อสังหาฯรวมพลังจี้รัฐบาล ลุยมาตรการฟื้นตลาดที่อยู่อาศัย

ท่ามกลางสัญญาณฟื้นตัวที่จำกัดเฉพาะตลาดบนเท่านั้นอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย ที่ทุกยุครัฐบาลหยิบยกขึ้นมาเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง ด้วยการจ้างงานขนาดใหญ่และการกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจในหลายภาคส่วน ทั้งก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ธนาคาร ไปจนถึงธุรกิจบริการเกี่ยวเนื่อง แม้รัฐบาลชุดปัจจุบันจะมีระยะเวลาในการบริหารประเทศเพียงไม่กี่เดือนแต่ภาคเอกชนยังคงคาดหวังให้มีมาตรการกระตุ้นเชิงรุกออกมาโดยเร็ว

อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่รัฐบาลภายใต้การนำของนายอนุทิน ชาญวีรกูล เข้ามาบริหารประเทศ ยังไม่ปรากฏนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ขณะที่ตลาดเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งภาวะดอกเบี้ยสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และสต๊อกคงค้างจำนวนมาก เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 1.3 แสนล้านบาท หรือกว่า 200,000 หน่วย ยังไม่รวมโครงการที่อยู่ระหว่างการเปิดขายใหม่ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่จำเป็นต้องชะลอการเปิดโครงการเพื่อไม่ให้ซัพพลายล้นตลาด

ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว “สามสมาคมอสังหาริมทรัพย์” ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้จับมือกันจัดทำข้อเสนอ 6 มาตรการเร่งด่วนเพื่อฟื้นฟูตลาด เพื่อให้ภาครัฐพิจารณาใช้เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ มีมูลค่ารวมกว่า 8 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วน 8-12% ของจีดีพีประเทศ จึงถือเป็นภาคธุรกิจที่มีผลต่อเศรษฐกิจภาพรวมไม่แพ้ภาคการท่องเที่ยว ดังนั้นภาครัฐควรเร่งออกมาตรการช่วยเหลือเพื่อประคับประคองตลาดให้เดินหน้าต่อได้อย่างมั่นคง โดยเฉพาะในช่วงรอยต่อของรัฐบาลใหม่

ทั้งนี้ ข้อเสนอ 6 มาตรการสำคัญ ประกอบด้วย

• ข้อเสนอแรกคือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก ส่วนเกินให้เก็บตามอัตราปกติ โดยขยายระยะเวลามาตรการถึง 30 มิถุนายน 2569 เพื่อช่วยกระตุ้นยอดโอนและระบายสต๊อกที่อยู่อาศัย
• ข้อเสนอที่สอง การค้ำประกันสินเชื่อโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือผู้กู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน โดยเสนอให้ บสย. รับค้ำประกันบางส่วนราว 20% ของวงเงินกู้ เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนกลุ่มนี้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
• ข้อเสนอที่สาม ให้ภาครัฐส่งเสริมให้สถาบันการเงินใช้หลักเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-Based Pricing) เพื่อให้สามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่างกันได้ตามคุณภาพลูกหนี้ ช่วยให้ผู้มีรายได้ปานกลางและอาชีพอิสระมีโอกาสกู้ได้จริง

• ข้อเสนอที่สี่ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นเวลา 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระต้นทุนของผู้ประกอบการและผู้ถือครองที่อยู่อาศัย
• ข้อเสนอที่ห้า ได้ร่วมกันเสนอแนวทาง “Warehouse Debt” แก้ปัญหาหนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ด้วยการนำสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระบางส่วนมารีไฟแนนซ์เพื่อชำระหนี้นอกระบบ ลดภาระทางการเงินของประชาชน
• และข้อเสนอสุดท้ายคือ ผลักดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% จาก 1.5% เหลือ 1% เพื่อกระตุ้นการกู้ยืมและการลงทุนในภาคอสังหาฯ

นายประเสริฐกล่าวเพิ่มเติมว่า หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นออกมาภายใน 3 เดือนข้างหน้า จะช่วยหนุนตลาดอสังหาฯ ให้คึกคักต่อเนื่องถึงปี 2569 โดยขณะนี้ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 จากปัจจัยบวกหลายด้าน ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ราคาย้อนยุคเมื่อ 10 ปีก่อน การแข่งขันของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมถึงการลดดอกเบี้ยเงินกู้บางประเภท

ขณะเดียวกัน ระหว่างวันที่ 30 ตุลาคม - 2 พฤศจิกายน 2568 ทั้งสามสมาคมเตรียมจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48” ซึ่งจะมีโครงการเข้าร่วมกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ ทั้งบ้านพร้อมอยู่และโครงการใหม่ โดยคาดว่ายอดขายภายในงานจะสูงกว่า 10,000 ล้านบาท สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เริ่มกลับมา

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า สัญญาณฟื้นตัวของตลาดเริ่มเห็นชัดในบางพื้นที่ โดยเฉพาะภูเก็ตที่ได้แรงหนุนจากตลาดต่างชาติและนักท่องเที่ยว ทำให้บ้านวิลล่าและโครงการระดับบนมียอดขายดี แต่ตลาดระดับล่างต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงซบเซาเนื่องจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ส่วนตลาดออฟฟิศยังมีแรงกดดันจากซัพพลายใหม่ ขณะที่ตลาดนิคมอุตสาหกรรมกลับเติบโตเงียบๆ จากการย้ายฐานการผลิตของต่างชาติ

นายพรนริศยังกล่าวด้วยว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของกนง. จะส่งผลต่อภาคอสังหาฯ ได้มากกว่ามาตรการกระตุ้นชั่วคราวอื่น ๆ เช่น “คนละครึ่งพลัส” เพราะช่วยสร้างแรงจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและส่งผลทางจิตวิทยาต่อความเชื่อมั่นของตลาดได้ดีกว่า

ส่วนนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดบ้านจัดสรรปี 2568 ช่วงครึ่งแรกหดตัวลง 10-13% ทั้งในด้านจำนวนและมูลค่าการขาย แต่เชื่อว่าครึ่งปีหลังจะเริ่มฟื้นตัวได้ราว 10% จากแรงหนุนของมาตรการลดค่าโอนจดจำนอง และการผ่อนเกณฑ์ LTV ที่ขยายถึงกลางปี 2569 แต่ปัญหาใหญ่ที่ยังต้องเร่งแก้คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อซึ่งยังอยู่ระดับสูงถึง 65-70% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

นายสุนทรกล่าวว่า ปีนี้ตลาดเริ่มเข้าสู่จุดสมดุลใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายโครงการเก่าค้างสต๊อก ขณะที่ตลาดต่างชาติยังไม่ฟื้นเต็มที่ ยกเว้นบางทำเลเช่นภูเก็ตและพัทยาที่มีกำลังซื้อจากต่างชาติหนุนอยู่บ้าง

โดยภาพรวม ภาคเอกชนยังคาดหวังว่ารัฐบาลจะพิจารณาข้อเสนอทั้ง 6 มาตรการอย่างจริงจังภายในระยะเวลาที่เหลือของรัฐบาล เพื่อช่วยประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน และสร้างแรงส่งให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวต่อเนื่องในปี 2569

จากการประเมินของภาคเอกชน มาตรการ 6 ข้อที่เสนอจะช่วยสร้างแรงกระตุ้นในระยะสั้นและวางรากฐานให้ตลาดฟื้นตัวต่อเนื่องในปี 2569 โดยเฉพาะหากรัฐบาลสามารถประสานให้กนง. ลดดอกเบี้ยนโยบายลงอย่างน้อย 0.25-0.5% ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันปล่อยสินเชื่อกลับมาคึกคักเหมือนในช่วงก่อนหน้า

หากมาตรการเหล่านี้ถูกนำไปใช้จริง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จะสามารถเติบโตได้ราว 5-8% จากแรงซื้อสะสมและภาวะดอกเบี้ยที่ลดลง แต่หากไม่มีการดำเนินการใด ๆ ภายในไตรมาสแรกของปีหน้า ภาคอสังหาฯ อาจต้องเผชิญแรงกดดันซ้ำจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง–กำลังซื้ออ่อน และความเข้มงวดด้านสินเชื่อที่ยังไม่คลี่คลาย

ในภาพรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังยืนอยู่บน “ทางแยกสำคัญ” หากรัฐบาลสามารถเร่งตัดสินใจและดำเนินมาตรการได้ทัน จะไม่เพียงช่วยประคองภาคอสังหาฯ แต่ยังเป็นแรงส่งสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม ที่กำลังรอแรงขับเคลื่อนใหม่ในปี 2569