เปิดแผนที่อสังหาฯ ปี 69 กรุงเทพฯ ตะวันออกขายได้แม้เศรษฐกิจชะลอ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 สะท้อนภาวะ Market Divergence อย่างชัดเจน ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ถ่วงตลาดระดับกลาง-ล่างให้ชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน โดยเฉพาะในพื้นที่ “กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก” กลับเคลื่อนไหวสวนทางและรักษาระดับการขายได้อย่างมีเสถียรภาพ

โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า พื้นที่โซนตะวันออกครองสัดส่วนมูลค่าโครงการและยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมเกือบ 50% ของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สะท้อนบทบาทของทำเลดังกล่าวในฐานะพื้นที่รองรับดีมานด์คุณภาพท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ

ในเชิงยุทธศาสตร์ ทำเล “บางนา” ถูกจัดอยู่ในกลุ่มพื้นที่ที่มีความมั่นคงของดีมานด์สูงและมีความผันผวนน้อย นางสาวภัคพริ้ง การุญ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ยอดขายในโซนบางนามีลักษณะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่สวิงตามภาวะเศรษฐกิจ แม้ในช่วงตลาดชะลอตัวก็ไม่พบการหดตัวของยอดขายเฉลี่ย แต่เป็นการรักษาฐานลูกค้าเดิมและขยายตัวในระยะยาว ซึ่งถือเป็นคุณสมบัติที่หาได้ยากในหลายทำเลของกรุงเทพฯ

ความแข็งแกร่งของบางนามักมีความแตกต่างสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์จ่างจากทำเลอื่นๆ เนื่องจากบางนาเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ตลาดระดับบน ทั้งในแง่การเดินทาง โครงสร้างพื้นฐาน และการเชื่อมต่อกับโซนธุรกิจหลัก ส่งผลให้แสนสิริจัดให้บางนาอยู่ในกลุ่มเดียวกับ “กรุงเทพกรีฑา” ในฐานะทำเลหลักสำหรับการพัฒนาโครงการราคาสูงที่มีความเสี่ยงต่ำ

ปัจจุบันทำเลบางนาไม่ได้เป็นเพียงประตูสู่ EEC (Eastern Economic Corridor) เท่านั้น แต่ได้ยกระดับสู่การเป็น "Extended Business District" หรือย่านธุรกิจส่วนขยายที่มีความพร้อมและศักยภาพ โดยหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนคือการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เช่น Bangkok Mall และการขยายตัวต่อเนื่องของสิ่งอำนวยความสะดวก ห้างสรรสินค้าต่างๆ

โครงการเหล่านี้เป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) โดยเฉพาะพนักงานระดับ ผู้บริหาร (Management) และกลุ่ม Expat ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย ซึ่งกลุ่มนี้มักจะมองหาที่อยู่อาศัยใกล้กับโรงเรียนนานาชาติซึ่งมีอยู่อย่างหนาแน่นในโซนนี้ เช่น Wellington College, Brighton College และ Concordian International School เป็นต้น

จึงทำให้ดีมานด์หลักมาจากกลุ่มพนักงานออฟฟิศระดับสูงและผู้บริหารที่มีกำลังซื้อมั่นคง แตกต่างจากหลายพื้นที่ที่พึ่งพาการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว พื้นที่บางนา-กรุงเทพกรีฑามีลักษณะดีมานด์แบบผสมผสาน ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในระยะยาว และกลุ่มที่มองการลงทุนควบคู่กัน ส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์ทั้งไลฟ์สไตล์ระดับบนและศักยภาพการเพิ่มมูลค่าในอนาคต

ในด้านอุปทาน ช่วงปี 2568-2569 มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อาทิ กลุ่มโครงการระดับลักชัวรีใน SANSIRI 10 EAST บนพื้นที่รวมกว่า 165 ไร่ มูลค่ารวมประมาณ 18,000 ล้านบาท ครอบคลุม 4 แบรนด์ระดับบน อาทิ นาราสิริ บางนา กม.10 และเศรษฐสิริ ซึ่งสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการต่อศักยภาพระยะยาวของพื้นที่

ขณะที่โซนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์–ร่มเกล้า) ยังคงรักษาสถานะ “ศูนย์กลางชุมชนบ้านหรู” ของกรุงเทพฯ โดยมีโครงการบ้านระดับพรีเมียมเปิดขายรวมกว่า 40 โครงการ พร้อมโครงการใหม่ในระดับราคา 45-100 ล้านบาทขึ้นไป เข้ามาตอบโจทย์กลุ่ม Young Affluent หรือ กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จเร็ว มีรายได้สูง มีกำลังซื้อมาก ซึ่งมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลที่มีภาพลักษณ์ชัดเจน

นอกจากนี้ ปัจจัยหนุนสำคัญที่ทำให้โซนกรุงเทพฯ ตะวันออกยังคงได้เปรียบ ประกอบด้วยการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมที่หลากหลาย ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สายสีส้ม และความใกล้สนามบินสุวรรณภูมิราว 15 นาที การเป็นศูนย์รวมโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ รวมถึงศักยภาพด้านการเพิ่มมูลค่าที่ดินซึ่งเติบโตเฉลี่ย 13-15% ต่อปี และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าในกลุ่มบ้านหรูที่อยู่ในระดับประมาณ 5%

ในภาพรวม ปี 2569 กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกจึงไม่ได้เป็นเพียงทำเลที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมเท่านั้น แต่น่าจับตามองในฐานะทำเลที่มีเสถียรภาพสูง รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน ท่ามกลางบริบทเศรษฐกิจที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน