วิสัยทัศน์ 'สุนทร สถาพร'นายกฯบ้านจัดสรรสมัย2ลุยฟื้นตลาด–เปลี่ยนผ่านสู่ Digital & Green Housing

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงโค้งสุดท้ายปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ขณะที่ภาครัฐเดินหน้ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อและช่วยพยุงกำลังซื้อ

ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะ 3 สมาคมหลักด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ทำหน้าที่เป็นตัวแทนภาคธุรกิจในการสะท้อนปัญหา เสนอแนวทาง และประสานความร่วมมือกับภาครัฐ เพื่อรับมือกับความท้าทายของตลาดในช่วงที่เศรษฐกิจยังอ่อนแรง

ต่ออายุนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรอีกสมัย

ล่าสุด ช่วงค่ำของวันที่15 กันยายน 2569 ที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีของ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ผลการเลือกตั้ง มีมติให้ นายสุนทร สถาพร ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต่ออีกหนึ่งวาระ ระหว่างปี 2569–2571   เพื่อให้การบริหารงานและการขับเคลื่อนนโยบายของสมาคมฯ เกิดความต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งภาคธุรกิจยังต้องรับมือทั้งโจทย์กำลังซื้อ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน

ฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัย

โดย ได้ให้ความสำคัญกับการประสานความร่วมมือกับภาครัฐเพื่อฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัย พร้อมยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการทุกขนาด และผลักดันการเปลี่ยนผ่านสู่อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่มี Digital Transformation และ Green Transformation เป็นหัวใจสำคัญ

นายสุนทรกล่าวว่า ตลอดวาระแรกที่ผ่านมา HBA ได้ทำงานร่วมกับภาครัฐอย่างใกล้ชิดในการเสนอและผลักดันมาตรการเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการรณรงค์ Greener Thai Home เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย ควบคู่กับการพัฒนาขีดความสามารถของผู้ประกอบการ

“วาระที่สอง ผมอยากให้ HBA เดินต่อจากบทบาทของการช่วยแก้ปัญหาระยะสั้น ไปสู่การสร้างรากฐานให้อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยแข่งขันได้ในระยะยาว โดยทำงานร่วมกับภาครัฐ ภาคการเงิน และผู้ประกอบการทุกขนาดอย่างใกล้ชิด”

สำหรับนโยบาย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  

1. นโยบายวาระที่ 2 : ระยะสั้น–กลาง–ยาว

ระยะสั้น : ประคับประคองตลาดและปลดล็อกอุปสรรค

HBA จะติดตามผลของมาตรการที่ภาครัฐดำเนินการอยู่ ทั้ง LTV การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการเข้าถึงสินเชื่อ เพื่อให้มาตรการสามารถส่งผ่านไปถึงประชาชนและผู้ประกอบการจริง

ขณะเดียวกันจะร่วมกับภาครัฐจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้มีความชัดเจน โปร่งใส และเกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะการพิจารณากฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อให้การลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติอยู่บนระบบที่ถูกต้อง

ระยะกลาง : เพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อและลดความเหลื่อมล้ำของผู้ประกอบการ

HBA จะเสนอแนวทาง ปรับโครงสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ประชาชนทุก Segment สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ตามศักยภาพและความสามารถในการชำระหนี้

ขณะเดียวกันจะผลักดัน Upskill / Reskill ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะ SMEs ให้สามารถใช้ Technology, Digital และ Green Innovation เพิ่ม Productivity และแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้อย่างเป็นธรรม

ระยะยาว : Digital Filing → One Stop Service และ Green → Net Zero

นายสุนทรมองว่าเรื่องสำคัญคือการผลักดัน Electronic/Digital Filing เพื่อเป็นฐานไปสู่ One Stop Service ลดขั้นตอน ลดต้นทุน เพิ่มความรวดเร็วและความโปร่งใสในการทำธุรกิจ

อีกด้านคือ Digital Transformation from Green to Net Zero โดยใช้เทคโนโลยีช่วยลดการใช้พลังงานและ Carbon Footprint ของบ้านและโครงการที่อยู่อาศัย พร้อมร่วมมือกับภาครัฐในการผลักดันกฎหมายและมาตรฐานใหม่ ๆ ที่จะยกระดับ คุณภาพชีวิตและมาตรฐานที่อยู่อาศัยไทย

“เป้าหมายของ HBA ไม่ใช่เพียงทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรเติบโต แต่ต้องการสร้างอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยให้แข็งแรง มีนวัตกรรม ยั่งยืน และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นให้ประชาชน”

2. ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยช่วงที่เหลือปี 2569 และปี 2570

นายสุนทรประเมินว่าไตรมาสที่4 2569 ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ แต่ยังเป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไปและเลือกซื้อ ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบเติบโตอย่างรวดเร็ว

สะท้อนจากข้อมูลล่าสุดของ REIC ระบุว่า ครึ่งปีแรก/2569(H1/ 2569) การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอยู่ที่ 167,665 หน่วย เพิ่ม 17.6% และมีมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่ม 9.8% โดยบ้านจัดสรรยังเป็นตลาดหลัก คิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอน ขณะที่คอนโดมิเนียมเติบโตเร็วกว่าในเชิงจำนวนและมูลค่า

ในทางกลับกันสิ่งที่น่าสนใจคือ บ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 63% สะท้อนว่า Real Demand ยังมีอยู่ แต่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับ ราคา ความคุ้มค่า และทำเล มากขึ้น ขณะที่ตลาดต่างชาติชะลอตัว โดย H1/69 การโอนคอนโดของต่างชาติลดลง 8.8% จึงต้องเน้น “คุณภาพของ Demand” มากกว่าปริมาณ

สำหรับปี 2570 REIC คาดว่ามูลค่าการโอนจะเพิ่มขึ้น 3.1% เป็น 908,358 ล้านบาท แต่จำนวนหน่วยจะลดลง 0.9% เหลือ 320,617 หน่วย สะท้อนว่าตลาดจะเติบโตจาก มูลค่าและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น มากกว่าการเพิ่มจำนวนหน่วย ขณะที่สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่คาดว่าจะเพิ่ม 2% เป็น 582,688 ล้านบาท

“ผมจึงมองว่า Q4 ปีนี้เป็นช่วงสร้างฐานการฟื้นตัว และปี 2570 น่าจะดีขึ้น แต่จะเป็นการฟื้นแบบ Selective โดย Mass–Middle และ Real Demand จะเป็นตัวหลัก ส่วน Luxury และตลาดต่างชาติจะเลือกเฉพาะ Product และทำเลที่มีคุณภาพ”

3 มุมมองต่อปี 2570 หลังรับฟัง ดร.สมเกียรติ ตั้งกิจวานิชย์ ประธาน TDRI บรรยายในที่ประชุมใหญ่สมาคมฯ

“สิ่งที่ผมได้จากการบรรยายของ ดร.สมเกียรติ คือ ปี 2570 เราไม่ควรมองเพียงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะโตเท่าไร แต่ต้องมองว่าเศรษฐกิจไทยจะสร้างกำลังซื้อใหม่ได้อย่างไร”

  นายสุนทรยังระบุอีกว่า  เมื่อฟังมุมสะท้อน ดร.สมเกียรติดร.สมเกียรติ ตั้งกิจวานิชย์ ประธาน สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือทีอาร์  ที่ ประเมินว่า GDP ปีนี้ มีโอกาสขยายตัวได้ประมาณ 2.4% จากเดิมที่คาด 2% ซึ่งเป็นสัญญาณบวก แต่โจทย์ใหญ่ของประเทศไทยยังอยู่ที่ ความเหลื่อมล้ำและการกระจายประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นนี้สำคัญมาก เพราะ ถ้ารายได้ไม่กระจายไปสู่ประชาชนในวงกว้าง กำลังซื้อที่อยู่อาศัยก็จะฟื้นได้จำกัด

ดังนั้น การลงทุนจากต่างประเทศผ่าน BOI จึงควรสร้าง Local Economic Linkage ให้มากขึ้น ไม่ใช่เพียงนำเงินลงทุนเข้าประเทศ แต่ต้องทำให้เกิดการจ้างงาน การถ่ายทอดเทคโนโลยี การพัฒนาผู้ประกอบการท้องถิ่น และรายได้หมุนเวียนในพื้นที่ ซึ่งจุดนี้จะเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะ เมื่อเศรษฐกิจท้องถิ่นแข็งแรง คนมีรายได้และ SMEs มีความสามารถในการแข่งขัน ก็จะเกิด Real Demand สำหรับที่อยู่อาศัยตามมา

ขณะเดียวกัน REIC ประเมินว่าปี 2570 มูลค่าการโอนจะเติบโต 3.1% แต่จำนวนหน่วยลดลง 0.9% ดังนั้นผมมองว่า ปีหน้าอุตสาหกรรมต้องเน้น “คุณภาพของการเติบโต” มากกว่าการเติบโตด้านจำนวน

อีกโจทย์ที่เห็นจากภาพเศรษฐกิจระยะยาวคือ พลังงาน การขนส่ง ความหนาแน่นของเมือง และต้นทุนการอยู่อาศัย ซึ่งจะทำให้เทคโนโลยีมีบทบาทมากขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง Smart Home, Energy Efficiency, Solar, AI และระบบบริหารจัดการอาคาร

“ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ในปี 2570 ไม่ควรเป็นเพียงเครื่องยนต์ด้านการก่อสร้าง แต่ควรเป็นส่วนหนึ่งของการลดความเหลื่อมล้ำ สร้างงาน สร้างรายได้ท้องถิ่น และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน”

โดยสรุป ไตรมาส1 ของปี2569  วาระแรก HBA ทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อประคับประคองและฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมผลักดัน Greener Thai Home และเพิ่มขีดความสามารถผู้ประกอบการ ส่วนวาระสองจะเดินต่อ 3 ระยะ คือ

ระยะสั้น ติดตามมาตรการรัฐและจัดระบบการอยู่อาศัยของต่างชาติ

ระยะกลาง ปรับโครงสร้างสินเชื่อให้ประชาชนเข้าถึงได้ตามศักยภาพ และ Upskill ผู้ประกอบการทุกขนาด และ

ระยะยาว ผลักดัน Digital Filing ไปสู่ One Stop Service พร้อม Digital Transformation จาก Green สู่ Net Zero และร่วมกับภาครัฐยกระดับกฎหมายและมาตรฐานที่อยู่อาศัยไทย

ไตรมาส2: มองตลาดที่เหลือปี2569 และแนวโน้มปี 2570

ในไตรมาสที่4 /69 นายสุนทรประเมินว่าตลาดเริ่มฟื้นจากการกระตุ้นของมาตรการภาครัฐ แต่เป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไปและเลือกซื้อ โดยเฉพาะ Real Demand และกลุ่มราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ H1/69 ยอดโอนเพิ่ม 17.6% แต่มูลค่าเพิ่ม 9.8% ขณะที่ REIC คาดปี 2570 มูลค่าการโอนจะโต 3.1% แตะ 908,358 ล้านบาท แต่จำนวนหน่วยลด 0.9% สะท้อนว่าตลาดปีหน้าจะเป็นการฟื้นแบบมีคุณภาพมากกว่าการขยายตัวด้านจำนวน”

ไตรมาสที่3  : มองปี 2570 หลังฟังข้อมูลประธานTDRI

 นายสุนทรประเมินว่า สิ่งที่ได้จาก ดร.สมเกียรติ คือโจทย์ใหญ่ของไทยไม่ใช่แค่ทำให้ GDP โต แต่ต้องทำให้การเติบโตกระจายไปถึงประชาชนและท้องถิ่นมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติผ่าน BOI ต้องสร้าง Local Economic Linkage ให้มากขึ้น เมื่อ SMEs และเศรษฐกิจท้องถิ่นแข็งแรง ก็จะสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัยตามมา ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2570 ต้องเปลี่ยนจากการเน้น Quantity ไปสู่ Quality of Growth และ Quality of Living