น้ำท่วมกระทบ 3 โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เลื่อนเปิดกว่า 1,000 ยูนิต

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เปิดเผยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 ยังคงอยู่ในช่วงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยผู้พัฒนายังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด และต้นทุนการพัฒนาที่ยังอยู่ในระดับสูง

Q3 เปิดใหม่ 3,737 ยูนิต ผู้พัฒนาเน้นคุมความเสี่ยง

ไตรมาส 3 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,340 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80.35% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 3,274 ยูนิต หรือ 87.61% ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์มี 463 ยูนิต หรือ 12.39%

โครงสร้างดังกล่าวสะท้อนว่าผู้พัฒนารายเล็กยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการลงทุนในโครงการใหม่ โดยซาวิลส์พบว่า บางโครงการที่เปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปีและพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็ก เลือกหยุดการขายชั่วคราวหลังยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย แม้เปิดขายมาเพียงไม่กี่เดือน

สำหรับโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 3 ส่วนใหญ่กระจุกตัวในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มแคมปัสคอนโด

น้ำท่วมทำ 3 โครงการเลื่อนเปิดกว่า 1,000 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ซาวิลส์พบว่า มีคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ รวมอุปทานมากกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งเดิมมีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 3 แต่เลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยบางโครงการอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา

การเลื่อนเปิดโครงการสะท้อนความกังวลของผู้พัฒนาต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงด้านทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้น ทำให้ผู้ประกอบการเลือกชะลอการเปิดตัวเพื่อประเมินสถานการณ์และความชัดเจนของผลกระทบจากน้ำท่วมก่อน

ทั้งนี้ ผู้พัฒนาบางรายยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการตามกำหนด แม้ตลาดจะเผชิญแรงกดดันจากสถานการณ์น้ำท่วม โดยโครงการดังกล่าวสามารถสร้างยอดขายในช่วง Presale รวมกันมากกว่า 20,000 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สำหรับโครงการที่มีทำเล ผลิตภัณฑ์ และระดับราคาสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย

ตลาดยังมีสต็อก 1.68 แสนยูนิต รอระบาย 6.46 หมื่นยูนิต

ด้านอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 167,841 ยูนิต ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 103,191 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 61.48% และยังเหลือยูนิตที่รอการขาย 64,650 ยูนิต หรือ 38.52% ของอุปทานทั้งหมด

อุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวในช่วงราคา 50,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร รวม 130,059 ยูนิต หรือ 77.48% ของตลาด โดยกลุ่มราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตรมีจำนวน 70,391 ยูนิต คิดเป็น 41.93% ขณะที่กลุ่มราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตรมี 59,668 ยูนิต หรือ 35.55%

ส่วนตลาดราคา 150,001 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีอุปทานประมาณ 28,594 ยูนิต ขณะที่กลุ่มราคา 250,001-300,000 บาทต่อตารางเมตรมี 4,693 ยูนิต กลุ่ม 300,001-500,000 บาทต่อตารางเมตรมี 3,476 ยูนิต และตลาด Ultra-Luxury ที่ราคา 500,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีเพียง 946 ยูนิต หรือประมาณ 0.56% ของตลาดทั้งหมด

Luxury ยังแข็งแรง สวนทางตลาดกลาง-ล่าง

ในด้านอุปสงค์ ซาวิลส์ระบุว่า ห้องชุดประเภทสตูดิโอมีอัตราการขายสูงสุดที่ 68.90% รองลงมาคือห้องแบบ 2 ห้องนอนที่ 65.20%

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะ Penthouse และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ทั้ง End-user นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน

กลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้ความสำคัญกับทำเล คุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าปัจจัยด้านราคา โดยพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินียังคงเป็นทำเลสำคัญของตลาดระดับบน จากความพร้อมด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ รวมถึงข้อจำกัดด้านที่ดินใหม่ในพื้นที่

ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่างยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อในประเทศ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการแข่งขันด้านราคา ส่งผลให้ผู้พัฒนามุ่งระบายสต็อก โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน ผ่านการลดราคา แคมเปญส่งเสริมการขาย และสิทธิประโยชน์ต่างๆ

ปี 69 เปิดใหม่ 2 หมื่นยูนิต ต่ำกว่าก่อนโควิด

ซาวิลส์คาดว่า ตลอดปี 2569 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% จากปีก่อน แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนกลยุทธ์การลงทุนที่ยังระมัดระวัง โดยผู้พัฒนาจะเลือกเปิดโครงการที่มีศักยภาพด้านยอดขายและมีความเสี่ยงต่ำ

นอกจากนี้ ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ตและพัทยา ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวและความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ

Q4 จับตา Luxury-ริมเจ้าพระยา-แคมปัสคอนโด

สำหรับไตรมาส 4 ปี 2569 ซาวิลส์คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury โดยเฉพาะ Branded Residence ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง จะยังเป็นกลุ่มที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาและผู้ซื้อระดับบน รวมถึงชาวต่างชาติ

ขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาและแคมปัสคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานอุปสงค์เฉพาะ ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ซื้อเพื่อเป็นที่พักของบุตรหลาน

ซาวิลส์มองว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ช่วงที่เหลือของปี 2569 ยังเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยการแข่งขันจะเน้นการระบายสต็อกมากกว่าการเร่งเพิ่มอุปทานใหม่ ขณะที่ผู้พัฒนายังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การตั้งราคา และการเลือกทำเลที่มีความต้องการรองรับอย่างชัดเจน