กรมที่ดินเบรกหั่นไซส์บ้าน-โควตาต่างชาติ ห่วงชุมชนหนาแน่น-ความมั่นคง

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ได้กล่าวในงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า กรมที่ดินมีบทบาทเป็นหน่วยงานสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในเรื่องการขออนุญาตจัดสรรที่ดินและกระบวนการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยกฎหมายสำคัญที่อยู่ในความรับผิดชอบ ได้แก่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรซึ่งมีแนวคิดให้ลดขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาด โดย ทาวน์เฮาส์ เสนอปรับจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา ขณะที่ความกว้างหน้าบ้านยังคงไว้ที่ 4 เมตร ส่วน บ้านแฝด ลดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา

อย่างไรก็ตาม สำหรับบ้านเดี่ยวอาจมีแนวทางประนีประนอมที่ขนาด 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคม 2569

นายสิทธิโชคระบุว่า ข้อเสนอการลดขนาดที่ดินดังกล่าวมีโอกาสผ่านได้ยาก เนื่องจากมีความคิดเห็นที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นเรื่องความหนาแน่น ทั้งยังต้องพิจารณาให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมือง

ประเด็นสำคัญคือ การลดขนาดที่ดินไม่ได้พิจารณาเฉพาะเรื่องต้นทุนหรือความสามารถในการซื้อของประชาชน แต่ต้องคำนึงถึงคุณภาพชีวิตด้วย เพราะหากพื้นที่บ้านมีขนาดเล็กลงและจำนวนผู้อยู่อาศัยมีความหนาแน่นมากขึ้น อาจส่งผลต่อการใช้พื้นที่ส่วนกลางและปัญหารจอดรถ

โดยเฉพาะปัญหารถยนต์จอดขวางบริเวณหน้าบ้าน ซึ่งปัจจุบันเป็นหนึ่งในประเด็นข้อพิพาทภายในโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้การปรับลดขนาดที่ดินต้องพิจารณาผลกระทบในภาพรวมของชุมชนควบคู่กัน

เพิ่มถนนโครงการ 9 เมตร รับรถขยะ

ขณะเดียวกัน มีการพิจารณาปรับข้อกำหนดด้านถนนภายในโครงการจัดสรร โดยเพิ่มความกว้างถนนขั้นต่ำจาก 8 เมตร เป็น 9 เมตร เพื่อให้รองรับการจอดรถ รวมถึงการสัญจรของรถขยะและรถสาธารณะได้มากขึ้น

นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินยังให้ความสำคัญกับการจัดการขยะภายในโครงการ โดยกำหนดให้มี “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการ เพื่อรองรับการนำขยะออกจากพื้นที่และการขนถ่าย

สำหรับข้อเสนอปรับจำนวนแปลงขั้นต่ำที่เข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน จากเดิมไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยลดภาระผู้ประกอบการรายเล็กนั้น ไม่สามารถเดินหน้าต่อได้ เนื่องจากมีข้อกังวลว่าอาจกลายเป็นช่องทางให้ผู้ประกอบการหลีกเลี่ยงการอยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน

โควตาต่างชาติ 60% ติดข้อกังวลความมั่นคง

อีกประเด็นจากกรมที่ดิน คือความพยายามแก้ไขกฎหมายอาคารชุดในเรื่อง จำนวนการถือครองและอัตราส่วนของคนต่างชาติ โดยนายสิทธิโชคกล่าวถึงข้อเสนอปรับสัดส่วนจาก 49% ขึ้นไปถึง 60% ว่าไม่สามารถผ่านได้ และข้อเสนอดังกล่าวตกไป

“อาคารชุดเราก็เคยพยายามที่จะแก้กฎหมาย เรื่องของจำนวนการถือครอง อัตราส่วนของคนต่างชาติ ก็ไปไม่รอด แท้ง อัตราส่วน 49% จะปรับขึ้นไปถึง 60% ก็ไม่ได้ อันนี้ก็เลยตกไป” นายสิทธิโชคกล่าว

ทั้งนี้ การพิจารณาแก้ไขกฎหมายในมุมของภาคราชการไม่ได้มองเฉพาะการอำนวยความสะดวกให้ภาคธุรกิจ แต่ต้องพิจารณาถึงมิติความมั่นคง ความสัมพันธ์กับต่างประเทศ รวมถึงผลที่จะเกิดขึ้นกับประชาชน โดยต้องชั่งน้ำหนักว่าหากแก้ไขกฎหมายแล้ว ประชาชนจะได้รับประโยชน์มากกว่าผลเสียหรือไม่

นายสิทธิโชคระบุด้วยว่า ประเด็นเกี่ยวกับอาคารชุดยังมีหลายเรื่องที่ต้องพิจารณาและยังมีความเห็นที่แตกต่างกัน ทั้งเรื่องอัตราส่วนการถือครอง และประเด็นโครงการมิกซ์ยูสที่ยังไม่มีข้อยุติ