แนวทางเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อ ‘เปิดประเทศและเศรษฐกิจทยอยฟื้น’

จากปี 2563-2564 ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ( Prop Fund / IFF ) และ REITs ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ Covid-19  ทำให้รายได้ค่าเช่าไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ส่วนใหญ่ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลและราคา NAV ก็ปรับลดต่ำลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด

รวมถึงการประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจากคณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน (FOMC) ของธนาคารกลางสหรัฐฯ(Fed) ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2565 จนถึงปัจจุบัน ที่ปรับขึ้นมาแล้วถึง 11 ครั้ง โดย ณ 20 กันยายน 2566 อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.25-5.50% เพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในประเทศ 

นอกจากนั้น ในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นนี้พบว่า REITs ทั่วโลก ที่มีการกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือปรับปรุงทรัพย์สินจะมีต้นทุนทางการเงินหรือดอกเบี้ยจากเงินกู้ยืมที่สูงขึ้น  ซึ่งอาจกระทบต่อเงินปันผลที่จ่ายให้แก่ผู้ลงทุน กดดันให้อัตราผลตอบแทนของ Prop Fund  IFF และ REITs

รวมถึงราคาตลาดของ REITs ในประเทศไทยและทั่วโลกปรับตัวลดลงกว่า 25% - 30%  เนื่องจากมีเงินทุนที่ไหลออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปยังสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า เช่น พันธบัตรรัฐบาลที่ได้อานิสงค์จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

ในภาพใหญ่ที่ทั่วโลกยังเผชิญกับผลกระทบของการปรับขึ้นดอกเบี้ยของสหรัฐฯ นี้  และ Fed  ยังสงวนท่าทีการขึ้นดอกเบี้ยต่อไปอีกในระยะอันใกล้ การเปิดประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะจีน ช่วยเข้ามาหนุนให้หลายประเทศมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นหลังจากหยุดชะงักจากสถานการณ์ Covid-19   โดยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น  โรงงาน และคลังสินค้าให้เช่า ที่สามารถรักษาอัตราการเช่าได้

รวมถึงสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ภายหลังการเปิดประเทศ  หรือธุรกิจค้าปลีก( Retail) ที่มีจำนวนผู้มาใช้บริการเพิ่มมากขึ้นจนเกือบเท่ากับก่อนเกิดโรคระบาด ถึงแม้ว่าในช่วงปัจจุบันจะมีภาวะเงินเฟ้อสูงจากการขาดแคลน supply, ช่วงต้นของการฟื้นตัวจาก Covid-19  หรือเหตุสงครามยูเครน-รัสเซียที่ทำให้ราคาน้ำมันโลก ค่าไฟฟ้าและต้นทุนการผลิตสูงขึ้น  

แต่ธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ยังนับว่าได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อไม่มาก  เนื่องจากเป็นรูปแบบการให้เช่าที่ส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 1-3 ปี หรือมีสัญญาสัมปทานที่แน่นอน  ทำให้ผู้ให้เช่าไม่ถูกกดดันให้ลดค่าเช่าเพื่อสร้างรายได้   ดังนั้นช่วงเวลานี้ จึงเป็นจังหวะในการมองหากองทุน หรือ REITs ที่มีพื้นฐาน Fundamental ดี  ที่ระดับราคาซึ่งปรับตัวลดลงจากแรงกดดันของตลาดหุ้น

อย่างไรก็ตาม การเลือกลงทุนกับสินทรัพย์กลุ่มนี้ ยังจำเป็นต้องเลือกที่เหมาะสม ซึ่งวันนี้ จะมาบอก 4 แนวทางการคัดเลือก Prop Fund  IFF และ REITs  ที่ควรนำมาพิจารณาประกอบการลงทุนในช่วงนี้ ซึ่งมีดังนี้

• ประเภทสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ของกองทุน หรือ REITs  เป็นสินทรัพย์สร้างกระแสเงินสดดีหรือไม่ เป็น Freehold หรือ Leasehold มีอายุการเช่าที่เหลืออยู่กี่ปี มีอัตราการเติบโตของรายได้อย่างไร และสัญญาเช่าเป็นระยะยาวหรือสั้น แผนการหาผู้เช่ามาเติมทำได้ยากหรือง่ายอย่างไร มีการกระจายตัวของที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุน และประเภทธุรกิจของผู้เช่าเป็นอย่างไร  ผู้ลงทุนต้องเข้าใจในสินทรัพย์ที่กองถืออยู่เป็นอย่างดี 
• การจัดโครงสร้างเงินทุนของกองทุน และ REITs  ว่ามีรายละเอียดสัญญาเงินกู้ยืม หรือหุ้นกู้เป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยและเงินต้นที่ต้องชำระจะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยมากน้อยแค่ไหน ทั้งนี้ REITs ในประเทศไทยส่วนใหญ่มีเงินกู้ยืมในระดับที่ไม่สูงมากประมาณ 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม ซึ่งนับว่าต่ำกว่า REITs ในประเทศสิงค์โปร์ ที่ส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ยืมถึง 40% ทั้งนี้ การจัดการต้นทุนทางการเงินและการรักษาระดับหนี้ได้อย่างยั่งยืนถือเป็นกุญแจสำคัญในการกำหนดศักยภาพการลงทุนระยะยาวของกองทุน / REITs  โดยผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเงินกู้ยืมจากงบการเงินรายไตรมาส หรือรายงานประจำปีของแต่ละกองทุน
• ความเสี่ยงและผลตอบแทน (Risk and Return)  กองทุน หรือ REIT นั้น มีผลตอบแทนและความเสี่ยงเป็นอย่างไร  ซึ่งแน่นอนว่า กองทุนที่สามารถจ่ายเงินปันผลได้สูง ย่อมมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงกว่า เช่น ความเสี่ยงเรื่องอายุกอง Leasehold ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าทดแทน ส่วนกองที่ให้เงินปันผลต่ำอาจจะเป็นกอง Freehold ซึ่งผู้ลงทุนต้องวิเคราะห์ว่าเรายินดีรับเงินปันผล และรับความเสี่ยงที่ระดับใด
• อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield)  โดยพันธบัตรรัฐบาลที่มักนำมาเปรียบเทียบผลตอบแทนกับ Prop Fund  IFF หรือ REIT จะเป็นพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี ( Risk Free Rate) ซึ่งถ้า Bond Yield มีแนวโน้มยังปรับขึ้นได้อีก ควรพักการลงทุนใน Prop Fund  IFF หรือ REITs ไว้ก่อน  เพราะจะกดดันราคาของกองทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่หาก Bond Yield  มีแนวโน้มทรงตัวหรือลดลง จะทำให้การลงทุนใน Prop Fund  IFF หรือ REIT มีความน่าสนใจ

เมื่อเห็นว่า REITs / Prop Fund/ IFF เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจในพอร์ตการลงทุนระยะกลางถึงระยะยาว และเมื่อมีการเข้าลงทุนแล้ว ผู้ลงทุนควรหมั่นทบทวนข้อมูลข้างต้นอย่างสม่ำเสมอด้วย