์ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนปล่อยเช่าอย่างต่อเนื่อง

ควบคู่กับการเป็นศูนย์กลางแหล่งงานขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นนิคมอุตสาหกรรมนวนคร สวนอุตสาหกรรมบางกะดี และตลาดไท ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-7 ล้านบาทในย่านลำลูกกาและรังสิต-คลองหลวง มีอัตราการขายที่ไหลลื่นตลอดปีที่ผ่านมา

เช่นเดียวกับฝั่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ครอบคลุมพื้นที่ดอนเมือง รามอินทรา และแนวต่อเนื่องเข้าสู่ปทุมธานี ถูกมองว่าเป็นทำเลที่มีความคงเส้นคงวาของยอดขายสูงที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ จากมุมมองของผู้ประกอบการ จุดเด่นคือยอดขายที่ไม่สวิงแม้ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว

โดยมีปัจจัยโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่เชื่อมต่อทั้งทางด่วน มอเตอร์เวย์ และสนามบินทั้งสุวรรณภูมิและดอนเมือง ประกอบกับความเป็นย่านอยู่อาศัยดั้งเดิม ทำให้โครงการในพื้นที่สามารถขายได้ต่อเนื่อง ตัวอย่างเช่น การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ในโซนนี้ที่ได้รับการตอบรับสูง สะท้อนกำลังซื้อที่อัดอั้นอยู่ในตลาด

ด้วนเหตุนี้จึงทำให้กรุงเทพฯ ตอนเหนือไปจนถึงปทุมธานีเป็นมากกว่าพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมือง โดยก้าวขึ้นเป็น “ฐานเสถียรภาพ” ของตลาดที่อยู่อาศัยในยุคเศรษฐกิจผันผวน ด้วยโครงสร้างดีมานด์ที่พึ่งพาได้จริงจากการศึกษาและการจ้างงาน ทำให้ปี 2569 พื้นที่นี้ยังคงเป็นหนึ่งในทำเลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์