‘Smart & Green’ โอกาส อสังหาฯไทย ฝ่าวิกฤตสู่อนาคตยั่งยืน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญปีแห่งความท้าทายต่อเนื่องในปี 2568 และคาดว่าจะยังมีแนวโน้มที่หนักหน่วงยิ่งขึ้น เมื่อตัวเลขล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ชี้ชัดว่า ดัชนีรวมตลาดหมวดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2568 ลดลงกว่า 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แม้จะเห็นการกระเตื้องเล็กน้อยจากแรงหนุนของมาตรการรัฐแต่ก็ถือว่าเป็นเพียงแรงพยุงระยะสั้น

ขณะที่โครงสร้างตลาดยังอ่อนแรงต่อเนื่อง หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงกว่า 16% เมื่อเทียบปีก่อน ส่วนอุปทานฝั่งคอนโดที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ ลดลงมากถึง 42.9% สัญญาณเหล่านี้ตอกยํ้าว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้านพร้อมกัน

สอดคล้องกับการประเมินของนายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ที่ได้เปิดเผยบนเวทีสัมมนา “Thailand’s Real Estate Outlook 2026”  จัดโดยบริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) โดยมองว่าตลาดอสังหาฯ ไทยอยู่ใน “ภาวะซึมยาว” ต่อเนื่องจากช่วงหลังโควิด

โดยแรงซื้อที่เคยเกิดจาก Pent-up Demand ได้จางหายไปนานแล้ว ขณะที่เศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า SCB EIC คาด GDP ปีนี้และปีหน้าอาจไม่ถึง 2% ซึ่งย่อมกระทบต่ออุปสงค์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่างที่เป็นฐานผู้ซื้อหลักของตลาดเกือบ 70%

อีกปัจจัยสำคัญคือหนี้ครัวเรือนที่ยังพุ่งสูงจนกลายเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อกำลังซื้อ ปัญหานี้ไม่ได้จำกัดแค่กลุ่มรายได้ตํ่า แต่เริ่มลามไปถึงผู้ที่มีรายได้ระดับ 50,000-80,000 บาทต่อเดือน ซึ่งแต่เดิมถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบ้านจัดสรร และยิ่งไปกว่านั้น คือมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เรียกได้ว่าอาจจะเข้มงวดยิ่งกว่าช่วงโควิด ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งปฏิเสธผู้กู้ระดับล่างที่ต้องการซื้อจริง ส่งผลให้ความฝันของการมีบ้านหลังแรกของคนจำนวนมากต้องถูกพับเก็บไว้ ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยที่ยังคงปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง กลายเป็นกำแพงที่ปิดกั้นไม่ให้กลุ่มรายได้ปานกลางล่างก้าวเข้าสู่ตลาด

ในอีกด้านของภาพตลาดจึงกลับกลายเป็นการแออัดในกลุ่มรายได้สูง แม้ผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังมีศักยภาพซื้อ แต่เมื่อผู้ประกอบการจำนวนมากหันมาชิงเค้กก้อนเดียวกัน ส่วนแบ่งตลาดกลับลดลงจนไม่เพียงพอต่อการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตั้งแต่มาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐไปจนถึงการชะลอตัวของจีน ได้กดดันให้กำลังซื้อต่างชาติถอยห่างลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจีนที่เคยครองสัดส่วนราว 60% ของตลาดคอนโด แต่ปัจจุบันเหลือเพียงราว 30% เท่านั้น

ยิ่งไปกว่านั้น ภาพที่ปรากฏยิ่งตอกยํ้าความรุนแรง มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 คาดว่าจะติดลบถึง 10-20% เทียบกับปีก่อนที่ลดลงเพียงหลักเดียว มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมซึ่งปกติสูงราว 9 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท ถูกประเมินว่าอาจหดเหลือเพียง 7 แสนกว่าล้านบาท ตํ่าสุดในรอบกว่าสองทศวรรษนับจากวิกฤตต้มยำกุ้ง อุปทานใหม่แทบไม่ปรากฏ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวน้อยที่สุดในรอบกว่า 15 ปี ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเคยสูงสุดแตะ 7 แสนล้านบาทในปี 2562 ปัจจุบันครึ่งปีแรกของปี 2568 มีเพียงสองแสนกว่าล้านบาท หากไม่ใช่เพราะธนาคารของรัฐที่ก้าวเข้ามาปล่อยกู้มากกว่าครึ่ง ตลาดอาจเผชิญภาวะ “พังทลาย” ได้

ด้านนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า ภาพรวมดังกล่าวถือเป็น “จุดตํ่าสุดในรอบ 20 ปี” และอาจฉุดเศรษฐกิจไทยอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีสัดส่วนถึง 5-6% ของ GDP และยังมีแรงงานเกี่ยวข้องจำนวนมาก การชะลอตัวจึงไม่เพียงกระทบผู้ประกอบการ แต่ส่งผลต่อการบริโภคและการลงทุนเอกชนในวงกว้าง

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความมืดมนยังมีประกายแห่งโอกาส โดยเฉพาะตลาดบ้านราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาท ซึ่งยังมีดีมานด์มหาศาล เพียงแต่ผู้ซื้อเข้าไม่ถึง หากผู้ประกอบการสามารถคิดค้นโมเดลใหม่ เช่น ระบบเช่า-ออม หรือเช่าซื้อ ก็อาจเปิดทางให้กลุ่มรายได้ปานกลางล่างได้มีบ้านมากขึ้น นอกจากนี้ กำลังซื้อต่างชาติแม้จะลดลงจากจีน แต่กลับมีสัญญาณบวกจากพม่าและไต้หวันที่เข้ามาแทนที่ สอดรับกับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 49% ในครึ่งปีแรก 2568 ซึ่งจะกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ในอนาคต โดยเฉพาะพื้นที่ภาคตะวันออก

นอกจากนี้ ยังได้ได้เสนอแนวทางแก้ไขให้รัฐบาลใหม่เร่งออกมาตรการกระตุ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดดอกเบี้ยนโยบาย การต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV และลดค่าธรรมเนียมโอนจดจำนอง รวมถึงการปรับเกณฑ์การปล่อยกู้ให้สอดคล้องกับแรงงานอิสระและฟรีแลนซ์ที่กำลังเป็นกลุ่มใหญ่ในเศรษฐกิจยุคใหม่ อีกทั้งเสนอให้มีมาตรการสินเชื่อบ้านราคาประหยัดแบบดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้มีรายได้น้อย

ในอีกมิติของการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์โลก โดยการเสวนาเรื่อง “Green Living, Smart City” ได้จุดประกายแนวทางใหม่ให้กับวงการอสังหาฯ ไทย ดร.เกษรา ธัญญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้มองว่า “เมืองยั่งยืน” ต้องไม่ถูกตีกรอบเพียงเรื่องสิ่งแวดล้อมหรือพลังงานสีเขียวเท่านั้น แต่ต้องเป็นเมืองที่ทุกคนเข้าถึงได้อย่างแท้จริง เสนาจึงพัฒนาโมเดลเช่า–ออมบ้านเพื่อเปิดโอกาสให้กลุ่มอาชีพอิสระหรือผู้ที่มีปัญหาทางเครดิตได้ก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านจริง ๆ เธอได้เน้นยํ้าว่า หากจะทำให้ความยั่งยืนกลายเป็นกลยุทธ์ธุรกิจ ต้องทำให้ Green กลายเป็น “ทุน” หรือความได้เปรียบทางการแข่งขัน ไม่ใช่ภาระต้นทุนที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งจนเกินเอื้อม

สำรับนายณรงค์ เวทวชรพาณิชย์ กรรมการผู้จัดการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ในเครือ SCG ระบุว่า ความยั่งยืนต้องถูกวัดที่ “ความคุ้มค่า” เขาชี้ว่า หากผู้บริโภคเห็นตัวเลขประหยัดค่าไฟได้ชัดเจน เช่น การใช้ผนังอิฐมวลเบาที่ช่วยลดค่าไฟราว 20% หรือการออกแบบโครงสร้างอาคารสูงด้วยวัสดุนํ้าหนักเบาที่ช่วยลดต้นทุนได้ถึง 25% แนวทางสีเขียวก็จะกลายเป็นทางเลือกที่ผู้ซื้อพร้อมยอมรับ เพราะมัน “กินได้” และให้ผลตอบแทนที่จับต้องได้ในชีวิตจริง

ด้านนายสมัชชา พรหมศิริ Chief of Staff บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เสนอว่า องค์ประกอบของเมืองยั่งยืนต้องมีสามเสาหลักคือ Planet, People และ Profit การลงทุนใด ๆ จึงต้องไม่เพียงลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม แต่ต้องตอบโจทย์ด้านความครอบคลุมทางสังคม และสร้างผลตอบแทนเชิงเศรษฐกิจที่ยั่งยืนไปพร้อมกัน ความท้าทายที่แท้จริงของภาคอสังหาฯ จึงอยู่ที่การทำให้ทั้งสามด้านนี้เดินไปด้วยกันโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

ขณะที่นางสาวพัศรีพัฒน์ ศรีกัญจนานนท์ Head of Property Management, CBRE Thailand เผยถึงความสำคัญของมาตรฐานสากลว่า มาตรฐาน Green Building ไม่ได้เป็นเพียงตราสัญลักษณ์ แต่ได้กลายเป็น “ใบเบิกทาง” ทางธุรกิจ โดยเฉพาะในตลาดอาคารสำนักงานเกรด A+ ที่การแข่งขันรุนแรงและบริษัทข้ามชาติจำนวนมากต่างยึดเป้าหมาย Net Zero เป็นข้อกำหนดสำคัญ อีกทั้งชี้ว่าผู้ประกอบการที่ไม่ปรับตัวอาจสูญเสียโอกาสทันที ท่ามกลางอุปทานอาคารพาณิชย์ที่กำลังสูงสุดเป็นประวัติการณ์ การได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม สุขภาวะ และความเป็นอัจฉริยะ จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับตลาดในอนาคต

อย่างไรก็ตาม เส้นทางสู่ Smart & Green City ยังเป็นอนาคตที่ต้องเผชิญความซับซ้อนของระบบราชการ และต้นทุนก่อสร้างที่สูง ยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ในมุมของผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นตรงกันว่ารัฐบาลควรเข้ามาสนับสนุนด้วยมาตรการจูงใจทางการเงิน การจัดเก็บภาษีคาร์บอน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสาธารณะ เพื่อเปิดทางให้นโยบายด้านสิ่งแวดล้อมและเมืองอัจฉริยะเป็นจริงได้

โดยภาพรวมทั้งหมดแล้ว ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 อาจยังเผชิญแรงกดดันมหาศาลจากหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และกำลังซื้อที่อ่อนแรง แต่ก็ยังไม่ใช่ตลาดที่ไร้หนทาง การปรับตัวของผู้ประกอบการควบคู่กับการสนับสนุนเชิงนโยบายจากภาครัฐ อาจเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมนี้ก้าวผ่านวิกฤต และกลับมาเป็นหนึ่งในเสาหลักของเศรษฐกิจไทยอีกครั้งในอนาคต

หน้า20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,137 วันที่ 5 - 8 ตุลาคม พ.ศ. 2568