เอกชนจับทิศทาง อสังหาฯ ปี 69 เผยแผนปรับเกมรับตลาดผันผวน

กระแสลมหนาวปลายปีอาจทำให้บรรยากาศดูผ่อนคลายขึ้น แต่สำหรับตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ปี 2569 กลับไม่ใช่ฤดูที่สบายเท่าไรนัก เมื่อผู้พัฒนารายใหญ่ต่างสะท้อนเสียงเดียวกันว่า “ปีหน้าจะไม่ง่าย” ท่ามกลางความเสี่ยงรอบด้านที่ยังคงส่งสัญญาณเปราะบางในตลาด ทั้งกำลังซื้อหดตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนเรื้อรัง และอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายบริษัทต้องต้องหันกลับมาทบทวนยุทธศาสตร์เพื่อพลิกเกมอย่างเร่งด่วนเพื่อให้อยู่รอดในตลาดที่แข่งขันดุเดือดที่สุดครั้งหนึ่งในรอบหลายปี

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ในฐานะเจ้าตลาด Affordable เปิดเผยมุมมองอย่างตรงไปตรงมาว่า ภาพรวมเศรษฐกิจปี 2569 ไม่ได้มีปัจจัยบวกชัดเจนให้ตลาดอสังหาฯ สามารถกลับมาเติบโตอย่างแข็งแรงได้ทันที แม้ภาคธุรกิจพยายามเร่งปิดปีด้วยแคมเปญหนัก แต่ความจริงคือ “กำลังซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้น”

โดยเฉพาะในกลุ่ม Affordable ที่เป็นตลาดใหญ่ที่สุดของประเทศ การกดราคาลง 10% แทบไม่ช่วยผู้บริโภคที่มีภาระหนี้สูงมาก เพราะติดเงื่อนไข DSR และเครดิตบูโรที่ตึงตัว ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในบางทำเล เช่น บางใหญ่ สูงถึง 80% และคอนโดโดยเฉลี่ยราว 50% แม้เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนก็ตาม

ในมุมมองของเสนา การรอความช่วยเหลือจากรัฐไม่ใช่คำตอบ บริษัทจึงเลือกปรับตัวด้วยการเพิ่มประสิทธิภาพในตลาดที่ถนัดและไม่นำซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมากเกินไป ขณะเดียวกันยังเดินหน้า “Next Solution” เพื่อช่วยลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านให้มีโอกาสเข้าสู่ระบบสินเชื่อในอนาคต

ผ่านโมเดลเช่าออมบ้าน LivNext ที่มีสถิติเปลี่ยนผู้ถูกปฏิเสธให้กลายเป็นผู้โอนจริงได้แล้วกว่า 100 ยูนิต ช่วยเซฟยอดขายถึงกว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี และเจาะกลุ่มตลาดเช่าด้วย RentNext ที่ดึงสต็อกเดิมมาให้เช่าและสร้างรายได้ประจำด้วยต้นทุนการตลาดตํ่าลงจาก Economy of Scope ชัดเจน นี่เป็นภาพสะท้อนของการ “ช่วยเหลือตัวเองก่อน” ในตลาดที่ความเสี่ยงสูงและต้องคิดกลยุทธ์แบบไม่ประมาท

ด้านบมจ. แสนสิริ นางสาวภัคพริ้ง การุญ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ มองว่าภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทปีนี้ถือว่า “ดีและตามเป้าหมาย” แต่ไม่ได้แปลว่าตลาดวางใจได้ เพราะทุกผู้เล่นในอุตสาหกรรมยังเผชิญกับแรงตึงตัวทางเศรษฐกิจที่ทำให้ปีหน้า “น่าจะเหนื่อยกันทุกเจ้า” ท่ามกลางดีมานด์ที่ผันผวนและปัจจัยเฉพาะหน้าที่คาดไม่ถึงอย่างภัยพิบัติ เช่น นํ้าท่วม ที่เริ่มกลายเป็นความเสี่ยงซํ้าซาก

กลยุทธ์สำคัญของแสนสิริจึงอยู่ที่ “การเลือกทำเลที่เสถียร” เช่น โซนดอนเมือง-รามอินทรา บางนา และราชพฤกษ์ ซึ่งมียอดขายสวิงน้อยแม้เศรษฐกิจชะลอ อีกทั้งบริษัทเดินหน้าเติมเต็มช่องว่างของตลาดในพื้นที่ทำเลต่างๆ ที่มีความต้องการ เช่น แหล่งโรงงานขนาดใหญ่ในเขตสาย 3-4 ถึงนครปฐม ที่ลูกค้าระดับผู้บริหารต้องการบ้านพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 500 ตารางเมตร ซึ่งไม่มีสินค้าในตลาดตอบโจทย์อย่างครบถ้วน ทำให้โครงการใหม่ของแสนสิริถูกออกแบบเพื่อตอบโจทยปัญหาจริงในแต่ละทำเล เพื่อเป็นการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่อิงดีมานด์จริงในพื้นที่มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ให้ภาพที่ชัดเจนต่อบรรยากาศการแข่งขัน โดยระบุว่า ปีนี้เป็นปีที่ตลาด “คึกคักเพราะทุกคนต้องเร่งปิดปี” ทำให้โปรโมชั่นและราคาลดแลกแจกแถมดุเดือดตั้งแต่งานมหกรรมบ้านและคอนโด และแนวโน้มการแข่งขันลักษณะนี้ส่อแววที่จะดุเดือดอย่างต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งปีแรกของปี 2569 ซึ่งเป็นประโยชน์ให้กับผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ปีหน้าก็ยังไม่เห็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดกลับมาพุ่งแรง โดยเฉพาะกำลังซื้อและคุณภาพเครดิตของลูกค้าที่ยังไม่ฟื้น

ศุภาลัยจึงโฟกัสที่ “ความคุ้มค่าและราคาเข้าถึงง่าย” เพราะลูกค้ายุคนี้ต้องการ Value เป็นหลัก ทำให้บริษัทลดวัสดุส่วนที่ไม่จำเป็น ปรับสเปกให้คุ้มค่าต่อพื้นที่ และรักษาราคาในระดับ 4-8 ล้านบาท ขณะเดียวกันยังลดจำนวนบ้านพร้อมขายลงเพื่อควบคุมความเสี่ยงของสต็อกที่อาจหมุนช้าขึ้น

ขณะเดียวกัน บริษัทพบอีกหนึ่งสัญญาณสำคัญคือ ราคาที่ดินเริ่มลดลงและมีคู่แข่งขันซื้อน้อยลง ทำให้สามารถต่อรองราคาได้ดีขึ้น และเลือกซื้อแปลงใหญ่เพื่อรองรับการพัฒนาแบบผสมผสานในอนาคตได้มากขึ้น ซึ่งนายไตรเตชะคาดการณ์ว่า “ราคาที่ดินไม่น่าจะดีขึ้นภายใน 2 ปี” สะท้อนภาพด้านอุปทานที่ยังไม่เร่งตัวในเร็ววัน

สำหรับบมจ. สิงห์ เอสเตท นายชัยรัตน์ ศิวะพรพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สะท้อนมุมมองสอดคล้องกับตลาดว่า ปี 2569 ยังเป็นปีแห่งความท้าทาย ปัจจัยเสี่ยงไม่ได้ต่างจากปีนี้มากนัก แต่ “ความเปราะบางของโมเมนตัมเศรษฐกิจ” กลายเป็นตัวฉุดความเชื่อมั่นอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่กระทบความเชื่อมั่น การแข่งขันราคาในตลาดแนวราบที่สูงขึ้น มีความจำเป็นในการปรับพอร์ตให้ Value-driven มากขึ้น

โดยเชื่อว่าตลาดกำลังอยู่ใน “ระยะปรับสมดุล” และผู้ประกอบการต้องมีวินัยทางการเงินสูงกว่าเดิม โดยเฉพาะในช่วงที่ต้นทุนการเงินยังไม่ลดลงเร็วเท่าที่คาด นอกจากนี้บริษัทยังมุ่งเน้นโครงการแนวราบระดับกลาง-บน และรายได้ประจำที่สามารถสร้างกระแสเงินสดในระยะยาว เพื่อเสริมความแข็งแรงในรอบเศรษฐกิจที่ผันผวน

สำหรับตลาดที่พักอาศัยระดับลักชัวรี ผู้บริหารสิงห์ เอสเตทยอมรับว่าปีนี้เป็นปีที่ดีมานด์ผ่านกระบวนการคัดกรองอย่างหนัก โดยเฉพาะกลุ่ม “นักลงทุน” ซึ่งหายไปแทบหมดจากตลาด แม้ฐานะทางการเงินของลูกค้ากลุ่มบนไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่ความรู้สึกไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจทำให้ไม่กล้าเก็งกำไร ขณะที่นักลงทุนต่างชาติชะลอเช่นกัน ส่งผลให้การตัดสินใจยืดยาวขึ้นจากเฉลี่ยการเข้ามาดูบ้าน 2-3 ครั้งต่อยูนิต กลายเป็น 6-7 ครั้งต่อยูนิต กลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อต่อเนื่องคือผู้ต้องการอยู่อาศัยจริงในระยะยาว และต้องการผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่าเดิม

ในเชิงกลยุทธ์บริษัทไม่ได้ตั้งธงเติบโตด้านรายได้แบบรุกหนัก แต่จะโฟกัส “ฐานกำไรที่มั่นคง” โดยให้ธุรกิจโรงแรมและสำนักงานเป็นหัวใจของรายได้แบบต่อเนื่อง พร้อมขับเคลื่อนองค์กรด้วยกลยุทธ์ 4S ที่วางโครงสร้าง 4 แกน เพื่อรองรับความผันผวนของเศรษฐกิจ ทั้งแกนธุรกิจ การเงิน บุคลากร และความยั่งยืน

แม้แต่ละบริษัทมีกลยุทธ์ไม่เหมือนกัน แต่ทุกเจ้ามีจุดร่วมชัดเจนคือ “ต้องปรับตัวก่อนตลาดบังคับ” และต้องรักษาความยืดหยุ่นทางการเงินไว้ให้มากที่สุดในปีที่จะเผชิญการแข่งขันร้อนแรงและดีมานด์ที่อ่อนไหวต่อราคาอย่างยิ่ง ความสามารถในการอ่านเกมเศรษฐกิจและคุมต้นทุนจะเป็นตัวกำหนดว่าผู้เล่นรายใดจะสามารถยืนระยะและคว้าโอกาสได้เมื่อรอบฟื้นตัวกลับมา

ท้ายที่สุด ภาพรวมที่สะท้อนจากผู้พัฒนารายใหญ่เห็นพ้องต้องกันคือ ปี 2569 จะเป็นปีที่อุตสาหกรรมต้องทำงานหนัก และคาดว่า ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการจัดระเบียบ กำหนดกลยุทธ์ใหม่ และตัดสินใจอย่างรอบคอบเพื่อผ่านช่วงเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง การสร้างทางเลือกให้ลูกค้า การคุมต้นทุน และการเลือกทำเลที่เสถียร จะกลายเป็นเกราะกำบังสำคัญให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยืนหยัดไปสู่ช่วงฟื้นตัวที่รออยู่ในอนาคต