3 สมาคมอสังหาฯ ชง 2 มาตรการเร่งด่วน หนุนคนซื้อบ้านฝ่ารีเจกต์ 44.9%

3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เสนอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม โดยเลือกเน้น 2 เรื่อง ได้แก่ การเพิ่มเพดานลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านจาก 100,000 บาท เป็น 200,000 บาทต่อปี และการปรับการจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์จริง ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การเลือกข้อเสนอเหลือ 2 มาตรการในครั้งนี้ ไม่ได้หมายความว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้รัฐบาลยกเลิกหรือยุติการพิจารณาข้อเสนออื่นที่เคยนำเสนอไปก่อนหน้า แต่เป็นการเลือกประเด็นที่เห็นว่าเหมาะกับจังหวะเวลาปัจจุบัน ขณะที่มาตรการเดิมของภาครัฐซึ่งเริ่มเห็นผลควรได้รับการศึกษาและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง

นายสุนทรกล่าวว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ควบคู่กับการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เป็นมาตรการที่ภาคธุรกิจมองว่าช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ จึงต้องการให้ติดตามผลและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่หยุดมาตรการเดิมแล้วเปลี่ยนไปผลักดันข้อเสนอใหม่ทั้งหมดในคราวเดียว

ชงเพิ่มลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน 2 แสนบาท

สำหรับข้อเสนอแรก 3 สมาคมต้องการให้รัฐบาลเพิ่มเพดานลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากปัจจุบัน 100,000 บาท เป็น 200,000 บาทต่อปี โดยเสนอให้ครอบคลุมการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2569 ถึง 31 ธันวาคม 2570 ซึ่งขณะนี้ยังอยู่ระหว่างรอการพิจารณาจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง

นายสุนทรยกตัวอย่างว่า ผู้ซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท ซึ่งมีรายได้ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือนและอยู่ในฐานภาษี 25% อาจประหยัดภาษีได้ประมาณ 50,000 บาทต่อปี หากสามารถใช้สิทธิได้เต็มตามตัวอย่างที่นำเสนอ อย่างไรก็ตาม ผลประโยชน์จริงขึ้นอยู่กับฐานภาษี ดอกเบี้ยที่จ่าย และเงื่อนไขการใช้สิทธิของผู้ซื้อแต่ละราย

อีกข้อเสนอคือการปรับการจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์จริง โดยเฉพาะทรัพย์สินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยแต่ถูกจัดอยู่ในประเภทอื่น ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าที่ควร สมาคมเสนอให้พิจารณาอัตรา 0.03% สำหรับทรัพย์สินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง แทนอัตรา 0.3% ที่ยกเป็นตัวอย่างในกรณีทรัพย์สินบางประเภท

Reject Rate บ้านพุ่ง 44.9% จับตา คนละหลัง PLUS ลดคนกู้ไม่ผ่าน

นอกจากข้อเสนอด้านภาษี ภาคธุรกิจยังให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ โดยนายสุนทรระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ 44.9% เพิ่มขึ้นจากประมาณ 40% ในปี 2568 สะท้อนว่าผู้ต้องการซื้อบ้านจำนวนหนึ่งยังไม่สามารถผ่านเกณฑ์การพิจารณาของสถาบันการเงิน

นายสุนทรมองว่า โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS เป็นอีกเครื่องมือที่อาจช่วยลดข้อจำกัดดังกล่าว โดยเฉพาะแนวทางกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-based Interest Rate) ซึ่งสมาคมต้องการติดตามผลว่าช่วยให้ผู้ที่มีความสามารถผ่อนชำระแต่ติดข้อจำกัดด้านเกณฑ์สินเชื่อเข้าถึงเงินกู้ได้มากขึ้นหรือไม่

หากผลดำเนินงานเป็นไปในทิศทางที่ดี สมาคมเสนอให้พิจารณาขยายระยะเวลาโครงการอย่างน้อยถึงสิ้นปี 2570 และเพิ่มวงเงินจาก 50,000 ล้านบาทเป็น 100,000 ล้านบาทในปีถัดไป พร้อมส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์เข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้น โดยนายสุนทรให้เหตุผลว่า ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในภาวะปกติมีมูลค่าหลายแสนล้านบาทต่อปี จึงเห็นว่าวงเงินของโครงการควรสอดคล้องกับขนาดตลาดและผลตอบรับที่เกิดขึ้นจริง

ทั้งนี้ การขยายระยะเวลาและเพิ่มวงเงินดังกล่าวยังเป็นข้อเสนอของภาคธุรกิจ ไม่ใช่มาตรการที่รัฐบาลประกาศอนุมัติแล้ว โดยสมาคมย้ำว่าควรประเมินผลโครงการก่อนตัดสินใจขยายวงเงิน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการอื่นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เคยเสนอรัฐบาลยังมีความสำคัญ แต่จังหวะเวลาอาจยังไม่เหมาะที่จะนำทุกเรื่องเข้ามาผลักดันพร้อมกัน จึงเลือกเน้น 2 มาตรการในช่วงนี้ก่อน โดยไม่ได้หมายความว่าข้อเสนออื่นถูกยกเลิกหรือหมดความสำคัญ

ต้นทุนก่อสร้างขยับ 7.8-8% กดดันโครงการใหม่

นายพรนริศกล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญข้อจำกัดจากกำลังซื้อ ภาระหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ แม้ยอดซื้อและโอนจะเริ่มฟื้นตัวหลังมีมาตรการภาครัฐ แต่ยังต้องติดตามความต่อเนื่องของการฟื้นตัว เนื่องจากยอดขายใหม่จะส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ในระยะถัดไป

ขณะเดียวกัน ต้นทุนก่อสร้างยังเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องติดตาม โดยนายพรนริศประเมินว่า วัสดุก่อสร้างบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับปิโตรเคมีและค่าขนส่งมีต้นทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 7.8-8% จากแรงกดดันด้านราคาน้ำมัน ซึ่งอาจกระทบต้นทุนโครงการใหม่ ขณะที่โครงการที่ก่อสร้างด้วยต้นทุนเดิมยังมีโอกาสทำตลาดในราคาเดิมได้ ขึ้นอยู่กับการบริหารต้นทุนของแต่ละบริษัท

รัฐเดินหน้าสินเชื่อบ้าน-โซลาร์ล้านครัวเรือน

ด้านนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เพิ่มขึ้นประมาณ 17% ขณะที่สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวราว 12% โดยมองว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมีส่วนสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาด

รัฐบาลยังเดินหน้าโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนกลุ่มรายได้น้อยและผู้ที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยนายเอกนิติระบุว่า อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรกอยู่ที่ 2.6% ตามระดับความเสี่ยงของสินเชื่อ และได้รับการตอบรับจากประชาชนเป็นอย่างดี

นอกจากมาตรการด้านที่อยู่อาศัย รัฐบาลยังผลักดันโครงการโซลาร์ภาคประชาชน โดยมีแนวทางสนับสนุนค่าติดตั้ง 50,000 บาท สำหรับ 1 ล้านครัวเรือน พร้อมร่วมมือกับธนาคารออมสิน ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) และ ธอส. เพื่อสนับสนุนสินเชื่อสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินจากเงินสนับสนุน ด้วยอัตราดอกเบี้ยประมาณ 2.5%

นายเอกนิติกล่าวว่า เป้าหมายคือการเปลี่ยนประชาชนจากผู้ใช้พลังงานให้เป็นผู้ผลิตพลังงาน เพื่อลดค่าใช้จ่ายไฟฟ้าภายในครัวเรือน และในกรณีที่ผลิตไฟฟ้าได้มากกว่าการใช้งาน อาจมีโอกาสขายไฟฟ้าส่วนเกินกลับเข้าสู่ระบบภายใต้หลักเกณฑ์ของโครงการ นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีแนวทางใช้กลไกค้ำประกัน Bank Guarantee โดยคิดค่าธรรมเนียมไม่เกิน 1% ต่อปี เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการติดตั้งอุปกรณ์และสนับสนุนผู้ประกอบการรายย่อยในห่วงโซ่อุปทาน

อสังหาฯ ปรับเกมสู่ Green Living เน้นคุณค่าการอยู่อาศัย

สำหรับงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 จัดขึ้นภายใต้แนวคิด “The Future of Sustainable Living” โดยนายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ ประธานการจัดงาน กล่าวว่า ทิศทางของตลาดกำลังเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านราคา ทำเล และโปรโมชั่น ไปสู่การแข่งขันด้านคุณค่าการอยู่อาศัย (Value of Living) ภายใต้แนวคิด Green Economy

แนวคิด Green Living ครอบคลุมการออกแบบอาคารให้ระบายอากาศและรับแสงธรรมชาติ การติดตั้ง Solar Rooftop ระบบ Smart Home จุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า (EV Charger) และการเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายตลอดอายุการอยู่อาศัย โดยมี Green Home Loan และ Green Finance เป็นทางเลือกสนับสนุนการเข้าถึงเงินทุนสำหรับบ้านประหยัดพลังงาน

ด้านนายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี นวัตกรรม และไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งพื้นที่ออกกำลังกาย พิลาทิส โยคะ ไฮรอกซ์ และแนวคิดด้านสุขภาพอย่าง Longevity เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตและสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ

ด้าน ดร.ทัพพ์เทพ ภัคกระนก ประธานฝ่ายประชาสัมพันธ์งาน กล่าวว่า มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 รวบรวมโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ ตั้งแต่ระดับราคาประมาณ 1 ล้านบาทไปจนถึงโครงการระดับอัลตร้าลักชัวรี่ โดยผู้จัดงานตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 10,000 ล้านบาท

ผู้จัดงานระบุว่า ภายในงานมีข้อเสนอจากผู้ประกอบการ ทั้งส่วนลดราคาโดยประมาณ 5-10% การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และชุดเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ รวมถึงรางวัลส่วนลดเงินสดมูลค่า 100,000 บาท และเครื่องใช้ไฟฟ้ามูลค่ารวมกว่า 600,000 บาท ภายใต้เงื่อนไขที่ผู้จัดงานกำหนด