อสังหาฯ อ่านเกมยุบสภา มาตรการยังเดินหน้า รอความหวังรัฐบาลใหม่

ท่ามกลางความดุเดือดทางการเมืองหลังการยุบสภาในวันที่ 11 ธันวาคม 2568 กลายเป็นจุดเริ่มต้นของไทม์ไลน์การเมืองชุดใหม่ ที่จะนำประเทศเข้าสู่การเลือกตั้งภายในต้นปี 2569 การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลรักษาการในครั้งนี้ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังคงไม่สะดุดของตลาดในทันที เมื่อมาตรการสำคัญยังมีผลต่อเนื่องถึงกลางปีหน้า และภาคธุรกิจเลือกชะลอเกมนโยบาย เพื่อรอรัฐบาลถาวรเข้ามาแก้โจทย์เชิงโครงสร้างมากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น

ตามที่ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าความต่อเนื่องของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สะดุด เพราะเป็นมาตรการชั่วคราวที่ถูกกำหนดกรอบเวลาชัดเจนไปจนถึงกลางปีหน้า ทั้งในส่วนของมาตรการด้านสินเชื่อ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) รวมถึงมาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาท ซึ่งเริ่มมาตั้งแต่รัฐบาลชุดก่อน และจะสิ้นสุดพร้อมกันในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ทำให้มาตรการเหล่านี้ยาวนานกว่าระยะเวลาบริหารของรัฐบาลชุดเดิมโดยปริยาย

ทั้งนี้ การยื่นข้อเสนอ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่สมาคมได้ผลักดันต่อรัฐบาลที่ผ่านมา อาจยังไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสม เนื่องจากเป็นรัฐบาลชุดที่มีระยะเวลาการทำงานจำกัด อสังหาริมทรัพย์จึงอาจไม่ใช่ลำดับความสำคัญแรกในการแก้ปัญหาเชิงนโยบาย โดยเฉพาะในบริบทที่มาตรการส่วนใหญ่ยังเป็นการกระตุ้นระยะสั้น ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องการการแก้ไขในระดับโครงสร้าง ซึ่งต้องอาศัยรัฐบาลถาวรและความต่อเนื่องของนโยบายในระยะยาว

ภาพสะท้อนดังกล่าวทำให้สมาคมซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์เลือก “รอจังหวะ” เพื่อเดินหน้ายื่นข้อเสนอต่อรัฐบาลชุดใหม่ หลังการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้น โดยคาดหวังว่า อสังหาริมทรัพย์ จะถกยกขึ้นมาเป็นหนึ่งในเครื่องมือหลักในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ไม่แพ้ภาคการท่องเที่ยว เนื่องจากเป็นภาคธุรกิจที่เชื่อมโยงกับห่วงโซ่เศรษฐกิจจำนวนมาก ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ไปจนถึงสถาบันการเงิน

ทิศทางข้อเสนอที่จะนำเสนอต่อรัฐบาลใหม่ จะไม่หยุดอยู่เพียงการกระตุ้นกำลังซื้อเฉพาะหน้า แต่จะมุ่งไปที่การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสะสมมายาวนานหลายทศวรรษ ตั้งแต่การปรับปรุงกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกับบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน ไปจนถึงการออกแบบโครงสร้างตลาดให้รองรับความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น ทั้งการวางกรอบสัญญาเช่าระยะยาวสำหรับทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงการปรับโครงสร้างการให้สินเชื่อรูปแบบใหม่ เช่น การนำระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) หรือการปล่อยกู้ตามระดับความเสี่ยง เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

ขณะที่ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่า เสถียรภาพทางการเมืองยังคงเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุน หากเกิดการเปลี่ยนรัฐบาลบ่อยครั้ง ผู้ซื้อมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจ เพราะกังวลว่านโยบายเดิมอาจถูกเปลี่ยนหรือยกเลิก ตัวอย่างเช่น นโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ซึ่งช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าอย่างมีนัยสำคัญ

ในมุมมองของภาคธุรกิจ แม้การเปลี่ยนรัฐบาลจะเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงได้ยาก แต่รัฐบาลชุดใหม่ควรยึดแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเป็นกรอบหลัก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นว่าทิศทางการพัฒนาประเทศจะไม่เปลี่ยนแปลงฉับพลันจนกระทบต่อการลงทุน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินค้าซึ่งต้องผูกพันระยะยาว

แม้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะเริ่มฟื้นตัวจากระดับตํ่าสุดราว 46% ขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 47-48% แต่ยังถือว่าตํ่ามากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19 สะท้อนว่าความกังวลของผู้บริโภคยังไม่คลี่คลาย โดยเฉพาะต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาวทั้งด้านหนี้และรายได้ในอนาคต

ขณะเดียวกัน นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กลับมองการยุบสภาครั้งนี้ในมุมบวกว่าเป็นสัญญาณที่ทำให้ประเทศเดินหน้าเข้าสู่กระบวนการเลือกตั้งอย่างชัดเจน เปิดโอกาสให้ประชาชนตัดสินใจเลือกนโยบายและบุคคลที่จะเข้ามาแก้ปัญหาเชิงพื้นที่และเชิงโครงสร้าง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงรัฐบาลรักษาการ นโยบายเศรษฐกิจหลายเรื่องยังไม่สามารถตัดสินใจได้เต็มที่ โดยเฉพาะมาตรการที่มีผลผูกพันระยะยาว จำเป็นต้องรอรัฐบาลใหม่เข้ามารับช่วงต่อ ขณะที่ด้านความมั่นคงและความสัมพันธ์ระหว่างประเทศยังไม่น่ากระทบมากนัก เนื่องจากอยู่ภายใต้กลไกของหน่วยงานด้านความมั่นคงที่ทำงานต่อเนื่อง

อีกประเด็นที่ภาคธุรกิจจับตาอย่างใกล้ชิด คือ บทเรียนจากความล่าช้าในการจัดทำงบประมาณในอดีต ซึ่งเคยส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อการเบิกจ่าย การลงทุน และแรงส่งทางเศรษฐกิจ โดยการเลือกตั้งที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในครั้งนี้ ถูกมองว่าเป็นข้อดีสำคัญ เพราะจะช่วยให้รัฐบาลใหม่สามารถจัดทำงบประมาณปี 2570 ได้ทันกรอบเวลา ลดความเสี่ยงที่เศรษฐกิจจะสะดุดซํ้าจากความล่าช้าเชิงโครงสร้าง

ในภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังคงประคองตัวผ่านช่วงรอยต่อทางการเมือง พร้อมอ่านเกมระยะยาว โดยเชื่อว่าคำตอบที่แท้จริงของตลาด ไม่ได้อยู่ที่มาตรการเร่งด่วนในช่วงรัฐบาลรักษาการ หากแต่อยู่ที่รัฐบาลถาวรชุดใหม่ ซึ่งจะต้องกล้าปรับโครงสร้าง และวางนโยบายที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยได้อีกครั้ง

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,158 วันที่ 18 - 20 ธันวาคม พ.ศ. 2568