คอนโดปี 69 ส่อแววชะลอตัว กำลังซื้อหด-ซัพพลายล้นบางทำเล

ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ บวกกับนโยบายการเงินที่ตึงตัวและความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ “ตลาดคอนโดมิเนียม” ที่แม้จะเริ่มมีซัพพลายใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาด แต่ดีมานด์จากผู้ซื้อจริงกลับยังไม่กลับมาอย่างแข็งแรง

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังอยู่ในช่วงปรับตัว โดยใน ไตรมาส 3 ปี 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่รวม 6,618 ยูนิต จาก 12 โครงการ ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่เนื่องจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังเปราะบาง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อ

"แม้จะมีคอนโดฯ เปิดใหม่มากขึ้น แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังชะลอการตัดสินใจ เพราะภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน รายได้ครัวเรือนยังไม่ฟื้น และอัตราดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อจริงของตลาดยังไม่กลับมาชัดเจน" นายสุรเชษฐ กล่าว

ข้อมูลจากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ยังระบุว่า โครงการใหม่ส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวในแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีเขียวที่มีสัดส่วนสูงถึง 89% ของทั้งหมด ขณะที่โครงการตามแนวสายสีอื่นมีเพียงไม่ถึง 11% ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังการเปิดตัวในทำเลรอง เนื่องจากไม่มั่นใจในดีมานด์จริง

แม้ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ในไตรมาส 3/2568 จะขยับขึ้นถึง 47% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 160,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ผู้ซื้อในประเทศกลับยังไม่ตอบรับ เนื่องจากรายได้ไม่สอดคล้องกับต้นทุนชีวิตที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ ทำให้ยอดขายของหลายโครงการยังคงต่ำกว่าเป้า

ท่ามกลางภาวะตลาดที่แข่งขันสูง ผู้พัฒนาโครงการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรักษากระแสเงินสด ทั้งการเปิดขายแบบ Soft Launch เพื่อทดสอบตลาดก่อนเปิดขายจริง และการนำเสนอแพ็กเกจจูงใจลูกค้ารูปแบบใหม่ เช่น

• โปรแกรม “เช่าก่อนซื้อ” สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการทดลองอยู่อาศัยก่อนตัดสินใจ
• การร่วมมือกับสถาบันการเงินออกสินเชื่อพิเศษ ดอกเบี้ยต่ำในระยะแรก
• และการรุกตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่ม จีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง ที่ยังมีศักยภาพการซื้อสูง

นายสุรเชษฐ ระบุว่า แม้กำลังซื้อจากจีนจะชะลอตัวจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศ แต่ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายการลงทุนอันดับต้นๆ ของชาวจีน โดยเฉพาะในกลุ่มเมืองท่องเที่ยวและคอนโดระดับกลางถึงบน

รายงานของคุชแมนฯ ยังคาดว่าแนวโน้มตลาดในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรืออาจชะลอตัวต่อเนื่อง หากเศรษฐกิจในประเทศไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ปัจจัยที่ต้องจับตาได้แก่ ความชัดเจนทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง ทิศทางอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยและมาตรการภาครัฐเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนจดจำนอง หรือการเปิดทางให้ต่างชาติถือครองระยะยาว

“ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารซัพพลายอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญกับดีมานด์จริงในตลาดมากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่ หากภาครัฐไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดคอนโดฯ ต้องพึ่งกลยุทธ์เฉพาะตัวของแต่ละแบรนด์เพื่อรักษายอดขาย” นายสุรเชษฐ กล่าว

ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 จึงกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนสำคัญระหว่าง “รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ” กับ “การปรับสมดุลซัพพลาย-ดีมานด์” ผู้ประกอบการที่สามารถอ่านเกมและปรับตัวได้เร็ว โดยเน้นตลาดจริงและกลยุทธ์ระยะยาว เช่น การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส หรือโครงการแนวราบในทำเลศักยภาพ จะมีโอกาสสร้างความได้เปรียบในระยะต่อไป ขณะที่ผู้ซื้อเองยังคงใช้ความระมัดระวังสูงสุดในการตัดสินใจท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทย