น้ำท่วมกระทบอสังหาฯชะลอตัวระยะสั้น แนวโน้มคนซื้อบ้านไม่ดูแค่ราคา -การเดินทาง

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สถานการณ์ฝนตกหนักและน้ำท่วมในช่วงหลายวันที่ผ่านมา โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ส่งผลต่อการเดินทาง การใช้ชีวิต และการเข้าเยี่ยมชมโครงการ ทำให้กิจกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอลงในระยะสั้น ขณะเดียวกันบางพื้นที่ยังต้องเฝ้าระวังน้ำท่วมขังและน้ำล้นตลิ่ง โดย สทนช.ได้เตือนพื้นที่เสี่ยงในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหลายจังหวัดของภาคกลางในช่วง 26–30 กันยายน

ผลกระทบน้ำท่วมต่อหมู่บ้านจัดสรร

นายสุนทร ระบุว่า น้ำท่วมครั้งนี้กระทบอสังหาริมทรัพย์ชัดเจนในระยะสั้น แต่ผลกระทบแตกต่างกันตามทำเลและระบบบริหารจัดการของแต่ละโครงการ

สำหรับหมู่บ้านจัดสรร สิ่งที่สำคัญมากในช่วงนี้คือ การดูแลหลังการขายและการสื่อสารกับลูกบ้าน ผู้ประกอบการต้องเร่งตรวจสอบระบบระบายน้ำ เครื่องสูบน้ำ ถนนส่วนกลาง ระบบไฟฟ้า และพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงช่วยเหลือลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบอย่างรวดเร็ว คิดว่าการดูแลหลังการขายในสถานการณ์เช่นนี้จะมีผลต่อความเชื่อมั่นของลูกบ้านในระยะยาว เพราะลูกค้าไม่ได้ประเมินผู้ประกอบการเฉพาะวันที่ซื้อบ้าน แต่จะประเมินจากวิธีที่บริษัทดูแลเขาเมื่อเกิดปัญหาด้วย

น้ำท่วมกระทบการตัดสินใจซื้อบ้าน

ต่อไปผู้ซื้อบ้านจะไม่ได้ดูแค่ราคาและการเดินทาง แต่จะถามเรื่องประวัติน้ำท่วมและความสามารถของโครงการในการรับมือด้วย

“Climate Risk ของทำเล” มีความสำคัญมากขึ้น

นายสุนทรเชื่อว่าน้ำท่วมจะกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยประกอบการตัดสินใจซื้อที่ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก ผู้ซื้ออาจชะลอการตัดสินใจ หรือหันไปเลือกโครงการที่มีระดับพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับได้ดีกว่า

ดังนั้น ต่อไปผู้ประกอบการต้องให้ข้อมูลลูกค้าอย่างโปร่งใสมากขึ้น ทั้งเรื่องระดับพื้นที่ ประวัติน้ำท่วม ระบบระบายน้ำ และมาตรการรับมือของโครงการ

"ผมมองว่านี่จะทำให้คำว่า “Climate Risk ของทำเล” มีความสำคัญมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย"

น้ำท่วมซ้ำเติมกำลังซื้อไตรมาส 4

นายสุนทรสะท้อนต่อว่าไตรมาสที่ 4 (Q4) ยังมีแรงพยุงจากมาตรการรัฐ แต่กำลังซื้อยังเปราะบาง น้ำท่วมจึงเป็นปัจจัยซ้ำเติมมากกว่าจะเป็นต้นเหตุหลักของการชะลอตัว ทั้งนี้ พื้นฐานตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนเกิดน้ำท่วมก็ไม่ได้แข็งแรงเต็มที่อยู่แล้ว ข้อมูล REIC ครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กรุงเทพฯ–ปริมณฑลมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 20.9% และมูลค่าโครงการลดลง 18.0% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 20.8% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 7.0% (REIC)

ตัวเลขการโอนที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน และรัฐบาลได้ต่ออายุมาตรการออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 ดังนั้นจึงมีแรงพยุงตลาดต่อในช่วง Q4 แต่ในอีกด้านหนึ่ง REIC ระบุชัดว่าหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการและเร่งระบายสต็อก

"ผมจึงมองว่า Q4 ยังประคองได้ แต่ไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างทั่วถึง น้ำท่วมอาจทำให้บางครัวเรือนเลื่อนการตัดสินใจซื้อ เพราะต้องนำเงินไปซ่อมบ้าน รถ หรือทรัพย์สิน แต่ปัจจัยหลักของกำลังซื้อยังเป็นรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการขอสินเชื่อ"

ถ้าสถานการณ์น้ำคลี่คลายเร็ว ผลกระทบน่าจะเป็นการ “เลื่อนการซื้อ” มากกว่าการยกเลิกความต้องการซื้อทั้งหมด แต่ถ้าน้ำท่วมเกิดซ้ำบ่อย ก็จะมีผลต่อการเลือกทำเลในระยะยาว

จากการแก้น้ำท่วมเฉพาะหน้า สู่ “Climate-Resilient Housing”

มาตรฐานหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ควรมี Flood Resilience Standard เพื่อให้บ้านไม่ได้แค่สวยและอยู่สบาย แต่ต้องรับมือกับภัยธรรมชาติได้ด้วย

"ผมคิดว่าเหตุการณ์ครั้งนี้ควรเป็นจุดเริ่มต้นให้วงการอสังหาริมทรัพย์ยกระดับมาตรฐานโครงการ โดยอาจพัฒนาแนวคิด Flood Resilience Standard สำหรับโครงการจัดสรร เช่น กำหนดสัดส่วนพื้นที่ซึมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำหรือแก้มลิง ระดับพื้นบ้านและถนน ระบบระบายน้ำ ระบบสำรองไฟฟ้า รวมถึง Sensor และระบบแจ้งเตือนภัย"

ในระดับผู้อยู่อาศัยเอง หากไม่จำเป็นก็ไม่ควรเปลี่ยนพื้นที่ Softscape เป็น Hardscape ทั้งหมด เพราะพื้นที่ดิน สนามหญ้า และต้นไม้ช่วยดูดซับและชะลอน้ำได้ การออกแบบโครงการในอนาคตจึงควรคิดเรื่อง “เก็บ–ชะลอ–ซึม–ระบาย” มากกว่าการเร่งระบายน้ำออกจากโครงการเพียงอย่างเดียว

แนวคิดนี้สามารถต่อยอดจาก Green DNA, Smart Home และ Smart Building ไปสู่ Climate-Resilient Housing ซึ่งบ้านและโครงการจะต้องประหยัดพลังงาน เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และสามารถรับมือกับฝนตกหนัก น้ำท่วม และเหตุฉุกเฉินได้ดีขึ้น

ในระดับเมือง คิดว่าผังเมืองต้องนำข้อมูลความเสี่ยงน้ำมาใช้กำหนดความหนาแน่นและรูปแบบการพัฒนาให้ชัดเจน พื้นที่ปลอดภัยและมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับอาจพัฒนาได้หนาแน่นกว่า ขณะที่พื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่เสี่ยงสูงต้องมีข้อกำหนดที่เหมาะสม

ส่วน Smart City ในอนาคตควรไปถึง Smart Water มีระบบตรวจระดับน้ำและปริมาณฝนแบบ Real-time ระบบบริหารประตูระบายน้ำและสูบน้ำ รวมถึง Early Warning ที่แจ้งประชาชนได้ก่อนเกิดเหตุ

โจทย์ระยะยาวของกรุงเทพฯ และภาคกลางต้องคิดทั้งระบบ ตั้งแต่น้ำเหนือ น้ำฝน แม่น้ำเจ้าพระยา น้ำทะเลหนุน ไปจนถึงการกัดเซาะชายฝั่ง โดยสามารถศึกษาแนวทางจากเมืองที่เผชิญปัญหาน้ำอย่างเนเธอร์แลนด์หรือเวนิส แล้วนำมาปรับให้เหมาะกับภูมิประเทศของไทย

"สุดท้าย น้ำท่วมครั้งนี้อาจกระทบยอดขายในระยะสั้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปรับตัวจากการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไปสู่การสร้างบ้านที่อยู่ได้อย่างปลอดภัยและยั่งยืนท่ามกลางความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศ”