ตลาดบ้านมือสองโตแรง 25% คอนโดโตเด่น กรุงเทพฯ พุ่งนำตลาด

ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศเริ่มส่งสัญญาณคึกคักมากขึ้นในไตรมาส 2 ปี 2569 ทั้งด้านจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่นำออกมาประกาศขายและการโอนกรรมสิทธิ์ โดยการเติบโตของตลาดไม่ได้กระจายตัวเท่าเทียมกัน แต่เริ่มกระจุกตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลาดอาคารชุด รวมถึงที่อยู่อาศัยระดับราคากลางถึงบน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นสูงถึง 24.9%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองในรอบนี้ไม่ได้เกิดจากจำนวนหน่วยเพียงอย่างเดียว แต่มีปัจจัยจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าระดับราคากลางถึงบน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าตลาดขยายตัวเร็วกว่าจำนวนหน่วยอย่างมีนัยสำคัญ

กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครองตลาดบ้านมือสอง

เมื่อจำแนกตามภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศ โดยมีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสม 94,587 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 48.3% ของจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมทั่วประเทศ

ด้านมูลค่าประกาศขายสะสมอยู่ที่ 673,655 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 36.9% คิดเป็นสัดส่วน 71.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ

ขณะที่กรุงเทพมหานครเพียงจังหวัดเดียวมีจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสมสูงถึง 55,412 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.4% และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 521,431 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 51.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ราคาประกาศขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 9.4 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 8 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนการขยายตัวของสินค้าระดับราคาสูงในตลาดอย่างชัดเจน

นอกจากกรุงเทพฯ แล้ว จังหวัดนครราชสีมาถือเป็นอีกพื้นที่ที่เติบโตโดดเด่น โดยจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 59.7% และมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 91.1% ขณะที่จังหวัดระยองมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 40% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 36.1%

อย่างไรก็ตาม บางจังหวัดเริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยเฉพาะสุราษฎร์ธานี ซึ่งจำนวนหน่วยประกาศขายลดลง 16.6% และมูลค่าลดลง 24.9% รวมถึงเชียงใหม่ที่จำนวนหน่วยลดลง 11.3% และมูลค่าลดลง 25.1%

คอนโดโตแรงสุด ซัพพลายพุ่ง 25%

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลักของตลาดมือสอง โดยมีจำนวนประกาศขายสะสม 83,269 หน่วย คิดเป็น 42.5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 487,479 ล้านบาท หรือ 51.8% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม อาคารชุดเป็นประเภทที่มีการเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 25.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แตะ 49,199 หน่วย ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 67.8% อยู่ที่ 285,129 ล้านบาท

การเติบโตของมูลค่าที่สูงกว่าจำนวนหน่วยสะท้อนว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่เข้าสู่ตลาดในช่วงนี้มีระดับราคาสูงขึ้น

ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนประกาศขายสะสม 54,757 หน่วย ลดลง 0.8% แต่มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 7.6% ขณะที่บ้านแฝดเป็นประเภทเดียวที่จำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายปรับลดลงพร้อมกัน

บ้านเกิน 10 ล้านทะลักตลาด

อีกหนึ่งปรากฏการณ์สำคัญของตลาดบ้านมือสอง คือ การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของสินค้าระดับราคาสูง

กลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นสูงถึง 32.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 39.6% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตสูงที่สุดในทุกระดับราคา

รองลงมาคือกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท ที่จำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น 19.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 19.6%

ในทางกลับกัน ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งยังครองสัดส่วนจำนวนหน่วยสูงสุดของตลาด มีจำนวนประกาศขายสะสมลดลง 9.9% และมูลค่าลดลง 7%

REIC ประเมินว่าภาพดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดบ้านมือสอง จากเดิมที่กระจายตัวในหลายระดับราคา ไปสู่การเติบโตที่กระจุกอยู่ในสินค้าระดับราคากลางถึงสูงมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มูลค่าตลาดขยายตัวเร็วกว่าจำนวนหน่วย

ธนาคารพาณิชย์ดันซัพพลายพุ่ง 123%

สำหรับผู้ประกาศขาย บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลุ่มหลักของตลาด โดยมีมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสม 666,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่น่าจับตาคือธนาคารพาณิชย์ ซึ่งมีจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นสูงถึง 122.9% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 86.5% ถือเป็นอัตราการเติบโตสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกาศขายทั้งหมด

ขณะที่สถาบันการเงินเฉพาะกิจมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น 22.3% ส่วนบริษัทบริหารสินทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.8% ขณะที่กรมบังคับคดีเป็นเพียงกลุ่มเดียวที่จำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายลดลง

ยอดโอนกรุงเทพฯ พุ่ง 35%

ด้านอุปสงค์ ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2 ปี 2569 ขยายตัวในทุกภูมิภาค โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นศูนย์กลางสำคัญของการซื้อขาย

มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 26,388 หน่วย คิดเป็น 42.3% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ และมีมูลค่าการโอน 59,003 ล้านบาท หรือ 47.4% ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 35% ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 29.4%

เฉพาะกรุงเทพมหานครมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 13,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 38.7% และมีมูลค่าการโอน 38,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.8%

ส่วนจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตด้านจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุด คือ ปทุมธานี เพิ่มขึ้น 38.9% รองลงมาคือสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 33.7%

ด้านมูลค่าการโอน นครราชสีมามีการเติบโตโดดเด่นที่สุด เพิ่มขึ้น 36.3% รองลงมาคือปทุมธานี เพิ่มขึ้น 31.2%

ขณะที่ภูเก็ตเริ่มมีสัญญาณชะลอตัว โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเพียง 4.8% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 6.3% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตต่ำที่สุดในกลุ่ม 10 จังหวัดหลักของตลาด

คอนโดยืนหนึ่ง ยอดโอนพุ่งเกือบ 40%

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงมีจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุด แต่ประเภทที่เติบโตโดดเด่นที่สุดยังคงเป็นอาคารชุด

จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มขึ้น 39.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 41%

ส่วนบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 16.8% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 18.9% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 24% และ 22% ตามลำดับ

ดีมานด์กระจุกกลุ่ม 1.5-5 ล้านบาท

สำหรับระดับราคา กลุ่มที่อยู่อาศัยมือสองราคา 1.51-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีอุปสงค์เติบโตโดดเด่นที่สุด โดยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยประมาณ 25-30%

โดยเฉพาะกลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท ซึ่งครองสัดส่วนมูลค่าการโอนสูงสุดถึง 24% ของประเทศ สะท้อนว่ากำลังซื้อในตลาดระดับกลางยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดบ้านมือสอง

ขณะเดียวกัน ตลาดระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทยังเป็นฐานใหญ่ของการซื้อขาย โดยคิดเป็น 34.8% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด แม้มีสัดส่วนมูลค่าเพียง 10.2% แต่ยังเติบโต 22.6% สะท้อนการหมุนเวียนของตลาดในกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง

ส่วนตลาดระดับบนราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 1.3% แต่กลับมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 10.9% สะท้อนว่ากลุ่มกำลังซื้อสูงทำธุรกรรมในจำนวนที่ลดลง แต่เลือกซื้อสินค้าที่มีราคาต่อหน่วยสูงขึ้น

ในทางกลับกัน กลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาทเป็นระดับราคาเดียวที่ปรับลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าการโอน โดยจำนวนหน่วยลดลง 1.3% และมูลค่าลดลง 1%

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2 ปี 2569 จึงสะท้อนการฟื้นตัวของทั้งอุปทานและอุปสงค์ แต่เป็นการเติบโตที่มีความแตกต่างระหว่างพื้นที่ ประเภทสินค้า และระดับราคา

กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นเครื่องยนต์หลักของตลาด ขณะที่อาคารชุดเป็นสินค้าที่เติบโตโดดเด่นที่สุด ส่วนอุปสงค์มีความแข็งแรงในกลุ่มราคา 1.51-5 ล้านบาท ขณะเดียวกันการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอุปทานราคามากกว่า 10 ล้านบาทกำลังเป็นอีกสัญญาณสำคัญที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างตลาดบ้านมือสองเริ่มเปลี่ยนไปสู่สินค้าระดับราคาสูงมากขึ้น