7 เดือน คอนโด ซื้อขายติดลบ ปล่อยกู้สัญญา 2 หาย 38%
จับชีพจร 7 เดือน นักเก็งกำไรคอนโดบางตา ยอดปล่อยกู้สัญญา 2 ติดลบ 38% ตัวแปร LTV เกณฑ์คุมสินเชื่อใหม่ แบงก์ชาติ -เศรษฐกิจถดถอยยํ้าจำเป็นต้องคุม ด้าน สศค. มั่นใจ ไม่ต้องใช้ยาแรง
ท่ามกลางภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2562 อยู่ในช่วงขาลง พบ 7 เดือนแรก (ม.ค-ก.ค) การซื้อขายติดลบ 15% ส่งผลผู้ประกอบการจำนวนมาก ถอยทัพปรับตัว จากปัจจัยสำคัญ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อหลักเกณฑ์ใหม่ (LTV) ตั้งแต่ช่วง 1 เมษายนที่ผ่านมา แม้ภายหลังผ่อนปรนกลุ่มผู้กู้ร่วมออกจากเงื่อนไข แต่สถานการณ์ยังไม่มีทิศทาง ดีขึ้น เพราะกำลังซื้อยังฝืด จนหลายฝ่ายเกิดความกังวลว่า นี่คือสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจนำไปสู่ภาวะวิกฤติของเศรษฐกิจไทย ซํ้ารอยวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540
นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการอาวุโส กลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. ยืนยันในความจำเป็นออกมาตรการ LTV ว่า เนื่องจากเห็นการเติบโตของภาคอสังหาฯไทย ที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะความกังวลด้านการก่อหนี้ เพราะพบมากกว่าครึ่งของผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย มีเงินออมไม่ถึง 10% หรือ ขอสินเชื่อมากถึง 90% ของมูลค่าบ้าน และบางส่วนกู้เกิน 100% ปรากฏเป็นเงินทอน ขณะเดียวกัน พบสัญญาณการเก็งที่ผิดปกติ ผ่านการยื่นกู้พร้อมกันเกิน 2 สัญญา มากถึง 24% จากผู้กู้ทั้งหมด เช่นเดียวกับวิกฤติราคาบ้านที่ปรับสูงขึ้นเกิน 6% ต่อปี สวนทางรายได้ผู้ซื้อ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเก็งกำไรของนักลงทุนทั้งภายในประเทศและคนซื้อกลุ่มคนต่างชาติ ประกอบกับภาวะหนี้เสีย (NPL) ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้กู้ 2 สัญญาขึ้นไป จึงเป็นที่มาของการประกาศใช้มาตรการ LTV หรือ สัดส่วนการให้สินเชื่อ กับหลักประกันวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา
ภายใต้เป้าหมายสูงสุด คือ ภาครัฐต้องการสกัดการแข่งขันของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ การปล่อยสินเชื่อที่มีคุณภาพ และไม่ต้องการให้ภาคครัวเรือนก่อหนี้เกินตัว โดยยืนยันตามเงื่อนไขที่ออกมาในลักษณะขั้นบันได สกัดกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน สะท้อนจากภาพสินเชื่อติดลบในกลุ่มผู้กู้พร้อมกันหลายสัญญาและกลุ่มคอนโดฯเท่านั้น
“จากการติดตามผล พบ ในช่วง 7 เดือนแรก มีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่โต 13.3% โดยเฉพาะช่วงไตรมาสแรก มีการเร่งโอน เร่งกู้ ขณะที่หลังมาตรการ ก็ยังโตที่ 2.4% แต่คนกู้ 2 สัญญา ติดลบ 38%”
ขณะที่ นายพิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการส่วนการวิเคราะห์ เศรษฐกิจมหภาค สำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงาน เศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ระบุว่า ปัจจุบันภาคอสังหาฯ มีความหมายต่อเศรษฐกิจไทยและเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะด้านการลงทุนของ ภาคเอกชน เช่นเดียวกับการซื้อบ้าน ก็เปรียบเป็นการกระตุ้นภาคการใช้จ่ายของภาคเอกชนเช่นกัน อย่างไรก็ตาม มองว่าขณะนี้ ภาครัฐยังไม่มีความจำเป็นต้องออกมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยตรง เพราะยังไม่เห็นสัญญาณวิกฤติ ทั้งต้องการให้ตลาดเติบโตแบบระยะยาว ไม่ใช่เติบโตผ่านการกระตุ้นแบบชั่วครั้งชั่วคราว โดยมีความจำเป็นต้องเร่งออกมาตรการช่วยเหลือ 3 กลุ่มแรก ที่ได้รับผลกระทบก่อนจากความถดถอยของเศรษฐกิจโลกก่อน คือ ภาคการส่งออก ภาคเกษตรกร และภาคอุตสาห กรรม เพื่อเป็นการกระตุ้นระบบภาพรวมและกำลังซื้อหลักของประเทศก่อน
ขณะที่มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯนั้น ยืนยัน รัฐยังเดินหน้าช่วยเหลือให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตัวเอง เช่น มาตรการด้านภาษี, มาตรการบรรเทาภาระรายจ่ายผู้ซื้อ (ลดค่าธรรมเนียมการโอน, จดจำนอง), มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย และโครงการบ้านล้านหลัง มูลค่าสินเชื่อ 9.4 พันล้านบาท ประกอบกับปัจจัยบวกของตลาด หลังพบตลาดที่อยู่ต่างจังหวัดยังโตต่อเนื่อง, โครงสร้างหนี้ครัวเรือนดี (หนี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่เป็นสินทรัพย์) และรัฐมีการยกเว้นเก็บภาษีที่ดินเฉพาะกลุ่ม ทำให้คาดตลาดอสังหาฯปีนี้ยังเติบโต ท่ามกลางคาดการณ์จีดีพีโต 3%
“ภาคอสังหาฯ ตั้งแต่ปี 2559 เติบโตมากกว่าจีดีพีของแต่ละปี แม้แต่ไตรมาสล่าสุด จีดีพีขยายตัว 2.3% แต่อสังหาฯยังโตได้ 3.1% ส่วนมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐยังไม่ตรงจุด เพราะวันนี้เรามองว่า ภาพรวมไม่ได้มีปัญหามากนัก จึงออกแพ็กเกจช่วยเฉพาะกลุ่มที่มีปัญหาเท่านั้น”
นายพิสิทธิ์ ยังยืนยันว่า ภาคการเงินของประเทศไทย ณ ขณะนี้ ยังแตกต่างจากเมื่อปี 2540 อยู่มาก เพราะจีดีพีล่าสุดถึงปีที่แล้ว สวนทางจีดีพีปี 2540 ที่ติดลบ 7.6% เพราะพื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่ง บัญชีเดินสะพัดยังสูง แม้มีภาพการชะลอตัวในภาคการส่งออกเกิดขึ้น แต่โดยรวมยังอยู่ในภาวะเกินดุล เช่นเดียวกับภาวะเงินเฟ้อ อัตราการว่างงานยังอยู่ในระดับตํ่า ด้านทุนสำรองต่อการใช้หนี้ต่างประเทศสูง 3.5 เท่า ห่างจากปี 2540 ซึ่งอยู่ที่ 0.7 เท่านั้น สะท้อนถึงความมีเสถียรภาพทางการเงินที่มั่นคงของไทย
ย้อนรอยต้มยำกุ้งปี 40
บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้งฯ ผู้เก็บข้อมูลและวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ร่วมจัดงานเสวนา “LTV ทางร่วมของเศรษฐกิจไทย” เพื่อหาคำตอบ โดยมีบุคคลจากภาครัฐ เอกชน และสถาบันการศึกษาเข้าร่วม นายไตรรัตน์ จารุทัศน์ อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ย้อนรอยวิกฤติเศรษฐกิจไทย “ต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540” ว่า
ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันยังเป็นที่ถกเถียงว่า วิกฤติดังกล่าวเกิดมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์จริงหรือไม่ ซึ่งจากผลวิจัยที่เคยศึกษา พบว่า เกิดมาจากหลายปัจจัย เช่น การลดค่าเงินบาทอย่างรวดเร็ว, การปิด สถาบันทางการเงินหลายสิบแห่งพร้อมกัน รวมถึงการลงทุนในภาคอสังหาฯจำนวนมหาศาล ณ ขณะนั้น โดยมีสัญญาณของฟองสบู่พองตัวเมื่อช่วงปี 2538-2539 หลังจากภาคเอกชนแห่ลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จนมีหน่วยขายในตลาดสูงถึง 1.6-1.7 แสนหน่วย ซึ่งนับเป็นหน่วยขายสะสมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ และเมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2561ที่ 1.23 แสนหน่วย ยังอยู่ในระดับห่างไกลจากภาวะดังกล่าวอยู่มาก จึงยังไม่น่ากังวลมากนัก แต่อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่าภาคอสังหาฯ เป็น 1 ในปัจจัยการเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจเช่นกัน ซึ่งมักจะเกิดปัญหาตามหลังวิกฤติที่เกิดขึ้นในภาคการเงินก่อนทุกครั้ง พบตั้งแต่ปี 2511-2561 เกิดวิกฤติเศรษฐกิจมาแล้ว 7 ครั้ง (1 ครั้งใหญ่)
ทั้งนี้ เชื่อไทยไม่น่าจะเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจเร็วๆนี้ เพราะยังไม่มีวี่แววของวิกฤติทางการเงินที่เกิดขึ้นเหมือนในหลายประเทศ เพราะฐานะการเงินยังเข้มแข็ง สะท้อนจากบัญชีเดินสะพัดอยู่ในระดับสูง ส่วนปัญหาฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ยิ่งรู้ตัวยิ่งแก้ได้ทัน ดั่งคำที่ว่า นกไม่เห็นฟ้า ปลาไม่เห็นนํ้า เช่นเดียวกับคนอยู่ในฟองสบู่ ไม่เคยเห็นฟองสบู่ ฉะนั้นไม่ควรประมาท
“นอกจากปัญหาภาคการเงินแล้ว อสังหาฯ เป็นผู้ร้ายคนหนึ่งของวิกฤติเศรษฐกิจ เมื่อไหร่ที่เกิดปรากฏการณ์ต่างๆ ดังนั้นต้องระวัง เช่น คอนโดฯขยายตัวไม่หยุด บ้านราคาตก ผู้กู้จ่ายไม่ไหว หรือ ยอดหนี้ครอบครัวสะสม เพราะดัชนีของธุรกิจนี้เป็นตัวชี้ทางของการเกิดฟองสบู่”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,504 วันที่ 12-14 กันยายน 2562
