อสังหาฯ EEC ลุ้นแรงส่งรัฐปลุกตลาดปี 68 หลังปี 67 สะดุดชั่วคราว

แม้เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะยังถูกมองเป็นเป้าหมายการลงทุนสำคัญระดับประเทศ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กลับสะท้อนภาพการชะลอตัวชัดเจนในช่วงปี 2567 ทั้งในด้านอุปสงค์ อุปทาน และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะเมื่อมาตรการภาครัฐด้านอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลงปลายปี

ยอดโอนสะดุดหลังหมดมาตรการรัฐ

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ตลอดปี 2567 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC รวม 48,095 หน่วย ลดลง 6.7% จากปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 119,663 ล้านบาท ลดลง 7.8% โดยสัดส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบยังนำมาเป็นอันดับหนึ่ง คิดเป็น 68.8% หรือประมาณ 33,097 หน่วย

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายก่อนหมดมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน พบว่าแรงซื้อเร่งตัวขึ้นพอสมควร ทำให้ยอดโอนหน่วยลดลงเพียง 0.8% และมูลค่าลดลง 0.5% เท่านั้น เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน สะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อที่ตอบสนองต่อมาตรการระยะสั้นของรัฐอย่างชัดเจน

อาคารชุดพุ่งแรง สวนทางแนวราบชะลอตัว

ฝั่งซัพพลายแม้โดยรวมจะชะลอตัว แต่กลับพบแนวโน้มที่น่าสนใจจากการเพิ่มขึ้นของอาคารชุด โดยในไตรมาส 4 ปี 67 พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดพุ่งสูงถึง 1,752% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่พื้นที่แนวราบกลับลดลงถึง 34.7% ทำให้ยอดรวมพื้นที่ก่อสร้างในไตรมาสดังกล่าวหดตัวไป 18.3%

ภาพสะท้อนนี้อาจมาจากปัจจัยโครงสร้างตลาด EEC ซึ่งรองรับแรงงานจำนวนมากทั้งชาวไทยและต่างชาติ ทำให้คอนโดมิเนียมในทำเลใกล้แหล่งอุตสาหกรรมกลายเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับกลุ่มผู้เช่าและนักลงทุน โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยองที่มีฐานอุตสาหกรรมเข้มข้น

อีกทั้งตัวเลขใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการชัดเจน โดยในไตรมาส 4 มีจำนวนโครงการลดลงถึง 50.8% และจำนวนหน่วยลดลง 44.8% ส่วนภาพรวมทั้งปี 2567 ลดลงไปกว่า 32% ซึ่งอาจสะท้อนการชะลอแผนลงทุนโครงการใหม่ หลังเจอทั้งต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ดอกเบี้ยไม่ลด และกำลังซื้อในกลุ่มระดับกลางถึงล่างยังเปราะบาง

ทั้งนี้ เมื่อแยกดูตามจังหวัดในพื้นที่ EEC ทั้ง 3 จังหวัดยังคงสะท้อนภาพการชะลอตัวต่อเนื่อง

• จังหวัดชลบุรี 

ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุดของพื้นที่ มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 32,797 หน่วย ลดลง 5% คิดเป็นมูลค่า 85,983 ล้านบาท ลดลง 6% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นประเภทหลักที่ครองตลาด ส่วนอาคารชุดแม้จะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ยังถือว่าเป็นกลุ่มที่เติบโตได้ดีในทำเลเศรษฐกิจและแหล่งงาน

• จังหวัดระยอง 

มียอดโอนรวม 11,292 หน่วย ลดลง 7.7% มูลค่าลดลง 10.1% อยู่ที่ 24,601 ล้านบาท แม้จะชะลอลงในภาพรวม แต่ยังเห็นแรงซื้อในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่าการโอนสูงกว่า 13,000 ล้านบาท โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังเน้นที่อยู่อาศัยใกล้พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและชุมชนแรงงาน

• จังหวัดฉะเชิงเทรา

แม้จะมีบทบาทในโครงการโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว แต่ในปี 2567 ยอดโอนลดลงมากสุดในกลุ่ม โดยมีจำนวน 4,006 หน่วย ลดลง 16% และมูลค่าลดลง 17.1% เหลือเพียง 9,079 ล้านบาท ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ และพื้นที่ก่อสร้างอาคารชุดหดตัวแรงถึงกว่า 50% อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้ยังมีศักยภาพในอนาคตจากรถไฟความเร็วสูง และการขยายตัวของนิคมใหม่

ปี 68 มีลุ้นฟื้นตัว หากได้แรงหนุนรัฐ

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC จะกลับมาฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นราว 2.4% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 1.2% ซึ่งได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจวงเงิน 2.6 แสนล้านบาทของรัฐบาล และโครงการ “คุณสู้ เราช่วย” ที่มีเป้าหมายบรรเทาหนี้ครัวเรือน

นอกจากนี้ ยังประเมินว่า ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในปี 68 จะขยายตัวราว 22.7% และพื้นที่ก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นประมาณ 2.5% ซึ่งอาจเป็นสัญญาณบวกว่า ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาวางแผนเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง หากบรรยากาศเศรษฐกิจฟื้นตัวต่อเนื่องและภาครัฐสามารถคงมาตรการจูงใจที่เหมาะสม

ในภาพรวมแล้วแม้ตลาดอสังหาฯ EEC ปี 2567 อาจไม่สดใส แต่ก็ยังไม่ถึงกับซบเซาหนัก สิ่งที่น่าสังเกตคือ “การปรับจังหวะ” ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายที่เริ่มหันมาเน้นความคุ้มค่าและความยืดหยุ่น ขณะที่ตลาดอาคารชุดเริ่มส่งสัญญาณการเติบโตใหม่ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก

ตลาดอสังหาฯ EEC จึงยังเป็นสมรภูมิที่น่าจับตา หากภาครัฐเดินเกมกระตุ้นอย่างต่อเนื่องและภาคธุรกิจเดินหมากถูกจังหวะ ปี 2568 อาจเป็นปีที่ตลาดทยอยฟื้นกลับมาอีกครั้งอย่างมีคุณภาพ