วิกฤตสินเชื่อบ้าน ธนาคารคุมเข้ม โจทย์ใหญ่กำลังซื้อคนไทยชะลอ

สถานการณ์หนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าข้อมูลล่าสุดจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ณ ไตรมาส 4 ปี 2568 จะแสดงให้เห็นว่าหนี้ครัวเรือนปรับลดลง 4 ไตรมาสติดต่อกัน มาอยู่ที่ 88% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) แต่ระดับดังกล่าวยังคงเป็น "อุปสรรคทางเศรษฐกิจ" ที่สำคัญ ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการก่อหนี้ใหม่และการชำระหนี้ของประชาชนอย่างชัดเจน

ผลพวงจากความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ปรากฏชัดเจนในไตรมาสแรกของปี 2568 โดยเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการเปิดเผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมพุ่งสูงกว่า 50% และสำหรับกลุ่มสินเชื่อวงเงินต่ำกว่า 5 ล้านบาท อัตราการถูกปฏิเสธกลับพุ่งสูงราว 90% ซึ่งเป็นปัญหารุนแรงที่กระทบกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางอย่างจัง ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านได้ลุกลามจากตลาดกลาง-ล่าง ไปสู่ตลาดระดับบน สะท้อนให้เห็นถึงวงกว้างของวิกฤตที่กำลังเกิดขึ้น

ภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวนี้ได้ฉุดรั้งตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างรุนแรง โดยดัชนีอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2568 ลดลงถึง 10.7% ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สถานการณ์นี้ถูกเรียกว่า "New Normal" ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยเหลือขายมากกว่า 100,000 ยูนิตในกลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการระบายสต็อกสินค้าของผู้ประกอบการ

เพื่อรับมือกับกำลังซื้อที่หดตัวและยอดปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน โดยหันมาระบายสต็อกเดิม และชะลอการลงทุนโครงการใหม่ ในทางกลับกัน หลายบริษัทที่มีความแข็งแกร่งในด้านความเชื่อมั่นของแบรนด์ และทางการเงินยังคงประกาศแผนลงทุนเชิงรุกลงทุนในโครงการต่อเนื่องเพื่อช่วงชิงจังหวะที่ตลาดกำลังชะลอการลงทุนเติมสต็อกที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมเป็น เพื่อเจาะตลาดในภาวะที่คู่แข่งชะลอตัว อีกทั้งในด้านการแข่งขันราคา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายอย่างดุเดือด เช่น การลดราคา การแจกแถม หรือขยายระยะเวลาโปรโมชันตลอดปี เพื่อกระตุ้นยอดขายในภาวะที่ท้าทายเช่นนี้

อย่างไรก็ตาม ความหวังของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะแก้ปัญหาเรื่องสินเชื่อและหนี้ครัวเรือนอาจจะจับจ้องไปที่ "นายวิทัย รัตนากร" ซึ่งคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบแต่งตั้งให้ดำรงตำแหน่งผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่แล้วเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2568 โดยจะเริ่มปฏิบัติหน้าที่อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 ตุลาคม 2568

การเข้ามาของนายวิทัยในครั้งนี้จึงเป็นที่คาดหวังว่าจะเกิดความร่วมมือกับกระทรวงการคลัง เพื่อออกนโยบายในการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือนและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในข้อเสนอ 7 ข้อ ที่ทางภาคธุรกิจได้ส่งถึงผู้ว่าฯ คนใหม่ เพื่อให้ช่วยแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจเร่งด่วนและผลักดันให้ GDP ของประเทศขยายตัวได้ตามเป้าหมายต่อไป