'ดาต้าเซ็นเตอร์' ดันตลาดนิคมฯโตโดดเด่น ราคาที่ดินพุ่ง Q 3 เช่า 2.2แสน ไร่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมไทยในไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ในช่วงของการขยายตัวอย่างมีเสถียรภาพโดยอุปสงค์ยังขยายตัวต่อ เนื่อง ขณะที่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับจำกัด ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงและเริ่มสร้างแรงกดดันต่อการปรับเพิ่มของ ค่าเช่าและราคาที่ดินอุตสาหกรรมในระยะ 12 เดือนข้างหน้า ตลาดยังมีแนวโน้มเชิงบวก โดยได้รับแรงหนุนหลักจาก FDIการกระจายฐานการผลิตในภูมิภาคและการเติบโตของภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ซึ่งจะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของตลาดต่อไป

Data Center ดันตลาดนิคมฯครึ่งแรก69โตโดดเด่น ราคาที่ดินพุ่ง

แม้จำนวนโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติจะลดลงแต่ไทยได้รับการลงทุนขนาดใหญ่มาก โดยเฉพาะกลุ่ม DataCenter/Data Hosting และอุตสาหกรรมดิจิทัล ส่งผลให้มูลค่า FDIในครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตอย่างโดดเด่น

BOI อนุมัติลงทุน 1,300 โครงการ ลดลง 14% มูลค่าเพิ่มขึ้น1.31 ล้านล้าน

นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชรหัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย ได้กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า ช่วงมกราคม - มิถุนายน 2569 BOI อนุมัติโครงการลงทุนรวม 1,300 โครงการ ลดลง 14% จากปีก่อน แต่มีมูลค่าลงทุนสูงถึง 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% โดยเป็นการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) 900 โครงการลดลงประมาณ 15% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่มีมูลค่ารวม 1.14 ล้านล้านบาทเพิ่มขึ้น 81% จากปีที่แล้ว และ FDI ทั้งหมดคิดเป็น 87% ของมูลค่าการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI ทั้งหมด โดยอุตสาหกรรมที่ได้รับการอนุมัติและมีเงินลงทุนสูงที่สุด คือ ดิจิทัล มูลค่า 839,231 ล้านบาท หรือประมาณ 74% ของ FDI ทั้งหมด

โดยขับเคลื่อนจากโครงการ Data Hosting และ Data Center ขนาดใหญ่ แหล่งเงินลงทุนต่างชาติอันดับ 1 คือ สิงคโปร์ มูลค่า 883,343 ล้านบาท คิดเป็น 78% ของ FDI ทั้งหมด ตามด้วย สหราชอาณาจักร และ จีน แต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนโครงการ นักลงทุนจากประเทศจีนเป็นประเทศที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 308 โครงการ หรือ 34% ของโครงการ FDI ทั้งหมดและการลงทุนส่วนใหญ่กระจุกตัวในภาคกลาง (840,318 ล้านบาท)และภาคตะวันออก (244,143 ล้านบาท) ภาคตะวันออก หรือ EEC อาจจะมีการลงทุนที่ลดลงเพราะการลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้แล้ว

ไตรมาส 3 /69 ทุนไทย-ต่างชาติ เช่าที่ดินนิคมฯทั่วประเทศทะลัก 222,388 ไร่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยในไตรมาส 3 ปี 2569มีแนวโน้มเชิงบวก โดยอัตราพื้นที่ว่างของทั้งที่ดินอุตสาหกรรมโรงงานสำเร็จรูป และคลังสินค้าสำเร็จรูปปรับตัวลดลงขณะที่ราคาที่ดินเฉลี่ยยังคงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนถึงอุปสงค์ที่ยังแข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศ

นายพงษ์พันธ์ได้ขยายความเรื่องนี้ว่า“ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งไทย และต่างชาติต่อเนื่อง ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ณ ไตรมาสที่ 3 2569 อยู่ที่ 222,388 ไร่ โดยมีอัตราพื้นที่ว่างของนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศปรับลดลงมาอยู่ที่5.49% จาก 5.73% ในไตรมาส 2 หรือลดลงประมาณ 4.2%จากไตรมาสก่อนหน้านี้

ไตรมาส3 ราคาที่ดินพุ่ง3%เทียบไตรมาส2/69 

ในส่วนของราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้นมา อยู่ที่ 8.65 ล้านบาทต่อไร่ในไตรมาส 3  จากเดิม 8.40ล้านบาทต่อไร่ในไตรมาส 2 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 3%ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและการลดลงของอัตราว่างเป็นผลต่อเนื่องจากความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง นอกจากนี้การที่ยังมีที่ดินในนคมอุตสาหกรรมอีกประมาณ 20,286 ไร่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา”

ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ นอกจากที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแล้ว ยังมีโรงงานสำเร็จรูป และอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า “ในไตรมาส 3ไม่มีอุปทานใหม่ของโรงงานหรือคลังสินค้าสำเร็จรูปเข้าสู่ตลาดประเทศไทย ส่งผลให้ที่โรงงานสำเร็จรูป (Ready Built Factories: RBFs) คงที่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมลดลงมาอยู่ที่ 9.95% จาก10.45% ในไตรมาส 2 ในส่วนของพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready BuiltWarehouses: RBWs) คงที่ที่ 6.05 ล้านตารางเมตรและอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมลดลงมาอยู่ที่ 13.55% จาก 14.72% ในไตรมาส2” นายพงษ์พันธ์กล่าวเพิ่มเติม

แรงหนุนย้ายฐานการผลิต โลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ

แม้ว่าค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าในไตรมาส 3 ปี 2569 จะยังคงทรงตัวแต่ปัจจัยพื้นฐานของตลาดยังคงแข็งแกร่งอัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานใหม่มีจำกัดส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มสนับสนุนการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในระยะถัดไปโดยได้รับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิต การลงทุนจากต่างประเทศและการเติบโตของภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ

สำหรับเรื่องนี้นายพงษ์พันธ์ขยายความเพิ่มเติมว่า “ค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ที่ 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาส 3โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูปยังคงอยู่ที่ 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของประเทศไทยยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการดำเนินกิจกรรมการผลิตอย่างต่อเนื่องการกระจายห่วงโซ่อุปทานและความต้องการพื้นที่จากผู้ประกอบการด้านโลจิสติกส์ที่เพิ่มขึ้นจากการที่ไม่มีอุปทานใหม่แล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate)ของทั้งโรงงานสำเร็จรูป และคลังสินค้าสำเร็จรูปปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องและเริ่มสร้างแรงกดดันให้ค่าเช่ามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น”

พื้นที่ว่างต่ำจากความระมัดระวังเปิดตัวโครงการ

แนวโน้มในช่วงที่เหลือของปีนี้สำหรับตลาดเช่าโรงงานกำลังเผชิญกับภาวะการพัฒนาโครงการใหม่ที่มีข้อจำกัด ขณะที่อุปทานคลังสินค้าใหม่จะยังคงเพิ่มขึ้นในระดับที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างจะยังคงอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากผู้พัฒนาโครงการยังคงใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ และความต้องการเช่าจะยังคงเติบโตจากหลายปัจจัย

ได้แก่การกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ(Foreign Direct Investment: FDI) ที่ยังคงดำเนินต่อเนื่องการเพิ่มระดับสินค้าคงคลังของผู้ผลิตเพื่อรองรับความไม่แน่นอนในห่วงโซ่อุปทาน ความต้องการพื้นที่รองรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซและศูนย์กระจายสินค้า (E-commerce Fulfillment)การขยายตัวของเครือข่ายโลจิสติกส์และศูนย์กระจายสินค้าทั่วประเทศ”นายพงษ์พันธ์สรุปปิดท้าย