กรมที่ดิน เผยอสังหาฯ ต้องปรับตัว ลดขนาดโครงการรับเศรษฐกิจชะลอ

ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และรูปแบบการขยายตัวของเมือง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ขณะที่ภาครัฐอยู่ระหว่างทบทวนกฎระเบียบและกระบวนการอนุญาต เพื่อให้การพัฒนาโครงการมีความคล่องตัวมากขึ้น

ประเด็นดังกล่าวถูกหยิบยกขึ้นหารือในงานสัมมนา “กรุงเทพจตุรทิศ จตุมหานคร BEYOND THE CITY” ซึ่งจัดขึ้นโดย Prop2Morrow ต่อเนื่องเป็นปีที่ 12 เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2569 เพื่อเปิดเวทีแลกเปลี่ยนมุมมองต่อทิศทางการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ และผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “ส่องอนาคตกรุงเทพฯ เมืองจะเปลี่ยน..อสังหาฯ ต้องปรับตัว” ระบุวว่า กรมที่ดินมีบทบาทสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านกระบวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินและอาคารชุด รวมถึงการปรับปรุงกฎหมายและขั้นตอนต่างๆ ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองและภาคธุรกิจ

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังปรับตัวท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยผู้ประกอบการมีแนวโน้มหันมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กลง เพื่อลดความเสี่ยงด้านต้นทุนและระยะเวลาการพัฒนาโครงการ ขณะที่ภาครัฐเดินหน้าปรับปรุงกฎหมายและขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินและอาคารชุด เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการและอำนวยความสะดวกแก่ผู้ประกอบการและผู้บริโภค

เร่งปรับกฎหมาย ลดขั้นตอนจัดสรร-ตั้งนิติบุคคล

โดยที่ผ่านมา กรมที่ดินมีการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ทั้งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยมุ่งปรับปรุงกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งนิติบุคคลให้มีความสะดวกมากขึ้น

สำหรับการดูแลผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับปรุงกฎหมายลำดับรอง เพื่อช่วยลดขั้นตอนและผ่อนปรนเงื่อนไขการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในระยะต่อไป เพื่อให้กระบวนการส่งมอบและการดูแลสาธารณูปโภคไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นดำเนินการได้สะดวกมากขึ้น

ขณะเดียวกัน กรมที่ดินได้กระจายอำนาจการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไปยังคณะกรรมการจัดสรรที่ดินประจำจังหวัด ซึ่งมีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน ส่วนกรุงเทพมหานครให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้ลงนาม เพื่อช่วยลดระยะเวลาการพิจารณา โดยสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน

ส่วนแนวคิดการแก้ไขกฎหมายเพื่อเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 60% นั้น ไม่ผ่านการพิจารณาและต้องยุติไป เนื่องจากยังมีข้อห่วงใยในประเด็นด้านความมั่นคงและผลประโยชน์ของประชาชนในประเทศ ส่งผลให้ยังคงใช้หลักเกณฑ์สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติตามเดิม

บ้านจัดสรรลดไซส์โครงการ ลดความเสี่ยง EIA

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรในปัจจุบัน พบว่าผู้ประกอบการมีการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการอย่างเห็นได้ชัด โดยโครงการขนาดใหญ่ระดับ 100 ไร่ขึ้นไป หรือมีจำนวนมากกว่า 500 แปลง ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล แทบไม่มีการพัฒนาใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการลดความเสี่ยงและระยะเวลาในการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA

แนวโน้มจึงเปลี่ยนไปสู่การพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ไม่เกิน 50 ไร่ และมีจำนวนประมาณ 20-50 แปลง เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและลดความเสี่ยงในการลงทุน

โครงสร้างผู้เล่นในตลาดยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงและมีความพร้อมด้านบุคลากรเป็นหลัก ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่มีสัดส่วนประมาณ 5% โดยกลุ่มผู้พัฒนารายใหม่สามารถเจาะตลาดลักชัวรีได้ดี แต่ยังมีข้อจำกัดในการขยายโครงการอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนยังมีทิศทางการเติบโตดีกว่าตลาดบ้านแถว อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อจำกัดจากข้อกำหนดผังเมืองในพื้นที่สีเขียว ซึ่งกำหนดขนาดแปลงที่ดินไว้ไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา หากในอนาคตมีการปรับเงื่อนไขให้ยืดหยุ่นมากขึ้น อาจช่วยเพิ่มโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดดังกล่าว

คอนโดฯ ยังมีดีมานด์ แต่เจอแรงกดดันสต็อกสะสม

ด้านตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความสนใจในเขตกรุงเทพฯ เนื่องจากพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมีจำกัดลง ประกอบกับพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มเลือกอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น

สำหรับเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมา แม้จะส่งผลกระทบในระยะสั้นซึ่งทำให้เกิดความกังวลของผู้บริโภคในช่วงแรก และโครงสร้างอาคารส่วนใหญ่ไม่ได้รับความเสียหายรุนแรง แต่ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากมีอุปทานสะสมในตลาดอยู่ในระดับสูง

ขณะเดียวกัน สถิติการขออนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ สะท้อนการระมัดระวังของผู้ประกอบการในการเปิดโครงการใหม่ที่ยังสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของมาตรการภาครัฐ ยังมีการพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แบบปีต่อปี เพื่อช่วยพยุงและกระตุ้นกิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างต่อเนื่อง