ผนึกกำลัง 3 สมาคมอสังหาฯ ปลุกตลาดปลายปี ขอรัฐอัด ‘ยาแรง’ หนุน

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งเสียงถึงรัฐบาลใหม่ให้เร่งขับเคลื่อนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเป็นรูปธรรม หลังตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวบางส่วนในช่วงไตรมาส 3 แต่ยังเผชิญความเปราะบางจากกำลังซื้อที่ไม่ทั่วถึง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้กลางและล่างที่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ แม้ภาคเอกชนเริ่มเห็นแรงซื้อกลับมาในตลาดบนและระดับพรีเมียมก็ตาม

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เริ่มกลับมาขยับในหลายเซกเมนต์ โดยยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 3 ขยับดีขึ้นหลังหดตัวกว่า 10% ในครึ่งปีแรก ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในราคาย้อนยุค และการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงในตลาดเก่า เพื่อเร่งระบายสต๊อกและคืนสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ

ขณะเดียวกันมาตรการ LTV ที่ปลดล็อกให้กู้ได้ 100% ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม และการแข่งขันปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในกลุ่มลูกค้าคุณภาพ ก็ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ชัดเจนขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐระบุว่า สัญญาณฟื้นดังกล่าวยังไม่ครอบคลุมทุกกลุ่มตลาด โดยกลุ่มราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาทยังมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 65-70% ซึ่งส่งผลให้สต็อกคงเหลือในตลาดยังสูงกว่า 300,000 หน่วย หรือมูลค่ารวมเกือบ 2 ล้านล้านบาท แม้ตลาดบนจะเร่งโอนและมียอดขายดีอย่างโครงการในย่านทองหล่อและพระราม 9 แต่ตลาดระดับกลางและล่างยังต้องการแรงขับจากภาครัฐอย่างเร่งด่วน

อีกทั้งยังเน้นยํ้าว่า การลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลง 0.25% จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้เดิมราว 2% และกระตุ้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แข่งขันกันเข้มข้นขึ้น โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกในปัจจุบันอยู่เพียง 2.3% ซึ่งตํ่าสุดในรอบทศวรรษ แต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้กำลังซื้อระดับล่างกลับมาได้จริง จึงจำเป็นต้องมีมาตรการเสริมในระยะสั้นเพื่อพยุงตลาดให้ผ่านจุดเปลี่ยนของเศรษฐกิจช่วงต้นปีหน้า

“ตอนนี้ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะดุลยภาพหลังผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ และหันมาบริหารสต๊อกเดิมมากขึ้น แต่หากไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม ตลาดอาจกลับมาชะลออีกครั้งในต้นปีหน้า” นายประเสริฐกล่าว

นอกจากนี้ เสียงสะท้อนจาก 3 สมาคมหลักในวงการอสังหาฯ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร โดยนายสุนทร สถาพร นายกสมาคม และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคม ได้ร่วมกันเสนอ “ยาแรง” 6 มาตรการเร่งด่วนถึงรัฐบาลใหม่ เพื่อเร่งฟื้นความเชื่อมั่นและขับเคลื่อนตลาดให้เกิดแรงส่งต่อเนื่องในปี 2569

โดยข้อเสนอคือ การขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน 2569 เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในวงกว้าง พร้อมทั้งให้ภาครัฐขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาคํ้าประกันสินเชื่อบางส่วนให้กับผู้กู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน เช่น ผู้ประกอบอาชีพอิสระ เพื่อให้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้จริง

อีกประเด็นสำคัญคือการเปิดทางให้สถาบันการเงินกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) เพื่อให้ผู้มีศักยภาพแต่ขาดเอกสารรายได้สามารถขอสินเชื่อได้ในอัตราที่เหมาะสม รวมถึงการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงชั่วคราว 50% เป็นระยะเวลาราว 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระของภาคเอกชนในช่วงตลาดฟื้นตัว ขณะเดียวกันยังเสนอให้ภาครัฐนำแนวทาง “Warehouse Debt” มาใช้แก้ปัญหาหนี้นอกระบบ โดยเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ผ่อนบ้านแล้วบางส่วน สามารถรีไฟแนนซ์เงินต้นมาปิดหนี้ดอกเบี้ยสูง เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและกำลังซื้อในระบบเศรษฐกิจ

มาตรการสุดท้ายคือการผลักดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% ให้เหลือระดับ 1% โดยเร็ว เพื่อสร้างแรงขับในการบริโภคและการลงทุน พร้อมกับลดต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ นายประเสริฐยํ้าว่า หากรัฐบาลดำเนินมาตรการเหล่านี้ได้ครบถ้วน จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นในตลาดและทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็น “เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก” ของประเทศได้อีกครั้งในปีหน้า

นอกจากตลาดในประเทศแล้ว ภาคเอกชนยังมองเห็นโอกาสจากตลาดต่างชาติที่เริ่มทยอยกลับมา โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีน ไต้หวัน ญี่ปุ่น และรัสเซียที่ยังคงมองอสังหาฯ ไทยเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย ขณะที่ภูเก็ตกลับมาคึกคักในตลาดวิลล่าระดับพรีเมียมและโครงการ Branded Residence แต่การฟื้นตัวระยะยาวยังขึ้นอยู่กับการปรับโครงสร้างกฎระเบียบ เช่น ประเด็นเรื่อง Nominee และการโอนเงินข้ามประเทศ ซึ่งภาครัฐควรเร่งคลี่คลายให้โปร่งใส่ และเอื้อต่อการลงทุน

ในขณะเดียวกัน ภาพรวมตลาดเชิงพาณิชย์อย่างอาคารสำนักงานยังอยู่ในภาวะอิ่มตัวจากซัพพลายใหม่ที่ล้นตลาด ขณะที่กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมและศูนย์ข้อมูล (Data Center) กำลังเติบโตอย่างเงียบๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่สามารถตอบโจทย์พลังงานสะอาดได้ ซึ่งสะท้อนทิศทางใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เริ่มขยายฐานจากการพัฒนาเพื่ออยู่อาศัย ไปสู่การพัฒนาเพื่อเศรษฐกิจดิจิทัลมากขึ้น

ทั้งนี้ยังนำไปสู่การแสดงพลังของภาคเอกชนใน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48” ที่เตรียมจัดขึ้นระหว่างวันที่ 30 ตุลาคม-2 พฤศจิกายนนี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่ยอดจองบูธเต็ม 100% พร้อมรายชื่อรอคิวเข้าร่วมงาน (Waiting List) สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มีความหวังต่อการฟื้นตัวของตลาดอย่างชัดเจน

นายองคฤทธิ์ พรหมโยธี ประธานจัดงานฯ ระบุว่า งานปีนี้ไม่ใช่เพียงการขายสินค้า แต่เป็นการส่งสัญญาณว่า “เอกชนพร้อมเดินหน้า” หากรัฐบาลขับเคลื่อนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างจริงจัง ขณะที่ นายคมสัน วุฒิพงศ์ ประธานฝ่ายประชาสัมพันธ์งานฯ เสริมว่า การผนึกกำลังของสามสมาคมครั้งนี้คือจุดเริ่มต้นของการฟื้นศรัทธาในตลาด และเป็นเวทีสะท้อนว่าอสังหา ริมทรัพย์ไทยกำลังกลับมาอยู่ในสมรภูมิขับเคลื่อนเศรษฐกิจอีกครั้ง

การจัดงานมหกรรมฯ ครั้งนี้จึงไม่ได้เป็นเพียง “งานขายบ้าน” หากแต่เป็นเวทีรวมพลังของผู้ประกอบการเพื่อเรียกร้องนโยบายที่ตอบโจทย์ และเป็นสัญญาณเริ่มต้นของการเดินเกมเศรษฐกิจปี 2569 ที่ภาครัฐและเอกชนต้องจับมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาเป็นแรงขับสำคัญของเศรษฐกิจไทยอย่างแท้จริง

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,140 วันที่ 16 - 18 ตุลาคม พ.ศ. 2568