ส่อง 10 ทำเลรถไฟฟ้า รับเทรนด์ TOD พระราม 9 แชมป์ ทำเลฮิตซื้อ-เช่า

แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) กำลังเข้ามามีบทบาทต่อทิศทางการพัฒนาเมืองและการเลือกที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มากขึ้น หลังภาครัฐเดินหน้าจัดทำแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานี ขณะที่ข้อมูลพฤติกรรมผู้เข้าชมเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์สะท้อนว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำคัญของผู้บริโภค โดยเฉพาะพื้นที่ที่เชื่อมโยงแหล่งงาน ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าด้วยกัน

TOD ขยับจากแนวคิดพัฒนาเมือง สู่โจทย์เลือกที่อยู่อาศัย

แนวคิด TOD เป็นรูปแบบการพัฒนาเมืองที่เชื่อมโยงการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้ากับระบบขนส่งสาธารณะ โดยมุ่งพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีในระยะเดินเท้าประมาณ 400-800 เมตร ให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อกันได้สะดวก ควบคู่กับการส่งเสริมการเดิน การใช้จักรยาน และระบบขนส่งมวลชน เพื่อลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคลและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน

ในประเทศไทย สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กระทรวงคมนาคม จัดทำแผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง พ.ศ. 2568-2585 เพื่อใช้เป็นกรอบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีที่มีศักยภาพ 177 แห่งทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งสถานีรถไฟความเร็วสูง สถานีรถไฟเดิมที่ได้รับการปรับปรุงเป็นทางคู่ และสถานีตามเส้นทางรถไฟสายใหม่

นอกจากนี้ เมื่อต้นเดือนกันยายน 2569 สนข. ยังหารือกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นต่อร่างพระราชบัญญัติการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบโครงสร้างพื้นฐานทางราง พ.ศ. .... ทั้งครั้งที่ 1 และครั้งที่ 2 โดยจะนำข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะไปใช้ประกอบการปรับปรุงร่างกฎหมายก่อนเสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาต่อไป

ขณะที่กรุงเทพมหานครนำแนวคิด TOD มาเชื่อมโยงกับการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ผ่านการปรับปรุงเงื่อนไข FAR BONUS หรือสิทธิประโยชน์ด้านอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน เพื่อจูงใจให้ภาคเอกชนพัฒนาพื้นที่ที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อสาธารณะ

โดยร่างผังเมืองฉบับล่าสุดเพิ่มเงื่อนไขสำหรับโครงการที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวกเพื่อเปลี่ยนถ่ายการเดินทางระหว่างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน จากเดิมที่มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการจัดที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปบริเวณรอบสถานี

ด้านการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้นำแนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีควบคู่กับการให้บริการเดินรถอย่างมีประสิทธิภาพของประเทศญี่ปุ่นมาศึกษาเพื่อปรับใช้ในไทย โดยเตรียมนำร่องบริเวณห้วยขวาง ริมถนนพระราม 9 สะท้อนการขับเคลื่อน TOD ที่ครอบคลุมทั้งการวางแผนเมือง การใช้ประโยชน์ที่ดิน และการเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ

พระราม 9 นำอันดับทำเลรถไฟฟ้าคนสนใจซื้อ-เช่า

ข้อมูลจาก DDproperty แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า จากพฤติกรรมผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ในช่วงเดือนมกราคม-สิงหาคม 2569 ทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่ได้รับความสนใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 คือ MRT พระราม 9 ซึ่งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD ของกรุงเทพฯ

ทำเลดังกล่าวมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม จึงเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากทั้งผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อใช้ชีวิตเองและผู้ที่มองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สำหรับ 10 อันดับทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ได้รับความสนใจซื้อ-เช่ามากที่สุดในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2569 ได้แก่

1. MRT พระราม 9
2. BTS ทองหล่อ
3. BTS อ่อนนุช
4. MRT ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
5. BTS พระโขนง
6. BTS ปุณณวิถี
7. BTS พร้อมพงษ์
8. MRT เพชรบุรี
9. BTS เพลินจิต
10. BTS อุดมสุข

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนความสนใจของผู้บริโภคต่อทำเลที่มีระบบขนส่งสาธารณะรองรับและสามารถเชื่อมต่อกับแหล่งงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกได้

อย่างไรก็ตาม อันดับนี้เป็นข้อมูลความสนใจจากผู้เข้าชมเว็บไซต์ ไม่ใช่จำนวนธุรกรรมซื้อขายหรือสัญญาเช่าที่เกิดขึ้นจริง จึงควรใช้ประกอบการพิจารณาทิศทางความสนใจของตลาด มากกว่าตีความว่าเป็นยอดขายของแต่ละทำเลโดยตรง

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล ยังเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคสามารถพิจารณาที่อยู่อาศัยนอกใจกลางเมืองได้มากขึ้น หากทำเลดังกล่าวสามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจได้สะดวก

ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาสพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่าง ๆ

6 ปัจจัยเลือกบ้านตาม TOD มากกกว่าระยะถึงสถานี

DDproperty ยังเสนอแนวทางสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยตามแนวคิด TOD โดยชี้ว่าการเลือกทำเลไม่ควรพิจารณาเพียงความใกล้สถานีรถไฟฟ้า แต่ต้องประเมินความเหมาะสมกับวิถีชีวิต งบประมาณ และศักยภาพของพื้นที่ในระยะยาวร่วมด้วย

• เลือกทำเลให้เข้ากับการเดินทางในชีวิตประจำวัน

ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าเส้นทางที่สมาชิกในครอบครัวใช้เดินทางเป็นประจำสามารถใช้รถไฟฟ้าเป็นหลักได้จริงหรือไม่ รวมถึงระยะทางจากโครงการถึงสถานีและความปลอดภัยในการเดินเท้า เพราะแม้โครงการจะอยู่ใกล้สถานีในเชิงระยะทาง แต่หากต้องต่อรถหรือเดินในเส้นทางที่ไม่สะดวก ก็อาจไม่ตอบโจทย์การใช้งานจริง

นอกจากนี้ ควรกำหนดความต้องการให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่าให้ความสำคัญกับการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย หรือการอยู่ใกล้ที่ทำงานและสถานศึกษาเพื่อลดเวลาเดินทางเป็นหลัก

• เลือกประเภทที่อยู่อาศัยให้ตรงวัตถุประสงค์

ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองควรพิจารณาบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยเหมาะสมกับจำนวนสมาชิกในครอบครัว เดินทางสะดวก และอยู่ในงบประมาณที่กำหนด ส่วนผู้ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอาจพิจารณาคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา ซึ่งมีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นวัยทำงานและนักเรียนหรือนักศึกษา

สำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด บ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าผ่านก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรศึกษาจำนวนที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายและโครงการที่กำลังก่อสร้างในพื้นที่เดียวกัน ตลอดจนประเมินผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) เพื่อพิจารณาความเสี่ยงจากการแข่งขันในอนาคต

• เปรียบเทียบราคาและแนวโน้มการเติบโต

การคัดเลือกโครงการที่สนใจประมาณ 3-5 แห่งมาเปรียบเทียบ ช่วยให้ผู้ซื้อพิจารณาความแตกต่างทั้งด้านพื้นที่ใช้สอย ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวกได้ชัดเจนขึ้น โดยควรพิจารณาราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ความต้องการเช่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จำนวนโครงการในย่านเดียวกัน และแนวโน้มราคาซื้อขายที่ผ่านมา

แม้จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก การเลือกโครงการที่มีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของทำเลก็อาจช่วยเพิ่มโอกาสรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวได้ ผู้บริโภคจึงควรศึกษารายงานตลาด ผลสำรวจ และประกาศขายหรือเช่าในพื้นที่เดียวกันจากแหล่งข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เช่น DDproperty เพื่อใช้ประกอบการเปรียบเทียบ

• ประเมินศักยภาพของสถานีและพื้นที่โดยรอบ

สถานีรถไฟฟ้าแต่ละแห่งมีศักยภาพไม่เท่ากัน แม้จะอยู่บนเส้นทางเดียวกันก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าสถานีเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย (Interchange) หรืออยู่ในแผนพัฒนาพื้นที่ตามแนวคิด TOD หรือไม่ รวมถึงพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น แหล่งงาน ศูนย์การค้า โครงการมิกซ์ยูส สถานศึกษา โรงพยาบาล และพื้นที่สีเขียวสาธารณะ

องค์ประกอบเหล่านี้มีส่วนกำหนดความสะดวกในการใช้ชีวิตและอาจส่งผลต่อความสนใจซื้อหรือเช่าในอนาคต แต่ผู้บริโภคควรพิจารณาร่วมกับราคาและลักษณะโครงการ ไม่ควรสรุปว่าทุกสถานีที่มีแผนพัฒนาจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกัน

• พิจารณาทำเล New CBD เป็นทางเลือกนอกย่านธุรกิจเดิม

พื้นที่อย่างพระราม 9-รัชดาภิเษก ห้วยขวาง ลาดพร้าว และบางนา เป็นตัวอย่างย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าที่มีทั้งแหล่งงาน สถานศึกษา ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวก ทำให้ผู้บริโภคสามารถพิจารณาเป็นทางเลือกสำหรับการอยู่อาศัยหรือการลงทุนได้

ทำเล New CBD บางแห่งมีโครงการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยากว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจเดิม จึงอาจเหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของเมืองโดยควบคุมงบประมาณ อย่างไรก็ตาม ควรเปรียบเทียบราคาและปัจจัยพื้นฐานของแต่ละโครงการ รวมถึงติดตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่ก่อนตัดสินใจลงทุน

• ติดตามความคืบหน้าแผน TOD และผังเมืองกรุงเทพฯ

แผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีและร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เป็นข้อมูลที่ผู้ซื้อและนักลงทุนควรติดตาม เนื่องจากแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและการเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองอาจเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หรือกิจกรรมรูปแบบใหม่ในบางพื้นที่

การติดตามแผนของภาครัฐช่วยให้ผู้บริโภคเห็นทิศทางการพัฒนาของทำเลได้ชัดเจนขึ้น แต่ควรแยกให้ชัดระหว่างแผนที่อยู่ระหว่างการพิจารณากับโครงการที่ได้รับอนุมัติหรือดำเนินการแล้ว เพื่อใช้ประเมินความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงพื้นที่อย่างรอบคอบ

• นอกจากใกล้รถไฟฟ้า ต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริง

แนวคิด TOD ทำให้การเลือกที่อยู่อาศัยเชื่อมโยงกับการวางผังเมือง การพัฒนาระบบราง และการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น ขณะที่ข้อมูลจาก DDproperty แสดงให้เห็นว่า MRT พระราม 9 เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ได้รับความสนใจซื้อและเช่ามากที่สุดในช่วงเดือนมกราคม-สิงหาคม 2569 โดยมีทำเลอื่นทั้งในย่านธุรกิจและพื้นที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าติดอันดับร่วมด้วย

อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ควรอาศัยเพียงชื่อทำเลหรือระยะห่างจากสถานี แต่ต้องพิจารณาความสะดวกในการเดินทางจริง พื้นที่ใช้สอย ราคา ความต้องการเช่า อุปทานในตลาด และทิศทางการพัฒนาเมืองควบคู่กัน เพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับการใช้ชีวิตและความสามารถทางการเงินในระยะยาว