อสังหาฯขอยาแรง! เสนอรัฐบาล ลดดอกเบี้ย-ต่อมาตรการทุกเซ็กเมนต์

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเตรียมเดินหน้ายื่นข้อเสนอรัฐบาลใหม่ ให้เร่งปลดล็อกมาตรการกระตุ้นครั้งใหญ่ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2568 หลังสัญญาณตลาดยังคงดิ่งลึก ยอดขายและยอดโอนติดลบต่อเนื่อง โดย 3 สมาคมอสังหาฯ

ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย (Thai Condominium Association), สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (Housing Business Association) และ สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ไทย (Thai Real Estate Association) ได้รวมตัวกันยื่นข้อเสนอถึงรัฐบาล ให้ใช้มาตรการเชิงรุกแบบ “ยาแรง” เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อทุกระดับราคาตั้งแต่บ้านไม่กี่ล้านไปจนถึงโครงการระดับไฮเอนด์ หวังสร้างแรงกระเพื่อมทันทีในตลาด และพยุงโมเมนตัมต่อเนื่องไปถึงปี 2569

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า เวลานี้ไม่ใช่จังหวะที่จะรอคอยมาตรการระยะยาว แต่ต้องการการ “ฉีดยาแรง” ระยะสั้น เพื่อสร้างแรงกระตุ้นเชิงจิตวิทยาให้ผู้บริโภครีบตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี โดยมาตรการที่เสนอคือให้ครอบคลุมทุกระดับราคา ไม่จำกัดเฉพาะบ้านตํ่ากว่า 7 ล้านบาทเหมือนที่ผ่านมา เพราะตัวเลขล่าสุดชี้ชัดว่า ตลาดตํ่ากว่า 7 ล้านบาท “กระตุ้นไม่ขึ้น” ตรงกันข้ามกลับเป็นตลาดระดับกลางบนที่ยังพอมีแรงซื้อ หากได้รับแรงหนุนที่เหมาะสม

“วันนี้สถานการณ์ไม่เหมือนเดิม ตัวเลขความเชื่อมั่นและยอดขายในกลุ่มตํ่ากว่า 7 ล้านบาทยังติดลบ ทั้งที่เคยหวังว่าจะเป็นตลาดหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จึงจำเป็นต้องใช้มาตรการครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ เพื่อรักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมและมูลค่าหลักประกันในระบบการเงิน”

ข้อมูลจากไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่ายอดขายทั้งอุตสาหกรรมยังตํ่ากว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี และยอดโอนทรัพย์สินติดลบกว่า 19% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมใหม่แทบหยุดชะงัก ยอดเปิดโครงการใหม่ลดลงกว่า 90%

อย่างไรก็ตาม สัญญาณเริ่มเปลี่ยนไปในไตรมาส 3 เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย เช่น แสนสิริ และศุภาลัย เริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง แม้จะต้องลดราคาลงสู่ระดับใกล้เคียงเมื่อ 10 ปีก่อน เพื่อดูดซับกำลังซื้อที่จำกัด

นายประเสริฐอธิบายว่า ที่ผ่านมารัฐได้ปลดล็อก LTV และเสริมด้วยการลดดอกเบี้ยนโยบายลงอย่างน้อย 0.5% พร้อมกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดดอกเบี้ยจริง ทั้ง MLR, MRR และ MOR ลงมา จะช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือน และสร้างแรงจูงใจให้ผู้บริโภคหันกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยทันที

“นี่เป็นจังหวะที่หายาก เพราะเรามีทั้งรัฐบาลใหม่ รัฐมนตรีคลังใหม่ ผู้ว่าการแบงก์ชาติใหม่ และทีมเศรษฐกิจชุดใหม่ทั้งหมดความมั่นใจเริ่มกลับหลังจากที่สถานการณ์มีความมชัดเจน จึงเป็นจังหวะที่เหมาะสม” นายประเสริฐกล่าว

นอกจากนี้ อีกหนึ่งข้อเสนอสำคัญของ 3 สมาคมฯคือให้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ใช้การประชุมครั้งสุดท้ายของปีนี้เป็น “กระสุนนัดสำคัญ” โดยเสนอว่าควรปรับลดดอกเบี้ยนโยบายอย่างน้อย 0.5% เพื่อส่งสัญญาณชัดเจนไปยังตลาดเงินและธนาคารพาณิชย์ หากทำได้จะเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่ดอกเบี้ยเชื่อมโยงกับสินเชื่อบ้านปรับลงเต็มอัตราในทันที แตกต่างจากที่ผ่านมา ที่การปรับลดมักสะท้อนถึงผู้กู้เพียงบางส่วน

นายประเสริฐยํ้าว่า “ดอกเบี้ยบ้านวันนี้เป็นอัตราที่ถูกที่สุดเป็นปรากฏการณ์ อาจจะตํ่ากว่าดอกเบี้ยหุ้นกู้เอกชนระดับเรตติ้งเอบางแห่ง หากภาครัฐส่งสัญญาณแรงกว่านี้เชื่อว่าจะเกิดการแข่งขันของธนาคารพาณิชย์ในการแย่งชิงลูกค้าเครดิตดี และช่วยขยายพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น”

ทั้งนี้ นายประเสริฐยังเน้นยํ้าว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์นับเป็นสัดส่วน 8-12% ต่อ GDP และเกี่ยวข้องกับการจ้างงานกว่า 1 ล้านตำแหน่ง อีกทั้งยังเชื่อมโยงโดยตรงกับระบบการเงินผ่านมูลค่าหลักประกันในสินเชื่อบ้าน การปล่อยให้ตลาดทรุดต่อเนื่องจึงไม่เพียงกระทบผู้ประกอบการ แต่ยังอาจกระทบเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม จึงเป็นที่น่าจับตามองว่ารัฐบาลใหม่จะใช้มาตรการ “อัดฉีด” เพื่อเรียกความเชื่อมั่นกลับมาได้หรือไม่

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาด ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯยังได้ร่วมกันจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 48 ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาฯ ร่วมกันจัดขึ้นในปลายปีนี้ จึงถูกมองว่าเป็นเวทีสำคัญในการวัดอุณหภูมิตลาด และอาจกลายเป็น “แรงขับเคลื่อน” สำคัญหากมาตรการรัฐออกมาทันเวลา

โดยปีนี้ยอดจองบูธทะลุเต็มพื้นที่กว่า 6,000 ตารางเมตร มากที่สุดในรอบ 10 ปี ผู้ประกอบการกว่า 150 บริษัท ขนโครงการกว่า 1,000 โครงการเข้าร่วม พร้อมโปรโมชั่นแรงที่สุดในรอบทศวรรษ ทั้งส่วนลด ของแถม และเงื่อนไขสินเชื่อพิเศษจากธนาคารพาณิชย์ ดอกเบี้ยตํ่า อนุมัติเร็ว เพื่อจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อทันที

อีกทั้งยังมีโครงการพร้อมอยู่ทั่วประเทศที่ลดราคาครั้งใหญ่เพื่อกระตุ้นการปิดการขายทันที นอกจากนี้ งานยังใช้แนวคิด “New Marketplaces, Serve Supply on Every Demand” และกลยุทธ์ “Fast Track-ทางด่วนคนอยากมีบ้าน” เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคทุกกลุ่ม ตั้งแต่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ครอบครัวที่ต้องการขยับขยาย ไปจนถึงนักลงทุนที่มองหาสินทรัพย์เพื่อการลงทุน

การจัดงานยังมีการปรับตัวของผู้ประกอบการที่หันมาเจาะตลาดต่างชาติ ด้วยการสื่อสารหลายภาษา ทั้งไทย อังกฤษ และจีน เพื่อรองรับดีมานด์จากนักลงทุนภูมิภาค แม้ลูกค้าต่างชาติยังไม่กลับมามากเท่าเดิม แต่ก็ถือเป็นการวางรากฐานตลาดในอนาคต โดยภาพรวมผู้จัดงานคาดหวังว่างานครั้งนี้จะสร้างยอดจองรวมไม่ตํ่ากว่าครั้งที่ผ่านมา ซึ่งเคยทำสถิติสูงสุดกว่า 20,000 ล้านบาท และที่สำคัญคือการสร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดอสังหาฯ ไทยเดินหน้าต่อในปี 2569 ด้วยความมั่นใจมากขึ้น

นายองคฤทธิ์ พรหมโยธี ประธานจัดงาน เปิดเผยว่า “แม้ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นเต็มที่ แต่สัญญาณเริ่มชัดว่าการติดลบจะลดลง ปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง มาตรการรัฐด้านค่าธรรมเนียมและ LTV ล้วนหนุนให้ผู้บริโภคกลับมาตัดสินใจซื้อมากขึ้น งานนี้จึงเป็นตัวเร่งสำคัญของตลาดปลายปี”

โดยภาพรวมแล้ว ท่ามกลางความหวังของภาคอสังหาฯ จึงอยู่ที่รัฐบาลและแบงก์ชาติ ว่าจะยอม “กดยาแรง” ตามข้อเสนอของสมาคมหรือไม่ ถ้าหากทำได้ทันในช่วงสั้นๆ 4 เดือนนี้ เชื่อว่าจะไม่เพียงพยุงตลาดจากจุดตํ่าสุด แต่ยังสร้างโมเมนตัมความเชื่อมั่นต่อเนื่องให้ก้าวเข้าสู่การฟื้นตัวไปจนถึงปี 2569

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,132 วันที่ 18 - 20 กันยายน พ.ศ. 2568