ที่ดิน-บ้านโซนอีอีซีราคาพุ่ง รับนิคมฯ-ดาต้าเซ็นเตอร์-ทุนจีนกว้านซื้อ

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การลงทุนในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี กลับยังมีแรงส่งอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะการเข้ามาลงทุนของทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติในโครงการนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล รวมถึงการขยายตัวอย่างรวดเร็วของดาต้าเซ็นเตอร์

เม็ดเงินลงทุนที่ไหลเข้าสู่พื้นที่ ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจในอีอีซีขยายตัวตามไปด้วย ขณะเดียวกันความต้องการใช้ที่ดินเพื่อรองรับภาคอุตสาหกรรมและธุรกิจใหม่ ๆ ยังเป็นแรงหนุนให้ราคาที่ดินในหลายทำเลปรับตัวเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

ไม่เพียงภาคธุรกิจและที่ดินเท่านั้นที่ได้รับอานิสงส์ การขยายตัวของฐานการลงทุนและการจ้างงานยังส่งผลต่อเนื่องมายังตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซีทั้งความต้องการซื้อและเช่าที่เพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ซึ่งสวนทางกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะนักลงทุนจีนที่เข้ามาปักหมุดในอีอีซีค่อนข้างชัดเจน ซึ่งมองว่ามีทั้งข้อดีและข้อเสียเปรียบที่นักธุรกิจไทย ต้องปรับตัว

ทุนจีนทะลักที่ดินอีอีซีพุ่ง 50%

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และประธานกรรมการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การเข้ามาของนักลงทุนจีนในพื้นที่เขตอีอีซี ทั้งเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อตั้งนิคมอุตสาหกรรม ตามที่ได้บัตรส่งเสริมอุตสาหกรรมจากบีโอไอ และโรงงานนอกเขตนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดชลบุรี ขยับขึ้น 30-50% ล่าสุด (ปี2569) อยู่ที่ 5-8 ล้าน บาทต่อไร่ จาก 1-2 ล้านบาทต่อไร่ ส่วน ราคาที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมอยู่ที่ กว่า 10 ล้านบาทต่อไร่ เมื่อเทียบ 5 ปีก่อนที่จีนจะเข้ามา ขณะเดียวกันความต้องการที่อยู่อาศัยในอีอีซีมีมากขึ้น

โดยเฉพาะเมื่อ บีโอไอให้สิทธิ์นักลงทุนต่างชาติที่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุน ตั้งนิคมอุตสาหกรมสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในรัศมีไม่เกิน 10 กิโลเมตร ทำให้การมองหาบ้านเดี่ยว และการหาโรงเรียนนานาชาติ ให้ลูกได้รับอานิสงส์ อย่างไรก็ตาม จากกระแสทุนจีนเข้าไปซื้อที่อยู่อาศัยแบบยกโครงการรูปแบบนอมินีและมีการกวาดล้างทุนจีนเทาของภาครัฐ ส่งผลให้บีโอไอต้องยกเลิกสิทธิ์ดังกล่าวออกไปตั้งแต่ปี 2568 ซึ่งมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีอีซีตามมา

ในทางกลับกันการยกเลิกสิทธิ์การซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติดังกล่าว กลับผลักดันให้เกิดนอมินีเพิ่มมากขึ้นรวมถึง การเข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยของนักลงทุนจีนเองเพื่อรองรับแรงงานของตนเอง เช่นเดียวกับกลุ่มที่มีเงินเย็น เข้า ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อปล่อยเช่าให้กับคนในชาติเดียวกันเพื่อทำกำไร ซึ่งเป็นผลดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในอีอีซี ได้มีโอกาสขยับขยายได้ จากปัจจุบันสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อและกำลังซื้อคนไทยอ่อนแรงมีภาระหนี้สินสูง

ที่น่าจับตานักลงทุนจีนมีศักยภาพในการลงทุนทางธุรกิจที่สูงกว่าไทย ทั้งในแง่ของ ของการซื้อของถูก วัสดุก่อสร้างนำมาเอง รวมถึงมีเทคโนโลยีที่สูงกว่าไทย ทำให้ธุรกิจไทยเสียเปรียบ

“จีนมาทำธุรกิจหาช่องทางเก่ง ซื้อของซื้อถูก ไทยสู้ไม่ได้ เราไม่อยากเรียกจีนเทา โดยเน้นกลุ่มที่ได้รับบัตรส่งเสริม เคลียร์พื้นที่เก่ง”

ที่ดินนิคมฯ-ดาต้าเซ็นเตอร์โต

 นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า ยอมรับว่า ขณะนี้ จังหวัดชลบุรี จีนเข้ามามาก สะท้อนได้จาก นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ซึ่งเดิม จีนซื้อที่ดินตั้งโรงงานภายในนิคมอุตสาหกรรม และในเวลาต่อมาจีนได้ออกมากว้านซื้อที่ดินทำโรงงานนอกเขตนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงยังขยายธุรกิจอื่นรองรับ อย่างร้านอาหาร โรงแรม ที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ แม้จะเป็นผลดีทางด้านเศรษฐกิจในจังหวัด แต่ผลเสียมองว่าน่าเป็นห่วงหากไม่มีการควบคุมที่ดี

นอกจากนี้ดาต้าเซนเตอร์ในอีอีซีเกิดขึ้นจำนวนมาก ซึ่งมองว่าเป็นผลดี ที่มีการขยายการลงทุนในพื้นที่ และเป็นอุตสาหกรรมอีกรูปแบบหนึ่ง แต่ในทางกลับกัน ต้องมีแบบแผนมีกฎหมายและมาตรการรองรับที่ดี โดยเฉพาะการใช้น้ำ ใช้ไฟและการสร้างความร้อนที่จะออกมากระทบชุมชนในพื้นที่

“ดาต้าเซ็นเตอร์ น่าคุยก่อน แต่ปัจจุบันปล่อยให้ทำไปแล้ว ทางที่ดี ควรจะกำหนด มาตรการออกมาควบคุม เพราะระบาดมากขึ้น มากที่สุดคืออีอีซี เริ่มมีการโยงถึงเรื่องการดึงน้ำ ไฟ และความร้อน แต่ในแง่ที่ดีดาต้าเซ็นเตอร์ในอนาคตจะรองรับเอไอ”

อสังหาฯอีอีซีชะลอ

แม้สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอีอีซี จะชะลอตัวมาก่อนโควิด20-30% แต่เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นพบว่าสถานการณ์เติบโตดีกว่าโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีโดยเฉพาะทำเลโซนนิคมอุตสาหกรรมจะได้เปรียบ ขณะกลุ่มคนซื้อ จะเป็น เจ้าของกิจการ และกลุ่มระดับผู้บริหาร ส่วนแรงงานจะเป็นรูปแบบบ้านเช่า ซึ่งลูกค้าทั้งคนไทยและต่างชาติโดยเฉพาะจีน“นิคมฯของจีน ในปัจจุบันไม่ได้จ้างพนักงานเป็นรายเดือนแต่ใช้รูปแบบ เอาต์ซอร์ซ หรือจ้างบุคคลภายนอกเข้ามารับผิดชอบงานแทนพนักงานประจำ ทำให้ความมั่นคงต่ำ หนี้สินสูง คนซื้อบ้านน้อยลง หลายโครงการขายไม่ได้ ก็นำมาทำบ้านเช่าดีกว่าในขณะที่จีนเองก็เหมาไปปล่อยเช่าให้พนักงานตนเอง”

เปิดโครงการใหม่ลดลง

 ด้านนายมีชัย ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และประธานกรรมการ บริษัท เอสเตทครีเอชั่น จำกัดกล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีอยู่ในภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น

ผู้ประกอบการจึงเน้นระบายสต๊อกเดิมออกมาก่อนขณะที่สต๊อกที่อยู่อาศัยในระบบยังอยู่ในระดับสูงอย่างไรก็ตาม พื้นที่ที่มีนิคมอุตสาหกรรมยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มแรงงานและชาวต่างชาติโดยปัจจุบันเริ่มเห็นโรงงานอุตสาหกรรมส่งเจ้าหน้าที่ เข้ามาหาบ้านเช่าสำหรับพนักงานชาวจีนซึ่งปัจจุบันมีเหมากว่า 1,000 หน่วย สร้างผลตอบแทนกว่า 8-10%

โดยเฉพาะพื้นที่ นิคม ที่บ่อวิน บ้านค่าย ฯลฯและบริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ยังคงมีโครงการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องขณะที่การลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรม EV เครื่องใช้ไฟฟ้า และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องยังเป็นปัจจัยสนับสนุนตลาด

นายมีชัยกล่าวว่า การเข้ามาของนักลงทุนจีนมีทั้งข้อดีและข้อท้าทายในด้านหนึ่งช่วยเพิ่มกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยรวมถึงสร้างความต้องการวัสดุก่อสร้างเช่น คอนกรีต เสาเข็ม เหล็ก อะลูมิเนียมและเทคโนโลยีการก่อสร้างแต่ในอีกด้านหนึ่งนักลงทุนจีนบางรายนำวัสดุและเทคโนโลยีจากประเทศจีนเข้ามาเองทำให้ผู้ประกอบการไทยต้องเผชิญการแข่งขันที่สูงขึ้น

 สำหรับการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะ EV และเครื่องใช้ไฟฟ้า ยังเป็นแรงส่งสำคัญต่อเศรษฐกิจชลบุรีและระยองขณะที่ภาคการท่องเที่ยวและนิคมอุตสาหกรรมยังเป็นฐานเศรษฐกิจหลักของพื้นที่ ส่วน ดาต้าเซ็นเตอร์ นายมีชัยมองว่า ยังต้องติดตามพัฒนาการต่อไป โดยปัจจุบันยังไม่เห็นผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนแต่หากการลงทุนขยายตัวในช่วง 5-10 ปีข้างหน้าก็อาจกลายเป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจของอีอีซีได้

ฉะเชิงเทรา ระบายสต๊อก 6 ปี

 ดร.นวณัฐ สุขะมงคล รองประธานกรรมการบริหาร แพทโก้ กรุ๊ป และ บริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปีว่า ตัวเลขยอดขายในไตรมาสที่ 1และไตรมาสที่ 2 ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดโมเมนตัมเชิงบวกอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 โดยจังหวัดฉะเชิงเทรามีศักยภาพโดดเด่นในการเป็นศูนย์กลาง การเดินทางและการอยู่อาศัยที่เชื่อมโยงระหว่างกรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ และชลบุรี

อีกทั้งระดับราคาที่อยู่อาศัยในฉะเชิงเทรายังคงเข้าถึงได้ง่ายกว่าจังหวัดข้างเคียงอย่างชลบุรีที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นไปมากโดยบ้านแฝดชั้นเดียวในฉะเชิงเทรายังสามารถทำราคาขายเริ่มต้นได้ในระดับ 2 ล้านบาทต้นๆ ซึ่งเป็นระดับราคาที่ในพื้นที่อื่นจะได้เพียงโครงการทาวน์เฮาส์เท่านั้น

เมื่อพิจารณาภาพรวมการแข่งขันและอุปทานคงค้างในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา สถิติระบุว่าสต๊อกที่อยู่อาศัยรวมทั้งจังหวัดต้องใช้เวลาดูดซับระบายออกนานถึง 6 ปีจึงจะขายหมด