หนี้ภาษีเจ้าของเก่า แต่เรารับกรรม ฟ้องกรมที่ดินชดใช้เหตุซื้อที่ดินติดอายัดโดยไม่รู้ตัว

การซื้อที่ดินควรเป็นการเริ่มต้นที่มั่นคง แต่จะเป็นอย่างไรหากที่ดินที่เราจ่ายเงินซื้อมาด้วยความสุจริตและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว กลับกลายเป็นที่ดินที่ถูกกรมสรรพากรอายัดไว้เพื่อชำระหนี้ภาษีของเจ้าของเดิม แต่เจ้าหน้าที่ตรวจสอบไม่พบ 

เมื่อที่ดินที่ซื้อมาไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดั่งใจหวัง โดยจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินไม่ได้ ขายไม่ได้ จำนองรวมทั้งไถ่ถอนก็ไม่ได้ เช่นนี้ ผู้ที่ซื้อที่ดินสามารถฟ้องกรมที่ดินให้ชดใช้ค่าเสียหายจากการที่เจ้าหน้าที่ที่ดินประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบการอายัดให้ดี และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ถูกอายัดให้แก่ตนซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินต่อมาอีกที ทั้งที่ไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ 

คดีนี้เรียกได้ว่า เป็นฝันร้ายของคนซื้อ เพราะความประมาทของเจ้าหน้าที่ ทำให้ได้ที่ดินแถมหนี้ภาษีมาด้วย ผลจะเป็นอย่างไร มาติดตามกันครับ 

เรื่องมีอยู่ว่า ... ที่ดินพิพาทที่ผู้ฟ้องคดีซื้อมานั้น เดิมเป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ที่มี นายหนึ่ง เป็นผู้ถือสิทธิครอบครอง โดยต่อมากรมสรรพากรได้มีประกาศให้ยึดทรัพย์สินของนายหนึ่ง ซึ่งเป็นผู้ค้างภาษีอากรกว่าสองแสนบาท เพื่อให้ได้รับชำระเงินค่าภาษีอากรค้างดังกล่าว จึงให้ยึดที่ดิน น.ส. 3 ก. ของนายหนึ่ง และได้ส่งประกาศดังกล่าวให้เจ้าพนักงานที่ดินเพื่อทราบ และบันทึกการยึดที่ดินตามประกาศไว้ในทะเบียน  

ต่อมา นายหนึ่ง ได้นำที่ดิน น.ส. 3 ก. ดังกล่าว ไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งศูนย์อำนวยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินได้มีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อขอให้ตรวจสอบหลักฐานว่า มีรายการอายัดอยู่หรือไม่ โดยให้แจ้งผลการตรวจสอบกลับมาภายใน 15 วัน แต่เมื่อครบกำหนดเวลา สำนักงานที่ดินไม่ได้แจ้งให้ทราบ ศูนย์อำนวยการเดินสำรวจฯ จึงได้ออกโฉนดที่ดินให้แก่นายหนึ่ง 

จากนั้นนายหนึ่งก็ได้จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่นางสาวสอง ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดิน โดยเจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและนิติกรรมได้บันทึกในสัญญาว่า ตรวจสอบแล้วไม่มีอายัด  

ทำให้ต่อมา นางสาวสอง ได้ทำสัญญาขายที่ดินดังกล่าวในราคา 100,000 บาท และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ฟ้องคดี โดยเจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและนิติกรรมได้บันทึกในสัญญาว่า ตรวจสอบแล้วไม่มีอายัด 

จากนั้นผู้ฟ้องคดีได้นำที่ดินไปจดทะเบียนจำนอง เพื่อเป็นประกันหนี้กู้ยืมกับสหกรณ์ ซึ่งเจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและนิติกรรมได้บันทึกว่า ตรวจสอบแล้วไม่มีอายัดเช่นกัน จนกระทั่งผู้ฟ้องคดีได้ขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดิน เจ้าหน้าที่ได้แจ้งว่าที่ดินที่ผู้ฟ้องคดีถือกรรมสิทธิ์อยู่นั้น ได้ถูกกรมสรรพากรอายัดไว้จึงไม่อาจจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินให้ได้ 

ผู้ฟ้องคดีเห็นว่า ถ้าหากเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินไม่กระทำผิดขั้นตอนตามที่กฎหมาย หรือระเบียบที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้ ก็จะไม่เกิดการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์จนมาถึงผู้ฟ้องคดีได้ จึงยื่นฟ้องกรมที่ดินในฐานะหน่วยงานต้นสังกัดของเจ้าหน้าที่ต่อศาลปกครอง เพี่อขอให้ชดใช้ค่าซื้อที่ดิน

คดีมีประเด็นปัญหาว่า เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินกระทำละเมิดต่อผู้ฟ้องคดีหรือไม่? 

หากเป็นการกระทำละเมิด กรมที่ดินจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายหรือไม่ เพียงใด ? 

ศาลปกครองสูงสุดพิจารณาแล้วเห็นว่า ก่อนที่เจ้าหน้าที่จะลงนามจดทะเบียน และประทับตราสำคัญในหนังสือสัญญา หรือบันทึกข้อตกลง รวมทั้งสารบัญจดทะเบียน ต้องตรวจสอบบัญชีอายัดว่า มีการอายัดที่ดินที่ผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียนหรือไม่ ประการใด  

ทั้งนี้ ตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และคำสั่งที่เกี่ยวข้อง แต่เจ้าหน้าที่กลับลงนามรับรองว่าตรวจสอบแล้วไม่มีอายัด และดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้แก่ผู้ขอ ทั้งที่ในขณะนั้นที่ดินพิพาทถูกอายัดตามประกาศกรมสรรพากร 

ดังนั้น การกระทำของเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินดังกล่าวจึงเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนข้อ 20 ของคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 635/2547 เรื่อง การอายัดที่ดิน ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2547 เป็นผลให้ผู้ฟ้องคดีได้รับความเสียหาย ต้องรับโอนที่ดินไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย 

ความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่ผู้ฟ้องคดี จึงเป็นผลโดยตรงจากการที่เจ้าหน้าที่ได้ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยปราศจากความระมัดระวัง ซึ่งบุคคลในฐานะเจ้าหน้าที่ที่ดินจักต้องมีและใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบการอายัดได้ แต่หาได้ใช้ความระมัดระวังเช่นนั้นไม่ 

อันเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้ฟ้องคดีตามมาตรา 420 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรมที่ดินในฐานะหน่วยงานต้นสังกัด จึงต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดที่เจ้าหน้าที่ของตนได้กระทำในการปฏิบัติหน้าที่ตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ. 2539 ทั้งนี้ ตามจำนวนที่ศาลกำหนดพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อผ. 346/2568) 

สรุปได้ว่า การออกโฉนดที่ดินรวมทั้งการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ ในที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยความระมัดระวังในการตรวจสอบการอายัดที่ดินตามระเบียบของกรมที่ดิน ก่อนที่จะดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้ผู้ขอ 

หากปฏิบัติหน้าที่โดยปราศจากความระมัดระวัง หรือประมาทเลินเล่อ จนเป็นเหตุให้ผู้รับโอนที่ดินได้รับความเสียหาย กรมที่ดินในฐานะหน่วยงานต้นสังกัดของเจ้าหน้าที่ อาจต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย และเจ้าหน้าที่เองอาจถูกไล่เบี้ยจากกรมที่ดินได้เช่นกัน 

(ปรึกษาการฟ้องคดีปกครองได้ที่ “สายด่วนศาลปกครอง 1355”)

คอลัมน์อุทาหรณ์จากคดีปกครอง โดย...นายปกครอง