เปิดพฤติกรรมคนซื้อบ้าน ทำเลดี-ราคาคุ้ม ยังเป็นจุดตัดสิน

ท่ามกลางบรรยากาศเศรษฐกิจที่ยังเต็มไปด้วยแรงเสียดทาน ทั้งค่าครองชีพสูง หนี้ครัวเรือนที่ไม่ลดลง และความไม่แน่นอนของรายได้ คนไทยจำนวนมากยังไม่ละเป้าหมาย “อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง” เพียงแต่รูปแบบการค้นหาและเกณฑ์การตัดสินใจชัดเจนขึ้นกว่าเดิมโดยเฉพาะด้านทำเลและราคา” ที่กลายเป็นสองตัวแปรใหญ่สุดในปี 2568 จากผลสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคของ DDproperty ซึ่งสะท้อนว่าความต้องการบ้านไม่เคยหาย เพียงแต่กำลังซื้อกำลังหาจังหวะเหมาะสมในการขยับตัวอีกครั้ง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยว่าช่วง 9 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ดูซบเซาจากจำนวนการโอนลดลง ในขณะเดียวกัน DDproperty เผยถึงการค้นหาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น โดยกรุงเทพฯ มีการเข้าชมเพื่อ “หาบ้านซื้อ” เพิ่มถึงกว่า 20% เมื่อเทียบปีก่อน เป็นสัญญาณว่าคนจำนวนมากกำลังรอ “ดีลที่ใช่” และมักผูกอยู่กับปัจจัยด้านราคาและการเดินทางเป็นหลัก

ผลสำรวจชี้ชัดว่า กว่า 80% ของผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านยังมองหาบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนความจริงที่ว่า แม้บางครัวเรือนมีศักยภาพมากขึ้น แต่สภาวะเศรษฐกิจรอบตัวบังคับให้ต้องเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ “คุ้มค่า” มากขึ้น ทั้งในแง่ราคาเริ่มต้น ค่างวดที่ไม่บานปลาย รวมถึงศักยภาพทำเลที่ช่วยประหยัดเวลาเดินทางหรือมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ

ไม่เพียงเท่านั้น คนวัยทำงาน และกลุ่มที่กำลังสร้างครอบครัวใหม่เป็นตัวแปรสำคัญของตลาด เพราะมากถึง 42% วางแผนย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ภายในหนึ่งปี โดยกว่า 60% ตั้งใจซื้อบ้านของตัวเองทันที หากสถานการณ์การเงินเอื้ออำนวย กลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับ “ทำเลที่เชื่อมต่อแหล่งงานได้ง่าย” เป็นอันดับแรก รองลงมาคือราคาที่สอดรับรายได้จริง เพื่อไม่ให้ภาระหนี้กระทบสภาพคล่องในชีวิตประจำวัน

ความท้าทายสำคัญคืออัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังเกาะระดับ 39-40% ส่งผลให้หลายครอบครัวแม้มีความพร้อมเบื้องต้น ยังต้องเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ขณะที่บางส่วนปรับลดราคาเป้าหมาย เพื่อให้ผ่านเกณฑ์สินเชื่อได้ง่ายขึ้น การประเมินกำลังจ่ายจึงถูกให้ความสำคัญเป็นจุดเริ่มต้น ของการหาบ้าน

อีกหนึ่งสัญญาณที่สะท้อนพฤติกรรมคนไทยยุคใหม่คือ การเติบโตของกลุ่ม “Generation Rent” หรือกลุ่มที่เลือกเช่าเพื่อรักษาสภาพคล่อง เพราะมองว่าราคาบ้านยังสูงเกินกำลังในบางทำเล โดยกว่า 23% ของผู้เช่าระบุว่า “ยังไม่พร้อมซื้อเพราะราคาบ้านแพง” อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 57% ยังตั้งเป้าว่าจะซื้อบ้านใน 1-2 ปีข้างหน้า หากภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นและมาตรการรัฐช่วยลดภาระได้จริง

ในขณะที่หลายคนกังวลเรื่องเศรษฐกิจ ผลสำรวจของ DDproperty พบว่า กว่า 76% ของผู้บริโภคยังรู้สึกพึงพอใจกับตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน เพราะผู้ประกอบการแข่งขันกันแรงขึ้น ทั้งโปรโมชั่นและราคาต่อรอง รวมถึงมาตรการภาครัฐที่ทยอยออกมา เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ลดลง และจุดยืนของรัฐที่พยายามหาทางลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ทำให้คนที่มีศักยภาพเริ่มมองเห็น “โอกาสเข้าตลาด” ในปีหน้า

ท้ายที่สุด ภาพรวมตลาดในปี 2568 อาจไม่ได้โตแบบก้าวกระโดดนัก แต่พฤติกรรมคนหาบ้านกำลังชัดเจนขึ้นมากกว่าเดิม โดยผู้บริโภคต้องการทำเลดี เดินทางสะดวก อยู่ในราคาเอื้อมถึง โดยมีความมั่นใจมากขึ้นหากสถาบันการเงินและภาครัฐช่วยลดภาระดอกเบี้ยและค่างวดลงได้ นี่คือจุดสมดุลใหม่ของตลาดอสังหาฯ ไทย ที่กำลังเคลื่อนตัวไปสู่ยุคที่ “ราคาคุ้ม-ทำเลตอบโจทย์” อาจเป้นเครื่องชี้วัดความสำเร็จของโครงการที่กำลังเปิดในปีข้างหน้าอย่างแท้จริง