หนี้ครัวเรือน-สภาพคล่อง  โจทย์ใหญ่อสังหาฯปี 2564 

17 พ.ย. 2563 | 03:10 น.

หนี้ครัวเรือน-สภาพคล่อง  โจทย์ใหญ่อสังหาฯปี 2564 

    โควิด-19 ที่สร้างแผลลึกใหญ่ต่อระบบเศรษฐกิจไทยและทั่วโลก ยังคงทิ้งร่องรอยของผลกระทบให้เห็นเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะความเปราะบางในตลาดแรงงานไทย จากอุตสาหกรรมหลัก ส่งออก ท่องเที่ยวและบริการ กิจการปิดตัว เลิกจ้าง และลดเวลา-รายได้คนทำงานลง ทำให้ตัวเลขอัตราว่างงานเพียง ณ สิ้นไตรมาส 2 เพิ่มสูงขึ้น 1.95%  ซึ่งนับเป็นอัตราที่สูงที่สุดในรอบ 11 ปี ขณะความกังวลต่อความไม่นอนในอนาคต ยิ่งทำให้คนระมัดระวังในการใช้จ่าย ฉุดภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจทั้งระบบจากปัญหาใหญ่หนี้ครัวเรือน โจทย์ท้าท้ายปี2564 

 

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยไทยนั้น จากเริ่มแรกได้ผลกระทบทางอ้อมเพราะกำลังซื้อตกใจ ชะลอการตัดสินใจ แต่ปัจจุบันกลายเป็นอีกหนึ่งอุตสาหกรรมที่ถูกแรงปะทะโดยตรง และคาดว่าจะลากนานอย่างต่ำ 1-2 ปี หลังอัตราการปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์) เพิ่มสูงขึ้นในทุกบริษัท จากความเสี่ยงทางรายได้ ซึ่งธนาคารประเมินเข้มกว่าเก่ามาก บางบริษัทเผย บางเซ็กเมนต์มีตัวเลขดังกล่าวสูงถึงระดับ 40% ยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลง สะท้อนจากยอดเปิดตัวตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่งเดิมตลอดหลายปีที่ผ่านมา กินสัดส่วนตลาดราว 65-70% ที่เหลือ 25-30% เป็นแนวราบ แต่ ณ ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา พบมีจำนวนคอนโดฯเปิดใหม่เป็นสัดส่วนเพียง 25% ของจำนวนที่เปิดใหม่ทั้งหมดของครึ่งปีแรก 2562 เท่านั้น ขณะคาดยอดขายทั้งปี คงลดลงประมาณ 30-50% ด้วยอัตราการดูดซับที่อยู่ในระดับเพียง 40%  ข้อมูลข้างต้น ถูกประเมินโดยอสังหาฯรายใหญ่ของตลาด ซึ่งที่ผ่านมาปรับตัวอย่างหนัก เพื่อให้ผลประกอบการเป็นไปตามเป้าหมาย 
  

หนี้ครัวเรือน-สภาพคล่อง  โจทย์ใหญ่อสังหาฯปี 2564 

 

 โดยนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผย ว่า แม้ปีนี้บริษัทจะประสบความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ใหม่ ทั้งด้านยอดขาย และรายได้ จำนวน 3 โครงการ จนผลักดันให้ภาพรวม 9 เดือน มียอดขาย 20,422 ล้านบาท (เป้าทั้งปี 26,000) แต่ในแง่ตลาดรวมนั้น สัญญาณการเปิดตัวใหม่ ยังคงชะลอตัว ซึ่งหากมองเป็นแง่ดี เปรียบเป็นการพักฐานให้กับตลาดคอนโดฯ จากเศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาประกาศขายโตไม่แรงเหมือนเคย ส่วนแนวราบ แม้ได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยน แต่หากมองภาพรวมให้ลึก ตลาดก็ติดลบเช่นกัน โดยมียอดเปิดตัวใหม่ มากกว่ายอดการซื้อ-ขาย ขณะดีมานด์ที่ว่าขายดี กลับกระจุกตัวในบางผู้ประกอบการเท่านั้น 
    ทั้งนี้ คาดการณ์ว่า ปี 2564 การเปิดตัวใหม่ในตลาดคอนโดฯ คงมีไม่มาก การแข่งขันน้อยลง เพราะประกอบการบางส่วนเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ สำหรับการพัฒนาโครงการ เพราะเล็งเห็นความเสี่ยงของตลาด ซึ่งย่อมกระทบต่อแผนการพัฒนาของผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะรายกลาง -รายเล็ก  เพราะเดิมการปล่อยกู้ปกติ จะแบ่งเป็น 2 ขั้นตอน คือ 1. วงเงินซื้อที่ดิน และ 2. วงเงินก่อสร้าง ซึ่งจะได้รับต่อเมื่อโครงการมีความคืบหน้า และมียอดขายเกิดขึ้นมากพอตาม
ที่ธนาคารกำหนด พบวงเงินดังกล่าวถูกลดแอลทีวี (วงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่า) จาก 70% เหลือเพียง 40% เท่านั้น ร้ายไปกว่านั้น บางบริษัทติดแบล็กลิสต์ธนาคาร ไม่ปล่อยกู้  ทำให้โอกาสที่จะมีคอนโดฯใหม่ เข้ามาในตลาดช่วงปีหน้านั้น ภาพเบาบาง หากจะมี ส่วนใหญ่คงเป็นโครงการที่มีที่ดินรองรับแล้ว และได้รับโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์มาเรียบร้อยแล้วเท่านั้น ซึ่งศุภาลัยยังคงแผนเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ เบื้องต้น จำนวน 3 โครงการ เน้นราคาและทำเลที่เทียบกับคู่แข่งแล้วไปรอด ภาพเศรษฐกิจปี 2564 ซึมต่อลากยาว ยังถูกสะท้อน โดยหญิงแกร่งแห่งวงการอสังหาฯไทยอีกคน นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ 
รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่ง ดร. ยุ้ย ระบุว่า

 

แม้รายงานล่าสุด ของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC) จะประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปีหน้า จะขยายตัว ราว 3.5% แต่คาดสภาวะคงไม่ต่างจากปีนี้ เพราะเป็นการขยายตัวจากฐานเศรษฐกิจที่ติดลบ ท่ามกลางยังไม่มีวัคซีนป้องกันโควิด-19 และมาตรการ การเปิด-ปิดประเทศ ไม่แน่นอน ในแง่ความกังวลของผู้ประกอบการ นอกจากการรักษาสภาพคล่องให้ดี เพื่อพยุงตัวให้อยู่รอดแล้ว ด้านกำลังซื้อของผู้คนยิ่งน่าเป็นห่วง หลังพบภาวะการเป็นหนี้ของลูกค้ากลุ่มใหญ่ตลาดบ้านและคอนโดฯ โดยคนเจนวาย (อายุ  23-38 ปี) พอกสูงขึ้น

 

หนี้บัตรเครดิตกลายเป็นตัวร้าย ที่ทำให้ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ไม่นับรวมตัวเลขรีเจ็กต์ในภาคอุตสาหกรรมที่เกิดขึ้นมากราว 30-40%  และแนวโน้มเศรษฐกิจที่แย่ลง จะทำให้คนกลุ่มสาขาอาชีพอื่นๆ เกิดแผลในครัวเรือนตามมาอีกมหาศาล แม้แต่ความหวังเดียว คือ การที่ไทยจะกลับมาเปิดประเทศอีกครั้ง เพื่อฟื้นการท่องเที่ยวนั้น คาดแรงกระเพื่อมในระบบเศรษฐกิจก็คงไม่ดีเหมือนเก่า เพราะคนทั่วโลกต่างได้รับผลกระทบจากโควิดเช่นกัน ฉะนั้น การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวดังกล่าว ก็คงไม่ดีเต็มที่เหมือนเก่า 
  

 

 

 ส่วนโมเดลการทำธุรกิจของเสนาฯ และบริษัทอื่นๆ ในช่วงปีหน้า คงมีรูปแบบไม่แตกต่างกันมากนัก คือ การรักษาสภาพคล่อง เน้นเก็บเงินสดให้มาก ไม่ลงทุนเกินตัว หรือโอเวอร์ต้นทุน รวมถึงพัฒนาในสิ่งที่ถนัด เพราะปีหน้าไม่ได้คาดว่าจะต้องเติบโต แต่ต้องอยู่ให้รอดพ้นวิกฤติที่ยังประเมินภาพไม่ออก 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 40  ฉบับที่ 3,627 วันที่ 15 - 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2563