ตลาดอสังหาฯซึม คอนโดชะลอตัว บ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปขายช้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังเผชิญความท้าทายรอบด้านทั้งปัจจัยภายในและภายนอก ส่งผลต่อกำลังซื้อชะลอตัวสะท้อนการสำรวจของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งปีแรกปี2568 ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ เช่น แสนสิริ เสนา เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และเอสซี แอสเสท

เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ แม้หลายโครงการพร้อมเปิดขายแล้วก็ตาม โดยในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ ขณะที่สต็อกที่ขายไม่หมด (unsold inventory) ยังคงสูงและอัตราการดูดซับตํ่าอย่างไรก็ตามตลาดมือสองและทรัพย์ NPL มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยพบการเสนอขายในราคาลดลง 30-40%

ทั้งนี้ไนท์แฟรงค์ปิดการขายห้องชุดที่โครงการ วัน แบงค็อก มูลค่า 108 ล้านบาท ซึ่งตอกยํ้าความต้องการของนักลงทุนที่มองหาโครงการคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ สำหรับตลาดบ้านจัดสรรยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารและความต้องการจากกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ ในขณะที่บ้านระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มขายช้าลง เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่รอความชัดเจนทางการเมืองและเศรษฐกิจ

 ในขณะตลาดสำนักงานพื้นที่สำนักงานรวมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 6.42 ล้านตารางเมตร ณ ไตรมาส 2/2568 โดยมีการเช่าพื้นที่ขนาดเล็ก (300-400 ตร.ม.) ต่อเนื่อง แต่ความต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ (3,000-10,000 ตร.ม.) ลดลง ส่งผลให้ อัตราการเช่าลดลง 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์ ผู้เช่ามีแนวโน้มต่อรองมากขึ้น โดยหลายรายเจรจาขอลดค่าเช่าถึง 15-25% และหันมาใช้กลยุทธ์ควบรวมพื้นที่หรือย้ายไปอาคารที่ค่าเช่าตํ่ากว่า ค่าเช่าอาคารเกรดเออยู่ภายใต้แรงกดดัน

ขณะที่ผู้ให้เช่าต้องแข่งขันด้วยการให้สิทธิพิเศษเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ในครึ่งปีแรกมีอาคารสำนักงานใหม่เสร็จ 2-3 อาคาร และยังมีซัพพลายที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ทำให้การแข่งขันเข้มข้นมากขึ้น โดย ทำเลที่ตั้งยังเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ

ที่น่าจับตาความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ยอดขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมรูปแบบ Serviced Industrial Land รวม 4,684  ไร่ ในครึ่งปีแรก 2568 เพิ่มขึ้น 34% จากครึ่งปีก่อนหน้า แต่ลดลง 42% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งถือเป็นปีฐานที่สูงราคาเสนอขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.5%

เมื่อเทียบรายปี มาอยู่ที่ 6.64 ล้านบาทต่อไร่ โดยความต้องการหลักมาจาก ผู้ลงทุนในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์ไฟฟ้า (EV) จังหวัดชลบุรีและระยอง ยังเป็นพื้นที่ยอดนิยมในการลงทุน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุมัติจาก BOI ขยายตัวต่อเนื่องแม้จะยังต้องใช้เวลาในการส่งผลต่อตลาดจริง ขณะเดียวกันประเทศไทยยังคงมีความสามารถในการแข่งขัน โดยใช้อัตราภาษีนิติบุคคล 19% ตํ่ากว่ามาเลเซียที่ 20%

ส่วนตลาดโรงแรมมีผลการดำเนินงานที่แตกต่างกัน กรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 75.1% ลดลง 3.7 จุดเปอร์เซ็นต์ ขณะที่ ADR เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 4,260 บาท ส่งผลให้ RevPAR ของกรุงเทพฯ อยู่ภายใต้แรงกดดัน ในทางกลับกัน ภูเก็ตฟื้นตัวได้ดีกว่า

โดยมีอัตราการเข้าพักและ ADR ที่สูงขึ้น สนับสนุนโดยความต้องการจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ นอกจากนี้ยังมีการเปิดตัวโครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียมมากขึ้น สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน ด้านนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีนักท่องเที่ยวจีนลดลง 35% มาเลเซียลดลง 7% แต่ นักท่องเที่ยวอินเดียและรัสเซียเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 16% ขณะที่ตลาดในประเทศยังคงเป็นแรงหนุนสำคัญในช่วงโลว์ซีซัน ในช่วงครึ่งปีแรกมีโรงแรมเปิดใหม่ 7 แห่ง รวมกว่า 1,900 ห้องพัก ขณะเดียวกันนักลงทุนจาก สิงคโปร์ มาเลเซีย และอินเดีย ยังคงให้ความสนใจลงทุนในโรงแรมที่ได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI

จากการประเมินของ นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า “หากตลาดยังคงเผชิญกับแรงกดดันไปจนถึงสิ้นปี 2568 เราเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีที่สำคัญต่อการฟื้นตัว ภายใต้เงื่อนไขที่มีและเสถียรภาพทางการเมืองนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจน แม้ว่าความเชื่อมั่นยังอยู่ในระดับตํ่า แต่ยังมีโอกาสในตลาดบ้านจัดสรร ตลาดมือสอง และที่ดินอุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์มุ่งมั่นที่จะช่วยลูกค้าปรับกลยุทธ์และเตรียมความพร้อม เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสได้อย่างทันท่วงทีเมื่อความเชื่อมั่นกลับคืนมา”

โดยแนวโน้มตลาดเห็นว่าความชัดเจนด้านนโยบายและเสถียรภาพทางการเมืองจะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของตลาด แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเผชิญความท้าทาย แต่โอกาสยังคงมีอยู่ใน ตลาดมือสอง ตลาดที่ดินอุตสาหกรรม และการลงทุนโรงแรม

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,132 วันที่ 18 - 20 กันยายน พ.ศ. 2568