3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมชงรัฐ 5 มาตรการ ฝ่าวิกฤติสินเชื่อ-น้ำท่วม

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์อยู่ระหว่างผลักดันข้อเสนอเชิงนโยบายต่อภาครัฐรวม 5 ประเด็น เพื่อแก้ข้อจำกัดของตลาดที่อยู่อาศัยและยกระดับการรับมือกับปัญหาเมือง โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้นทุนพลังงาน การบริหารจัดการน้ำ และการดูแลชุมชนหลังการขาย

ปรับเกณฑ์สินเชื่อ ประเมิณรายได้จริงแทนสลิปเงินเดือน

มาตรการแรกคือการปรับรูปแบบประเมินความสามารถในการกู้ของสถาบันการเงิน จากเดิมที่พึ่งพาเอกสารรายได้หรือสลิปเงินเดือนเป็นหลัก มาเป็นการพิจารณารายได้ที่เกิดขึ้นจริง เนื่องจากรูปแบบการทำงานของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Z ที่มีรายได้จากการทำงานอิสระ ธุรกิจออนไลน์ หรือการเป็นครีเอเตอร์และ YouTuber

นอกจากนี้ เสนอให้มีระบบค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยบางส่วนโดยสถาบันการเงินของรัฐ เช่น บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) สำหรับผู้ที่มีรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ แต่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์สินเชื่อของธนาคารได้ตามระบบปัจจุบัน

อีกข้อเสนอคือการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ หรือ Risk-based Pricing โดยผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตดีอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 2-3% ขณะที่ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงกว่าแต่ยังอยู่ในระดับที่สามารถปล่อยกู้ได้ อาจใช้อัตราดอกเบี้ยประมาณ 4-5% แทนการกำหนดอัตราใกล้เคียงกันทั้งระบบ

นายสุนทรกล่าวด้วยว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคแต่ละกลุ่มมีความสามารถในการกู้ไม่เท่ากัน และประเมินว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดอาจสูงกว่า 50% จึงเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณารื้อฟื้นมาตรการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ประชาชนไทยเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย

ลดค่าใช้จ่ายพลังงานบ้านระยะยาว

มาตรการที่สองคือการลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของครัวเรือน โดยเสนอให้ภาครัฐสนับสนุนการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงานตั้งแต่ต้น หรือ Passive Design ซึ่งสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 12%

ขณะที่การใช้ Active Design ร่วมกับพลังงานหมุนเวียนสามารถลดต้นทุนพลังงานได้สูงสุดประมาณ 25% และหากมีการติดตั้ง Solar Rooftop หรือระบบผลิตพลังงานรูปแบบอื่นเพิ่มเติม มีเป้าหมายที่จะลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานลงได้ประมาณครึ่งหนึ่ง

สมาคมฯ จึงต้องการให้ภาครัฐมีมาตรการสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งในรูปแบบการส่งเสริมและสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านการอนุรักษ์พลังงาน ทั้งก่อนและหลังการก่อสร้าง เพื่อให้ต้นทุนการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานไม่เป็นภาระของผู้ประกอบการและผู้ซื้อทั้งหมด

วางผังเมืองใหม่ก่อนลงทุนรับมือน้ำท่วม

สำหรับมาตรการด้านเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน สมาคมฯ เสนอให้รัฐบาลมีความชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางการพัฒนาเมืองกรุงเทพฯ ว่าจะเดินหน้าพัฒนาเมืองต่อไปหรือมีแนวทางย้ายศูนย์กลางบางส่วน หากยังเดินหน้าพัฒนาเมือง จำเป็นต้องมีแผนป้องกันและรับมือปัญหาน้ำท่วมอย่างเป็นระบบ

นายสุนทรเสนอให้จัดทำ Master Plan ด้านการบริหารจัดการน้ำก่อนกำหนดทิศทางการลงทุนและการพัฒนาเมือง โดยอาจศึกษาตัวอย่างจากต่างประเทศ เช่น Delta Works ของเนเธอร์แลนด์ หรือระบบป้องกันน้ำของเมืองเวนิส เพื่อเลือกแนวทางที่เหมาะสมกับบริบทกรุงเทพฯ

จากนั้นจึงให้ผังเมืองและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเดินไปในทิศทางเดียวกัน พร้อมกำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมออกแบบให้สามารถรับมือกับน้ำท่วมได้มากขึ้น เช่น การจัดทำพื้นที่หน่วงน้ำหรือพื้นที่รับน้ำภายในโครงการ ไม่ใช่พึ่งพาเพียงบ่อหน่วงน้ำรูปแบบเดิม

ทบทวนการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติ

มาตรการที่สี่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดย 3 สมาคมเห็นตรงกันว่า คนต่างชาติอาจไม่จำเป็นต้องได้รับเงื่อนไขในการซื้อที่อยู่อาศัยเหมือนกับคนไทยทั้งหมด

ข้อเสนอคือการพิจารณาจัดเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจากชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยหรือห้องชุด รวมถึงการพิจารณารูปแบบการถือครองระยะยาว เช่น Leasehold เพื่อให้ภาครัฐมีรายได้เพิ่มขึ้น และสามารถนำไปใช้ดูแลกลุ่มประชาชนที่มีความเปราะบาง โดยเฉพาะผู้สูงอายุ

แนวทางดังกล่าวยังมุ่งแก้ปัญหาการใช้ตัวแทนหรือนอมินีในการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นประเด็นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้ภาครัฐเข้ามากำกับดูแลอย่างชัดเจน

ทุกหมู่บ้านต้องมีระบบบริหารจัดการชุมชน

มาตรการสุดท้ายคือการผลักดันให้โครงการบ้านจัดสรรมีนิติบุคคลหมู่บ้านเพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการส่วนกลางและรับมือกับสถานการณ์ฉุกเฉิน โดยปัจจุบันมีกฎหมายลำดับรองที่เกี่ยวข้องออกมาแล้ว และสมาคมฯ เห็นว่าควรผลักดันให้เกิดขึ้นในทางปฏิบัติ

หากผู้อยู่อาศัยไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านได้ เสนอให้เปิดทางให้ประชาชนในโครงการสามารถดำเนินการจัดตั้งได้ โดยให้ผู้ประกอบการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคในสัดส่วน 7% ตามแนวทางที่เสนอ

แต่หากยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ ให้หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นเข้ามารับช่วงการดูแล เพื่อให้ทุกโครงการมีหน่วยงานหรือกลไกระดับชุมชนทำหน้าที่เป็น “Command” สำหรับบริหารจัดการสถานการณ์ฉุกเฉิน โดยเฉพาะภัยพิบัติและปัญหาที่กระทบต่อผู้อยู่อาศัยในโครงการ