อสังหาฯปรับตัวสู้ต้นทุนพลังงานพุ่ง ในมุม'นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร'

สถานการณ์ความขัดแย้งและการสู้รบในตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อ กำลังส่งแรงกระเพื่อมต่อเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง โดยเฉพาะตลาดพลังงานและระบบขนส่งระหว่างประเทศที่ได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ ส่งผลให้ต้นทุนด้านพลังงาน ค่าขนส่ง และราคาวัตถุดิบมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น กลายเป็นแรงกดดันสำคัญที่ภาคธุรกิจทั่วโลกต้องเร่งรับมือและปรับกลยุทธ์เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และการฟื้นตัวของตลาดที่ยังไม่ทั่วถึงอยู่ก่อนแล้ว กำลังต้องเผชิญแรงกดดันระลอกใหม่จากต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่มีโอกาสขยับสูงขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง พลังงาน การขนส่ง และต้นทุนด้านโลจิสติกส์

โจทย์สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ จึงไม่ใช่เพียงการรักษายอดขายท่ามกลางกำลังซื้อที่จำกัด แต่ยังต้องบริหารต้นทุนและสภาพคล่องอย่างรอบคอบ ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่ยากจะคาดการณ์ ทำให้การปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ที่ผู้ประกอบการต้องเร่งทบทวนแผนลงทุน กลยุทธ์การพัฒนาโครงการ และรูปแบบการดำเนินธุรกิจ เพื่อรับมือกับแรงกดดันรอบด้านและรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว

“ฐานเศรษฐกิจ”สัมภาษณ์พิเศษ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ถึงการปรับตัวของ ภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรรม ที่เกี่ยวเนื่อง ที่จะนำพาไปสู้ความสมดุลทางธุรกิจและความอยู่รอดในระยะยาว

โดยมองว่าการปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ต้องมองถึง การนำเทคโนโลยีมาใช้รวมถึงการพัฒนาบ้านประหยัดพลังงาน เพื่อตอบโจทย์กำลังซื้อ ที่จับต้องได้ ในยุคที่มีการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change)

ราคาน้ำมันดันวัสดุก่อสร้างพุ่ง กระทบธุรกิจอสังหาฯทั้งทางตรง-ทางอ้อม

นายสุนทร มองว่า ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อม ตั้งแต่ค่าขนส่งวัตถุดิบ ค่าเชื้อเพลิงเครื่องจักร ต้นทุนการผลิตวัสดุที่ใช้พลังงานสูง ไปจนถึงวัสดุที่มีส่วนประกอบจากปิโตรเคมี เช่น ท่อ PVC ฉนวนบางชนิด สี และวัสดุตกแต่ง

ข้อมูลสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) ระบุว่า ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนกันยายน 2569 เพิ่มขึ้น 6.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่มขึ้น 9.2% อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปาเพิ่มขึ้น 13.3% และวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ เพิ่มขึ้น 19.8% ขณะที่เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กลดลง 0.8% 

ตัวเลข 6.8% จึงเป็นภาพสะท้อนการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวม ไม่ใช่ผลจากน้ำมันเพียงปัจจัยเดียว เพราะยังมีต้นทุนวัตถุดิบและภาวะตลาดเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ใช้ AI ควบคุมต้นทุนและตรวจสอบงานก่อสร้าง

ทางออกผู้ประกอบการจึงต้องบริหารต้นทุนตั้งแต่การออกแบบ การจัดซื้อ และการก่อสร้าง ไม่ใช่แก้ปัญหาด้วยการขึ้นราคาบ้านเพียงอย่างเดียว การใช้ปัญญาประดิษฐ์(AI) สามารถช่วยตรวจสอบ BOQ (Bill of Quantities) เปรียบเทียบปริมาณวัสดุกับแบบก่อสร้าง วิเคราะห์ราคาจัดซื้อ และติดตามความคืบหน้าของผู้รับเหมา เพื่อช่วยลดความคลาดเคลื่อนและป้องกันการเบิกงวดงานที่ไม่ตรงกับผลงานจริง

สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กที่ยังไม่มีงบลงทุนระบบ BIM สามารถเริ่มจาก การใช้โทรศัพท์มือถือถ่ายภาพและวิดีโอหน้างาน พร้อมระบุวันเวลาและตำแหน่งงาน แล้วนำมาเทียบกับแบบ รายการตรวจรับ และเช็กลิสต์ปริมาณงาน โดยใช้ AI ช่วยจัดหมวดหมู่และตรวจหาความผิดปกติ ก่อนให้วิศวกรหรือผู้ควบคุมงานตรวจยืนยันในจุดสำคัญ วิธีนี้มีต้นทุนต่ำกว่าและค่อย ๆ พัฒนาสู่ระบบดิจิทัลที่ซับซ้อนขึ้นได้

อีกแนวทางคือการพิจารณาวัสดุทดแทนในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมันและปิโตรเคมี โดยต้องผ่านมาตรฐานด้านคุณภาพ ความปลอดภัย อายุการใช้งาน และต้นทุนตลอดอายุการใช้งานก่อนนำมาใช้จริง

บ้านประหยัดพลังงาน คือหัวใจ

อีกทางออกสำคัญและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค ยุคใหม่ ซึ่งสอดรับกับ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) คือบ้านประหยัดพลังงาน โดยมี5 ขั้นตอน

เริ่มจาก Passive Design — ออกแบบทิศทางบ้าน ช่องเปิด หลังคา และการระบายอากาศ เพื่อลดความร้อนตั้งแต่ต้นทาง

 Active Systems — ใช้เครื่องปรับอากาศและอุปกรณ์ไฟฟ้าประสิทธิภาพสูง

 Renewable Energy — ผลิตพลังงานหมุนเวียน เช่น Solar Rooftop ให้เหมาะกับรูปแบบการใช้ไฟฟ้า

 AI Energy Management — ใช้ AI และระบบ Home IoT ติดตามและบริหารการใช้พลังงานให้มีประสิทธิภาพ

 Energy Storage System (ESS) — ระบบกักเก็บพลังงานเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ไฟฟ้า โดยพิจารณาความคุ้มค่าตามลักษณะการใช้งาน

ลำดับนี้สำคัญ เพราะควรลดความต้องการใช้พลังงานก่อน แล้วจึงลงทุนในระบบผลิตและกักเก็บพลังงาน เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าสูงสุด

ข้อเสนอด้านสินเชื่อเพื่อช่วยผู้ซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน ปัญหาปัจจุบันไม่ได้มีเพียงดอกเบี้ย แต่คือความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน จึงควรพัฒนากลไกค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee) ควบคู่กับอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยง (Risk-Based Interest Rate) เพื่อให้ผู้กู้ที่มีความสามารถผ่อนชำระได้รับโอกาสอย่างเหมาะสม

นอกจากนี้ ควรศึกษาการใช้บ้านเป็นหลักประกันเพื่อรวมหนี้รายย่อยที่มีดอกเบี้ยสูงให้เป็นระบบมากขึ้น โดยต้องมีมาตรการคุ้มครองผู้กู้ ป้องกันการก่อหนี้เกินกำลัง และไม่ทำให้ประชาชนเสี่ยงสูญเสียที่อยู่อาศัยจากการประเมินความสามารถชำระหนี้ที่ไม่รอบคอบ