ตลาดอสังหาฯ เหนือเข้าสู่ยุคปรับสมดุลสต็อก เชียงใหม่คอนโดฟื้นแรงโต 50%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย พิษณุโลก และนครสวรรค์ ช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการขยายตัวสู่การบริหารจัดการสต็อก โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการเปลี่ยนอุปทานที่มีอยู่ให้เป็นกระแสเงินสดมากขึ้น

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือกำลังเปลี่ยนเข้าสู่ “ยุคการบริหารจัดการสต็อก” สะท้อนจากโครงการเปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีลดลงประมาณ 9% แสดงถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการ หลังตลาดผ่านจุดต่ำสุดและเริ่มทยอยฟื้นตัว โดยมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยพยุงตลาด

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันสำคัญยังมาจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวด ทำให้การดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลา แม้ยอดขายในบางพื้นที่เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนขึ้น

เชียงใหม่คอนโดฟื้น แต่บ้านชานเมืองสต็อกสูง

สำหรับเชียงใหม่ ซึ่งเป็นตลาดหลักของภาคเหนือ แม้ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยอดขายใหม่เริ่มสูงกว่าจำนวนเปิดโครงการใหม่และทำให้สต็อกลดลงบางส่วน แต่ระดับอุปทานสะสมยังอยู่ในระดับสูง โดย REIC ประเมินว่าต้องใช้เวลาประมาณ 4 ปีเศษในการระบายอุปทานคงเหลือทั้งหมด

ขณะที่ตลาดอาคารชุดมีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นเกือบ 50% ในเชิงจำนวนหน่วย และเกือบ 80% ในเชิงมูลค่า ได้แรงหนุนจากความต้องการของชาวต่างชาติและกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการใช้ชีวิตในเมือง

ตรงกันข้ามกับตลาดบ้านแนวราบและพูลวิลล่าระดับบนที่ยังต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก ขณะที่ยอดขายลดลง ส่งผลให้สต็อกสะสมอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการจึงต้องเน้นการบริหารสินค้าที่มีอยู่มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่

REIC มองว่าเชียงใหม่กำลังขยายตัวในรูปแบบ Network City หรือเมืองหลายศูนย์กลาง กระจายตัวไปยังพื้นที่รอบนอก เช่น สันทราย สันกำแพง และหางดง ซึ่งเริ่มเกิดย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีบริการรองรับ ขณะที่เชียงใหม่รอบนอกและลำพูนยังมีโอกาสเติบโตตามทิศทางเศรษฐกิจในระยะต่อไป

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากผลสำรวจภาคสนาม จังหวัดเชียงใหม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยรวม 12,715 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 60,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.3% ขณะที่ New Supply เพิ่มขึ้น 189.4% และ New Sales เพิ่มขึ้น 18.5% คิดเป็นมูลค่า 5,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.4%

ในจำนวนนี้ ยอดขายอาคารชุดเพิ่มขึ้น 49.4% และบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 9.0% ขณะที่ Remaining Supply อยู่ที่ 11,353 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.0% มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 50 เดือน แบ่งเป็นอาคารชุด 39 เดือน และบ้านจัดสรร 55 เดือน

สิทธิเพ็ญระบุว่า ทำเลเด่นของเชียงใหม่ ได้แก่ อาคารชุดโซนในเมืองเชียงใหม่และสุเทพ-แม่เหียะ ซึ่งมียอดขาย New Supply รวม 500 หน่วย ส่วนบ้านจัดสรรโซนสันทรายมียอดขายเพิ่มขึ้น 62.4% มีอัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 38 เดือน

ขณะที่พื้นที่พึงระวัง ได้แก่ บ้านจัดสรรโซนในเมืองเชียงใหม่และโซนมหาวิทยาลัยพายัพ ซึ่งมีสต็อกสะสมสูง โดยคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 163–380 เดือน

เชียงรายเปิดใหม่ลด 43% สต็อกยังใช้เวลาระบาย 8 ปี

สำหรับจังหวัดเชียงราย คุณสิทธิเพ็ญระบุว่า มี Total Supply 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% โดยผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ New Supply ลดลง 43.3% เหลือเพียง 68 หน่วย และทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร

ด้าน New Sales เพิ่มขึ้น 22.9% ส่วนใหญ่เป็นการขายบ้านจัดสรร ขณะที่ Remaining Supply เพิ่มขึ้น 7.8% อยู่ที่ 2,843 หน่วย มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1.0% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 96 เดือน

ทำเลเด่น ได้แก่ บ้านจัดสรรโซนในเมืองเชียงราย ซึ่งมียอดขาย New Sales 87 หน่วย และโซนแม่สายที่มีอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นเป็น 2.3% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 37 เดือน ส่วนพื้นที่พึงระวังคือโซนสนามบิน-มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง แม้มียอดขายสม่ำเสมอ แต่มีสต็อกเหลือขายสูง ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 0.8% และคาดว่าจะใช้เวลาระบายประมาณ 120 เดือน

พิษณุโลกยอดขายพุ่ง 61% แต่สต็อกยังสูง

สำหรับจังหวัดพิษณุโลก คุณสิทธิเพ็ญระบุว่า มี Total Supply 3,577 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% จากปีก่อน มูลค่า 14,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ขณะที่ New Supply ลดลงถึง 91.4% สะท้อนการชะลอเปิดโครงการของผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม New Sales เพิ่มขึ้น 61.4% จากปีก่อน ส่งผลให้อัตราดูดซับเฉลี่ยขยับขึ้นเป็น 1.2% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อก 78 เดือน จากเดิม 119 เดือน แม้ Remaining Supply ยังคงเพิ่มขึ้น 6.0%

ทำเลในเมืองพิษณุโลกเป็นพื้นที่ที่มียอดขายโดดเด่น โดยบ้านจัดสรรมีจำนวนขายเพิ่มขึ้น 405.9% อยู่ที่ 86 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.8% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 20 เดือน

ส่วนพื้นที่ที่ต้องจับตา ได้แก่ บ้านจัดสรรโซนบึงพระ และโซนมหาวิทยาลัยนเรศวร-ท่าทอง ซึ่งมีอัตราดูดซับเพียง 0.2-0.3% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกยาวนานถึง 367-452 เดือน

นครสวรรค์หดตัว ไร้โครงการเปิดใหม่

ด้านจังหวัดนครสวรรค์ สิทธิเพ็ญยังระบุว่า มี Total Supply รวม 1,347 หน่วย ลดลง 22.6% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 6,858 ล้านบาท โดยช่วงสำรวจไม่มี New Supply ขณะที่ New Sales ลดลง 77.0% จากปีก่อน สะท้อนกำลังซื้อในพื้นที่ที่ยังไม่ฟื้นตัว

Remaining Supply ลดลง 2.5% เหลือ 1,239 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 69 เดือน

ทำเลที่มียอดขายดีที่สุดคือบ้านจัดสรรโซนท่าทอง ขณะที่พื้นที่พึงระวังคือบ้านจัดสรรโซนดรีมแลนด์ ซึ่งมียอดขายชะลอตัวลง 86.2% ส่งผลให้อัตราดูดซับอยู่ที่เพียง 0.7% และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 139 เดือน

ลำพูนสต็อกลด อัตราดูดซับสูง

ส่วนจังหวัดลำพูน สิทธิเพ็ญเปิดเผยว่า มี Total Supply 979 หน่วย ลดลง 17.7% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 2,550 ล้านบาท โดย New Supply ลดลง 73.0% และ New Sales ลดลง 22.4%

ขณะที่ Remaining Supply ลดลง 16.5% เหลือ 795 หน่วย ภาพรวมตลาดมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 3.1% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 26 เดือน

ทำเลเด่นคือโซนนิคมอุตสาหกรรมลำพูน-บ้านม้า ซึ่งมีอัตราดูดซับสูงถึง 4.0% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 19 เดือน

บ้าน 2-3 ล้านยังมีดีมานด์ แต่ติดสินเชื่อ

ในภาพรวม ดร.มานะกล่าวว่า กลุ่มบ้านราคา 2-3 ล้านบาทยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อมีความต้องการ แต่ข้อจำกัดสำคัญอยู่ที่มาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ประกอบการจึงควรสร้างความร่วมมือกับธนาคารในการคัดกรองลูกค้าและทำ Pre-approval ตั้งแต่ต้นทาง ก่อนรับจองหรือพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ

นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองมีการเติบโตสูงกว่าบ้านใหม่ประมาณ 4 เท่า เนื่องจากระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ทำให้บ้านมือสองเป็นทางเลือกสำคัญของผู้บริโภค และเป็นปัจจัยที่ผู้พัฒนาบ้านใหม่ต้องนำมาพิจารณาในการกำหนดสินค้าและกลยุทธ์การขาย

ดร.มานะยังกล่าวว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือกำลังทยอยฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังต้องแข่งขันกับตลาดบ้านมือสองที่ผู้บริโภคให้ความสนใจจากปัจจัยด้านความคุ้มค่าและระดับราคา โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กจำเป็นต้องมุ่งสร้างมูลค่าและชูความคุ้มค่าของโครงการใหม่ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันในช่วงที่ตลาดอยู่ระหว่างการปรับสมดุล