REIC ฟันธง อสังหาฯดาวรุ่ง 2569 ‘บ้านผู้สูงวัย-มิกซ์ยูส’ มาแรง

ปี2568 กำลังจะผ่านพ้นไปและปี2569 อีกก้าวสำคัญที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องประเมินการลงทุน ไปพร้อมๆกับความหวังเศรษฐกิจจะขยายตัวต่อเนื่อง สำหรับเทรนด์การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯในปีหน้ารูปแบบไหนมาแรงและยังเป็นดาวรุ่งมาฟังคำตอบจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)  ในหัวข้อ “ถอดรหัสฟื้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2569”

ไฮไลต์สำคัญ ข้อมูลสำรวจวิจัยของ REIC พบว่าโครงการมิกซ์ยูส, ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือ Senior Housing ยังคงมาแรง จากปี2568 และต่อเนื่องไปถึงปี2569 ที่ดีมานด์อยู่ในระดับสูงน่าพอใจเทียบกับซัพพลายที่มี อยู่ในกลุ่มของ “มิกซ์ยูส-ซีเนียร์เฮาซิ่ง”

ขณะที่ “ออฟฟิศบิลดิ้ง” สามารถไปต่อได้ดี แต่มีเงื่อนไขต้องอยู่ในโครงการมิกซ์ยูสจะเป็นตัวช่วยได้เยอะ เทียบกับออฟฟิศสแตนด์อะโลน จะเหนื่อยกว่าแน่นอนจากแรงกดดันของออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ที่ยังคงทยอยออกมาต่อเนื่อง 3 ปีรวดในปี 2568-2569-2570

นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือREIC สะท้อนผลสำรวจตลาดโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล นิยามการสำรวจคำว่า มิกซ์ยูส คือมีอสังหาฯ 2 รูปแบบขึ้นไปในโครงการเดียวกัน โดยเก็บข้อมูลจากตึกสูงเกิน 23 ชั้น และพื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตร.ม.ขึ้นไปทั้งนี้การจัดระเบียบข้อมูลแบ่งทำเลโครงการมิกซ์ยูสเป็น 2 กลุ่มหลักตามย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD-Central Business District ประกอบด้วยย่าน CBD เก่า กับ CBD เกิดใหม่

โดย CBD เก่า ได้แก่ ทำเลสีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม สยาม ประตูน้ำ ราชดำริ พระราม 4 ลุมพินี โดยเราจะเห็นภาพโครงการมิกซ์ยูสตั้งโครงการเกาะทำเลรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งมีเส้นทางพาดผ่านใจกลางเมือง ส่วน CBD เก่าเป็นที่เข้าใจตรงกันว่าทำเล อโศก สุขุมวิท พระราม 9 รัชดาภิเษก เกาะติดกับทำเลรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน

ภาพรวมมีมิกซ์ยูสทั้งสิ้น 139 โครงการ คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้าง 20.6 ล้าน ตร.ม. (รวมโถงทางเดิน บันได พื้นที่บริการส่วนกลาง) เหลือเป็นพื้นที่ขาย 9.8 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้คิดเป็นพื้นที่ที่ขายหรือเช่าได้แล้ว 7 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการขาย หรือ Occupancy Rate 81% เหลือพื้นที่ขาย 2.03 ล้าน ตร.ม.

พบว่าโครงการมิกซ์ยูสในไทยมีส่วนผสม 5 ประเภทอสังหาฯยอดนิยม ได้แก่ 1.อาคารสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้ง 2.พื้นที่ค้าปลีก 3.คอนโดมิเนียม 4.โรงแรม 5.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เมื่อรวมทั้งหมดที่เป็นโครงการย่อย ๆ มีทั้งสิ้น 322 โครงการ

ในภาพใหญ่พบว่า ตลาดโดยรวมโครงการมิกซ์ยูสยังแข็งแรงดี โดยเฉพาะมิกซ์ยูสที่มีพื้นที่รีเทล ออฟฟิศบิลดิ้ง และคอนโดฯในโครงการเดียวกัน มีพื้นที่รอขาย/รอเช่า 19% ถือว่าอยู่ในระดับสมดุล ไม่มีภาพซัพพลายล้นตลาดแต่อย่างใด

ทั้งนี้ ผลสำรวจโครงการเปิดใหม่ล่าสุดของโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 (กรกฎาคม-ธันวาคม 2567) เปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) มีเพิ่มขึ้นใหม่เพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น จาก 139 โครงการมิกซ์ยูส และ 322 โครงการย่อยในมิกซ์ยูส โดยพื้นที่ค้าปลีกมีจำนวน 115 โครงการ

ออฟฟิศบิลดิ้ง มีพื้นที่รวมในมิกซ์ยูส 3.59 ล้าน ตร.ม. ถัดมาพื้นที่คอนโดฯ 2.9 ล้าน ตร.ม. ตามมาด้วยพื้นที่ค้าปลีกที่มีพื้นที่ขาย 2.175 ล้าน ตร.ม. ถัดมาพื้นที่โรงแรม 1 ล้าน ตร.ม. และเป็นพื้นที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 9,100 ตร.ม.

ในด้านการทำสัญญาขายหรือเช่าไปแล้ว ออฟฟิศบิลดิ้งมีผู้เช่าแล้ว 2.59 ล้าน ตร.ม. เหลือ 9.9 แสน ตร.ม. อัพเดต ณ ครึ่งปีแรก 2568 มีอัตราการเช่า 72%, พื้นที่ค้าปลีกรอเช่า 3.9 แสน ตร.ม., คอนโดฯมี 59 โครงการ รวม 40,100 หน่วย ขายไปแล้ว 36,000 หน่วย โดยคอนโดฯในมิกซ์ยูสมีอัตราการขายที่เร็วกว่า ได้ราคาที่มีพรีเมี่ยมบวกเพิ่มได้อีก 10-15% เทียบกับคอนโดฯนอกมิกซ์ยูส

โดยสรุปประเภทอาคารสำนักงาน จำนวน 94 โครงการที่อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พื้นที่ขายหรือเช่า 3,569,679 ตร.ม. ทำสัญญาแล้ว 2,598,086 ตร.ม. เท่ากับมีอัตราการเช่า 72% ยังมีพื้นที่เหลือเช่ามากที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นใน 5 ประเภท อัตราการเช่าก็ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดมิกซ์ยูสที่มีค่าเฉลี่ย 81%

สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง กรณีอาคารเก่าจะมีการปล่อยเช่าได้ช้าลง ส่วนอาคารใหม่ที่ได้มาตรฐานอาคารเขียวของสหรัฐ หรือ LEED ดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า ขายดีกว่า ขณะที่ความเสี่ยงอาคารเก่า ที่ไม่ได้ลงทุนปรับปรุงหรือรีโนเวต อาคารไม่ได้มาตรฐาน ESG หรือไม่ได้มาตรฐานอาคารเขียว อาจจะขายหรือปล่อยเช่าได้ช้า