เปิดภาพอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑลเข้าสู่สมดุลใหม่ คอนโดฯ ฟื้น บ้านยังแผ่ว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5 จังหวัด ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่าตลาดอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างเข้าสู่สมดุลใหม่ หลังผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือลดลง ขณะที่ยอดขายใหม่เริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด

ภาพรวมในไตรมาส 2 ปี 2569 มีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 202,414 หน่วย ลดลง 10.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% โดยแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากอาคารชุดที่มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 19.5% สะท้อนการฟื้นตัวของอุปสงค์ในบางทำเลและระดับราคาที่ตอบโจทย์กำลังซื้อ ขณะที่บ้านจัดสรรยังเผชิญแรงกดดัน โดยยอดขายใหม่ลดลง 11.4%

สำหรับอัตราการดูดซับโดยรวมอยู่ที่ 1.8% ต่อเดือน หากพิจารณาแยกตามประเภท พบว่าอาคารชุดมีอัตราการดูดซับ 2.4% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 39 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขายทั้งหมด ขณะที่บ้านจัดสรรมีอัตราการดูดซับเพียง 1.4% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาประมาณ 67 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือ

ตลาดเปลี่ยนสู่ “Network City” ทำเลใหม่กระจายตัว

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน โดยการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้การเติบโตของเมืองกระจายออกจากศูนย์กลางมากขึ้น ขณะที่ต้นทุนที่ดินและต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าและความแตกต่างของสินค้า มากกว่าการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว

โครงสร้างกำลังซื้อยังแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มอย่างชัดเจน ได้แก่ กลุ่มระดับบนและลักชัวรี ซึ่งยังมีความต้องการจากทำเลศูนย์กลางธุรกิจ รวมถึงความต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ นวัตกรรมด้านบ้านเพื่อสุขภาพ และระบบรักษาความปลอดภัย ขณะที่ตลาดระดับแมสยังได้รับแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดังนั้น การพัฒนาโครงการในระยะต่อไปจำเป็นต้องพิจารณาทั้งทำเล ระดับราคาที่สอดคล้องกับรายได้ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการนำเทคโนโลยี Smart Home และ AI รวมถึงแนวคิด ESG เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการ

ดร.มานะระบุว่า การขยายตัวของกรุงเทพฯ ในปัจจุบันไม่ได้กระจุกอยู่เฉพาะพื้นที่ใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่กำลังพัฒนาไปสู่รูปแบบ “Network City” ที่มีศูนย์กลางย่อยหลายแห่ง โดยทำเลที่จะกลายเป็นพื้นที่ศักยภาพใหม่มีปัจจัยสำคัญ 3 ด้าน ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง ความใกล้กับแหล่งงาน ศูนย์การค้า และโรงพยาบาล รวมถึงความครบถ้วนของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิต

สำหรับทำเลที่น่าจับตา ได้แก่ “New CBD” บริเวณพระราม 9-รัชดาฯ ซึ่งราคาที่ดินยังเอื้อต่อการพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม และสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ ขณะที่ “EBD” หรือ Eastern Business District บริเวณบางนา-สุวรรณภูมิ-พื้นที่เชื่อมโยง EEC เป็นพื้นที่ที่ได้รับแรงหนุนจากภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และโครงการเมกะโปรเจกต์ โดยมีโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีเป็นหนึ่งในสินค้าที่น่าจับตา

กทม.-ปริมณฑล อุปทานใหม่ลด 15.6% สต็อกเหลือ 2 แสนหน่วย

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า มีอุปทานรวม 359,433 หน่วย มูลค่า 2,022,507 ล้านบาท โดยกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5 จังหวัด มีจำนวน 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% ของอุปทานทั่วประเทศ และมีมูลค่า 1,356,788 ล้านบาท หรือ 67.1% สะท้อนว่าเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

สำหรับกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5 จังหวัด มีอุปทานรวม 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% จากปีก่อน แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 85,249 หน่วย ลดลง 5.8% และบ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9%

ขณะที่อุปทานเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 15.6% โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่เปิดตัวลดลง 28.6% และมูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลงถึง 51.9% สะท้อนการชะลอการเปิดโครงการของผู้ประกอบการ และการให้น้ำหนักกับโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น

ด้านยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% และมีมูลค่ายอดขายเพิ่มขึ้น 8.6% โดยคอนโดมิเนียมมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 11.4% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย มูลค่า 1,283,972 ล้านบาท

กรุงเทพฯ คอนโดฯ ฟื้น ยอดขายสุขุมวิทพุ่ง 138.6%

ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีอุปทานรวม 88,528 หน่วย ลดลง 6.0% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% ขณะที่อุปทานเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 77.2% แต่มีมูลค่าลดลง 35.2% โดยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจากประมาณ 20 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท

ยอดขายใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3.8% โดยคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 14.7% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 18.4% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 6.7% เหลือประมาณ 82,712 หน่วย อัตราการดูดซับโดยรวมอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 43 เดือนสำหรับคอนโดมิเนียม และ 42 เดือนสำหรับบ้านจัดสรรในการระบายหน่วยเหลือขาย

ทำเลที่โดดเด่นของตลาดคอนโดมิเนียมอยู่บริเวณสุขุมวิท ซึ่งมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 138.6% จากปีก่อน อัตราการดูดซับอยู่ที่ 5.2% ต่อเดือน และมีหน่วยเหลือขายที่คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 16 เดือนในการระบาย

ส่วนตลาดบ้านจัดสรร ทำเลบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% ขณะที่พื้นที่ที่ต้องติดตาม ได้แก่ บ้านระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทในบางทำเล เช่น พระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ซึ่งแม้มีการเปิดโครงการใหม่ แต่ยอดขายตอบรับยังอยู่ในระดับต่ำ

นนทบุรี ลดเปิดโครงการใหม่ เร่งระบายสต็อกค้าง

จังหวัดนนทบุรีมีอุปทานรวม 31,687 หน่วย ลดลง 9.0% จากปีก่อน โดยอุปทานเปิดตัวใหม่ลดลง 67.7% ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 5.8% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 9.6% เหลือ 30,269 หน่วย

อัตราการดูดซับอยู่ที่ 1.5% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 64 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขายทั้งหมด สะท้อนว่าตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับสมดุล แม้ยอดขายใหม่จะเริ่มฟื้นตัว

ทำเลที่มีสัญญาณดีขึ้นคือคอนโดมิเนียมในพื้นที่บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 59.0% อัตราการดูดซับ 3.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 27 เดือนในการระบายสต็อก

ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรในพื้นที่ดังกล่าว รวมถึงเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยังต้องติดตาม เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายที่อาจใช้เวลาระบายประมาณ 72-76 เดือน

ปทุมธานี คอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัยโต บ้านจัดสรรสะสมสูง

ปทุมธานีมีอุปทานรวม 46,024 หน่วย ลดลง 12.2% จากปีก่อน ขณะที่อุปทานเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 93.6% แต่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 9.9% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น 70.2%

หน่วยเหลือขายลดลง 13.1% เหลือ 43,708 หน่วย อัตราการดูดซับอยู่ที่ 1.7% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 57 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือ

ทำเลที่โดดเด่นคือคอนโดมิเนียมในพื้นที่คลองหลวง ซึ่งมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 59.1% อัตราการดูดซับอยู่ที่ 7.9% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 10 เดือนในการระบายสต็อก สะท้อนแรงซื้อที่ยังมีอยู่ในพื้นที่ใกล้มหาวิทยาลัย

อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านจัดสรรยังเป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยมีระยะเวลาการระบายสต็อกเฉลี่ยประมาณ 92 เดือน ขณะที่พื้นที่หนองเสือมีอัตราการดูดซับเพียง 0.2% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาถึงประมาณ 490 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือ ส่วนคลองหลวงอยู่ที่ประมาณ 108 เดือน

สมุทรปราการ อุปทานใหม่หด 45.1% ตลาดยังรอสมดุล

สมุทรปราการมีอุปทานรวม 30,189 หน่วย ลดลง 14.4% จากปีก่อน ขณะที่อุปทานเปิดตัวใหม่ลดลง 45.1% โดยเป็นการเปิดโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และไม่มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงดังกล่าว

ยอดขายใหม่ลดลง 29.6% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 13.7% เหลือ 29,035 หน่วย อัตราการดูดซับอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 75 เดือนในการระบายสต็อก

สำหรับทำเลที่มีสัญญาณดีขึ้นคือคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ซึ่งมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 18.2% อัตราการดูดซับ 2.8% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 32 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขาย

ส่วนตลาดบ้านจัดสรรในพื้นที่บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ยังคงต้องติดตาม โดยยอดขายใหม่ลดลง 40.1% และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 92 เดือนในการระบายสต็อก

สมุทรสาคร อุปสงค์บ้านจัดสรรฟื้น ยอดขายใหม่โต 107.8%

สมุทรสาครมีอุปทานรวม 11,169 หน่วย ลดลง 10.2% จากปีก่อน โดยอุปทานเปิดตัวใหม่เป็นโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด ขณะที่ในช่วงเดียวกันของปีก่อนไม่มีการเปิดโครงการใหม่

อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 107.8% โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากตลาดบ้านจัดสรร ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 13.6% เหลือ 10,427 หน่วย อัตราการดูดซับอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 42 เดือนในการระบายสต็อก

ทำเลเมืองสมุทรสาครมีสัญญาณเด่น โดยยอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 168.7% และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 38 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขาย

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กระทุ่มแบน-บ้านแพ้วยังมีอุปสงค์ชะลอตัวอย่างมาก โดยมีอัตราการดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาประมาณ 252 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขาย

นครปฐมชะลอเปิดโครงการใหม่ สต็อกบ้านใช้เวลาระบายนาน

นครปฐมมีอุปทานรวม 6,486 หน่วย ลดลง 14.6% จากปีก่อน โดยอุปทานเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 91.6% ขณะที่ยอดขายใหม่ลดลง 32.0% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 13.8% เหลือ 6,263 หน่วย

อัตราการดูดซับอยู่ที่ 1.1% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 84 เดือนในการระบายหน่วยเหลือขาย สะท้อนว่าตลาดยังอยู่ในช่วงชะลอการเปิดโครงการและรอการระบายสต็อกเดิม

สำหรับทำเลคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองนครปฐมและพุทธมณฑล-ศาลายา ยังมีอุปสงค์จากพื้นที่โดยรอบ โดยใช้เวลาระบายหน่วยเหลือขายประมาณ 15-48 เดือน

ส่วนตลาดบ้านจัดสรรในกำแพงแสน และบางเลน-ดอนตูม เป็นพื้นที่ที่ต้องติดตาม โดยมีอัตราการดูดซับเพียง 0.5% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาประมาณ 183-186 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2569 จึงสะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการจากการชะลอเปิดโครงการใหม่และเร่งบริหารสต็อกเดิม ขณะที่การฟื้นตัวของยอดขายยังเกิดขึ้นแบบกระจุกตัว โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีระบบราง แหล่งงาน และสถาบันการศึกษาเป็นแรงหนุนสำคัญ ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรในหลายพื้นที่ยังเผชิญระยะเวลาการระบายสต็อกที่ยาวนาน ทำให้การเลือกทำเล ระดับราคา และรูปแบบสินค้า ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญต่อการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป