กสิกรไทยชี้อสังหาฯ ปี 69 ยังเปราะบาง สินเชื่อบ้านเสี่ยงติดลบ แม้ต่ออายุ LTV

กสิกรไทยชี้กำลังซื้ออ่อน-สต็อกล้น ฉุดสินเชื่อบ้านเสี่ยงติดลบ

ดร.กาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัดเปิดเผยว่า แม้กิจกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2569 ยังขยายตัวได้ แต่แนวโน้มช่วงที่เหลือของปีมีข้อจำกัดมากขึ้น จากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อฟื้นตัวไม่เต็มที่ และอุปทานคงค้างในระดับสูง ส่งผลให้ทั้งสินเชื่อผู้พัฒนาโครงการ (Pre-Financing) และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ยังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีสัญญาณเปราะบาง แม้กิจกรรมก่อสร้างที่อยู่อาศัยภาคเอกชนในไตรมาสแรกปี 2569 จะเติบโต 2% YoY แต่ถือเป็นการชะลอลงหลังเร่งตัวแรงในช่วงปลายปี 2568 ขณะที่ยอดขายและยอดโอนมีความเสี่ยงชะลอตัว กระทบกระแสเงินสดของผู้ประกอบการโดยตรง

ผู้พัฒนาโครงการเผชิญวิกฤตสภาพคล่อง D/E สูง-DSCR ต่ำ หุ้นกู้ระดมทุนยากขึ้น

อีกด้านหนึ่ง ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้พัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะปัญหาสภาพคล่องและต้นทุนทางการเงินที่สูง สะท้อนผ่านอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่อยู่ระดับ 1.3-1.4 เท่า และค่า DSCR เพียง 0.30 เท่า ซึ่งต่ำกว่าระดับที่สะท้อนความสามารถในการชำระหนี้อย่างเพียงพอ

แรงกดดันดังกล่าวยังสะท้อนมายังตลาดหุ้นกู้ หลังปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาวในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 ลดลง 27.6% YoY ขณะที่สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Pre-Financing) ของระบบธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 1/2569 หดตัว 6.5% YoY ทั้งในกลุ่มแนวราบและคอนโดมิเนียม

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า สินเชื่อ Pre-Financing ทั้งปี 2569 มีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -2% จากปี 2568 ที่ยังขยายตัวได้ 2.2% เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่องมากกว่าการเปิดโครงการใหม่

ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อบ้าน แม้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ไตรมาส 1/2569 จะกลับมาขยายตัว 1% YoY แต่ส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานต่ำ และการรีไฟแนนซ์หนี้เดิมที่เพิ่มขึ้น โดยสัดส่วนรีไฟแนนซ์คิดเป็น 33.8% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งหมด

แม้ผ่อนคลาย LTV ช่วยลดภาระดาวน์ แต่ยังไม่พอพลิกฟื้นตลาด

นอกจากนี้ ธนาคารยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น สะท้อนผ่านอัตราส่วน LTV ที่ชะลอลงทั้งในกลุ่มบ้านต่ำกว่าและสูงกว่า 10 ล้านบาท ทำให้แรงส่งของสินเชื่อใหม่ยังจำกัด

สำหรับภาพรวมทั้งปี ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์อาจอยู่ในกรอบ -0.5% ถึง 0% สะท้อนการฟื้นตัวที่ยังอ่อนแรง ภายใต้ภาระหนี้ครัวเรือนสูง รายได้ฟื้นช้า และความสามารถในการชำระหนี้ที่ยังเปราะบาง

แม้มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยลดภาระเงินดาวน์และพยุงตลาดได้บางส่วน แต่กสิกรไทยมองว่า ยังไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะพลิกฟื้นสินเชื่อบ้านได้อย่างมีนัยสำคัญ หากปัญหาพื้นฐานด้านรายได้ กำลังซื้อ และคุณภาพงบดุลของทั้งครัวเรือนและผู้ประกอบการยังไม่คลี่คลาย