น้ำท่วมหนัก 8 เขต สะเทือนอสังหาฯ โจทย์ใหญ่ฐานที่อยู่อาศัย กทม.

น้ำท่วมกรุงเทพฯ 29 ก.ย. 69 ยังพบพื้นที่ได้รับผลกระทบ 8 เขต ทั้งลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรี สะพานสูง สวนหลวง บึงกุ่ม คลองสามวา และสายไหม ขณะที่ข้อมูล REIC ชี้พื้นที่รอบนอกเป็นฐานที่อยู่อาศัยสำคัญ มีบ้านจัดสรรเหลือขายหลายพันหน่วย สะท้อนโจทย์ใหญ่ “น้ำ-การเดินทาง-ที่อยู่อาศัย” ท่ามกลางทิศทางผังเมืองที่ผลักดันการขยายตัวของชานเมือง

8 เขตน้ำท่วม ยังเป็นฐานที่อยู่อาศัยสำคัญของกรุงเทพฯ

สถานการณ์น้ำท่วมกรุงเทพมหานครในวันที่ 29 กันยายน 2569 สะท้อนความแตกต่างระหว่างพื้นที่เมืองชั้นในกับพื้นที่รอบนอกอย่างชัดเจน โดย กรุงเทพมหานคร (กทม.) ยังพบพื้นที่น้ำท่วมขังใน 8 เขต ได้แก่ ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรี สะพานสูง สวนหลวง บึงกุ่ม คลองสามวา และสายไหม ขณะที่ กทม.เร่งลดระดับน้ำในคลองสายหลัก เพื่อเปิดทางให้น้ำจากถนนและชุมชนระบายออก

ประเด็นที่น่าจับตาในมุมอสังหาริมทรัพย์คือ พื้นที่ที่ยังได้รับผลกระทบไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่เกษตรหรือพื้นที่ว่างริมเมือง แต่หลายเขตเป็นฐานที่อยู่อาศัยสำคัญของกรุงเทพฯ และเป็นพื้นที่ที่แผนพัฒนาเมืองกำลังผลักดันให้รองรับประชากร แหล่งงาน พาณิชยกรรม และกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้นในอนาคต

ข้อมูลการศึกษาพื้นที่กรุงเทพตะวันออกของ กรุงเทพมหานคร ระบุว่า บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว และสะพานสูง มีสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสูงกว่าการใช้ประโยชน์ประเภทอื่นอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่ คลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง มีทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมในสัดส่วนสูง

REIC ชี้บ้านจัดสรรรอบนอกเหลือขายหลายพันหน่วย

ภาพดังกล่าวสอดคล้องกับข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ไตรมาส 2 ปี 2569 ซึ่งระบุว่า กรุงเทพฯ มีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายรวม 82,712 หน่วย ลดลง 6.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีอัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน หรือใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 43 เดือน

อย่างไรก็ตาม ภาพตลาดระหว่างคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบมีความแตกต่างกัน โดยยอดขายคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 14.7% ขณะที่ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 18.4% สะท้อนว่าตลาดบ้านจัดสรรยังต้องใช้เวลาในการระบายอุปทานที่มีอยู่

เมื่อพิจารณาเฉพาะโซนที่มีความเชื่อมโยงกับพื้นที่น้ำท่วมในกรุงเทพฯ รอบนอก พบว่า โซนคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบังมีบ้านจัดสรรเหลือขาย 4,512 หน่วย มียอดขายใหม่ในไตรมาส 2 จำนวน 297 หน่วย อัตราดูดซับ 2.1% ต่อเดือน และใช้เวลาขายประมาณ 46 เดือน

ส่วน โซนบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง มีบ้านจัดสรรเหลือขาย 1,974 หน่วย ยอดขายใหม่ 189 หน่วย อัตราดูดซับ 2.9% และใช้เวลาขายประมาณ 31 เดือน ขณะที่ โซนหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน มีบ้านจัดสรรเหลือขาย 4,185 หน่วย ยอดขายใหม่ 354 หน่วย อัตราดูดซับ 2.6% และใช้เวลาขายประมาณ 35 เดือน

ตัวเลขดังกล่าวทำให้เห็นว่าพื้นที่รอบนอกที่กำลังเผชิญสถานการณ์น้ำท่วมในปัจจุบัน มีฐานตลาดบ้านจัดสรรอยู่ในระดับหลายพันหน่วย ไม่ใช่พื้นที่ชายขอบที่ไม่มีความเคลื่อนไหวด้านที่อยู่อาศัย

ประชากรแสนคนเชื่อมโยงบ้าน-แหล่งงาน-บริการ

ขณะเดียวกัน ข้อมูลระดับเขตยืนยันถึงขนาดของฐานประชากรในพื้นที่ดังกล่าว โดย สำนักงานเขตลาดกระบัง รายงานข้อมูล ณ เดือนพฤษภาคม 2569 ว่า เขตลาดกระบังมีบ้าน 109,911 หลังคาเรือน และประชากร 182,534 คน

ด้าน สำนักงานเขตคลองสามวา ระบุในแผนปฏิบัติราชการของเขตว่า มีบ้าน 93,401 หลังคาเรือน และประชากร 213,349 คนขณะที่ สำนักงานเขตสายไหม รายงานข้อมูล ณ วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ว่า มีประชากร 212,946 คน และบ้าน 113,422 หลังคาเรือน

ดังนั้น เมื่อเกิดน้ำท่วมในพื้นที่เหล่านี้ ผลกระทบจึงไม่ได้จำกัดอยู่ที่ตัวบ้านหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อมโยงไปถึงการเดินทางของประชาชน การเข้าถึงร้านค้า ตลาด ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล และบริการต่างๆ ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของการพัฒนาเมืองและมูลค่าการใช้ประโยชน์ของทำเล

น้ำท่วมรอบนอก กระทบเศรษฐกิจถึงพื้นที่ไม่จม

ผลกระทบต่อกิจกรรมเศรษฐกิจไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะพื้นที่ที่มีน้ำท่วมโดยตรง แต่ยังส่งต่อไปยังพื้นที่ที่พึ่งพาการเดินทางของประชาชนและแรงงาน อย่างเช่น กรณีท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ แม้สนามบินยังเปิดให้บริการตามปกติ แต่เส้นทางโดยรอบ โดยเฉพาะฝั่งลาดกระบังและกิ่งแก้ว ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ทำให้การเดินทางเข้าออกพื้นที่มีข้อจำกัด 

แม้สนามบินยังให้บริการตามปกติ แต่ข้อมูลจากสนามบินแนะนำให้หลีกเลี่ยงเส้นทางฝั่งลาดกระบัง เนื่องจากมีน้ำท่วมขังในระดับสูง และให้พิจารณาใช้ทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 หรือทางด่วนบูรพาวิถีเป็นเส้นทางทางเลือก ขณะที่ข้อมูลจาก สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร พบจุดน้ำท่วมบริเวณทางเข้าสนามบินในเขตลาดกระบัง รวมถึงบริเวณแยกกิ่งแก้วและพื้นที่เคหะร่มเกล้า

ขณะเดียวกัน บริษัท การบินไทย จำกัด (มหาชน) ยังต้องเร่งจัดการปัญหาสัมภาระและสินค้าตกค้างที่สุวรรณภูมิ เนื่องจากพนักงานภาคพื้นของการบินไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์อุทกภัยในพื้นที่ ส่งผลให้เกิดปัญหาด้านการให้บริการและการจัดการสัมภาระและสินค้าตกค้าง ล่าสุดวันที่ 29 กันยายน 2569 มีรายงานว่า การบินไทยยังต้องเร่งเคลียร์สัมภาระตกค้างที่สุวรรณภูมิ โดยมีสัมภาระของสายการบินตกค้างราว 5,000 ใบจากผลกระทบของฝนตกหนักและน้ำท่วม ขณะที่สายการบินเตรียมใช้เวลา 72 ชั่วโมงในการแก้ไขปัญหา

น้ำท่วมลาม “ผลกระทบตกค้าง” เขย่าเศรษฐกิจเมือง สะเทือนค้าปลีก-บริการ-อสังหาฯ รอบชุมชน 

กรณีดังกล่าวสะท้อน “ผลกระทบตกค้าง” ที่ต่อเนื่องจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยไปยังพื้นที่เศรษฐกิจ แม้แหล่งงานปลายทางจะไม่ได้ถูกน้ำท่วมโดยตรง แต่เมื่อเส้นทางจากชุมชนและย่านพักอาศัยได้รับผลกระทบ การเดินทางของแรงงานและการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ได้รับผลกระทบตามไปด้วย ซึ่งพื้นที่ร่มเกล้า-ลาดกระบัง มีบทบาทใหญ่ในการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนที่ทำงานในโซนสนามบินและพื้นที่โดยรอบ

เช่นเดียวกันกับ กรมการค้าภายใน กระทรวงพาณิชย์ ซึ่งรายงานสถานการณ์ว่า ร้านสะดวกซื้อบางสาขาในพื้นที่ บางกะปิ มีนบุรี และรังสิต ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านการเดินทางและการขนส่ง ทำให้บางสาขาไม่สามารถให้บริการได้ตามปกติ ขณะที่ตลาดสดส่วนใหญ่ยังเปิดให้บริการ แต่จำนวนพ่อค้าแม่ค้าและประชาชนที่เดินทางเข้าตลาดลดลงตามข้อจำกัดด้านการเดินทาง

สอดคล้องกับการประเมินของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่ระบุว่า ผลกระทบระยะแรกจากสถานการณ์น้ำท่วมครอบคลุมธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร บริการ การเดินทาง และผู้ประกอบการ SMEs โดยเฉพาะธุรกิจที่ต้องพึ่งพาการเดินทางของผู้บริโภคและการให้บริการ ณ สถานที่ ขณะที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจบางส่วนอาจหยุดหรือชะลอตัวชั่วคราวจากอุปสรรคในการเดินทาง

ประเด็นดังกล่าวจึงเชื่อมโยงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านห่วงโซ่ของเมืองตั้งแต่ ที่อยู่อาศัย-ประชากร-การเดินทาง-ร้านค้าและบริการ หากการเดินทางเข้าออกชุมชนถูกจำกัด กิจกรรมทางเศรษฐกิจรอบโครงการที่อยู่อาศัยย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วย 

ผังเมืองดันชานเมือง โจทย์ใหญ่คือน้ำ

ในอีกด้านหนึ่ง ทิศทางการวางผังเมืองของ กทม. กลับกำลังสนับสนุนให้พื้นที่รอบนอกมีบทบาทมากขึ้น โดยเอกสารศึกษาพื้นที่กรุงเทพตะวันออกระบุแนวทางปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางตามแนว รามอินทรา นวมินทร์ เสรีไทย รามคำแหง และลาดพร้าว เพื่อรองรับการพัฒนาระบบราง

สำหรับ มีนบุรี มีแนวทางปรับพื้นที่เพื่อรองรับศูนย์ชุมชนชานเมืองและการพัฒนาที่เชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม ขณะที่พื้นที่ตามแนวถนนหทัยราษฎร์ อ่อนนุช และเจ้าคุณทหาร ก็มีแนวทางเพิ่มศักยภาพการอยู่อาศัยของชานเมืองเช่นกัน

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 4 ซึ่ง กทม.อยู่ระหว่างการปิดประกาศรับฟังความคิดเห็นเป็นเวลา 90 วัน ยังให้น้ำหนักกับแนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับระบบราง รวมถึงการสร้างศูนย์ชุมชนย่อยในพื้นที่ชานเมือง เพื่อสร้างสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย

ภาพที่เกิดขึ้นจึงเป็นโจทย์ใหญ่เชิงโครงสร้างพื้นฐานเพราะในช่วงที่กรุงเทพฯ กำลังขยายฐานประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจออกจากเมืองชั้นใน พื้นที่เดียวกันกลับต้องเผชิญข้อจำกัดด้านระบบระบายน้ำและการเดินทางในช่วงที่เกิดน้ำท่วม

น้ำ-เดินทาง-ที่อยู่อาศัย ต้องเชื่อมระบบเดียวกัน

กล่าวได้ว่า น้ำท่วมกำลังทดสอบศักยภาพของเมืองรอบนอก ว่าโครงสร้างพื้นฐานสามารถรองรับการขยายตัวของฐานที่อยู่อาศัยได้มากเพียงใด เนื่องจากความสมบูรณ์ของทำเลไม่ได้วัดเฉพาะจำนวนโครงการที่อยู่อาศัย แต่รวมถึงความต่อเนื่องของระบบขนส่ง ร้านค้า บริการ แหล่งงาน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่หล่อเลี้ยงชุมชนด้วย

และในสถานการณ์เช่นนี้สามารถมองเห็นได้ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ที่กำลังขยายตัวเป็นฐานที่อยู่อาศัยใหม่ของเมือง เมื่อประชากรและแรงงานจำนวนมากพักอาศัยในพื้นที่ชานเมือง ขณะที่แหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญยังคงกระจุกตัวอยู่ตามแนวศูนย์กลางเมืองหรือศูนย์เศรษฐกิจ การเดินทางระหว่าง “บ้าน” กับ “แหล่งงาน” จึงกลายเป็นโครงสร้างสำคัญที่เชื่อมเศรษฐกิจของเมืองเข้าด้วยกัน

ดังนั้น โจทย์สำคัญในระยะต่อไปคือการวางระบบ น้ำ การเดินทาง ที่อยู่อาศัย และแหล่งงานให้ทำงานเชื่อมโยงกัน เพราะตราบใดที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจ สิ่งอำนวยความสะดวก และแหล่งงานในเมืองยังต้องพึ่งพาแรงงานจำนวนมากที่อาศัยอยู่ในโซนรอบนอก ความสามารถในการเดินทางเข้าออกของพื้นที่เหล่านี้ก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเดินหน้าของเศรษฐกิจเมืองทั้งระบบ