จับตาตลาดบ้านมือสองเชียงใหม่ 'อรสิริน' ลุยซื้อทรัพย์ดีรีโนเวทขาย

ตลาดบ้านมือสองกำลังกลายเป็นอีกหนึ่งโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางภาวะที่ตลาดบ้านใหม่เผชิญความท้าทายทั้งกำลังซื้อที่ชะลอตัวและการเข้าถึงสินเชื่อ โดยบริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN มองเห็นช่องว่างของตลาดบ้านมือสองในจังหวัดเชียงใหม่ และเริ่มพัฒนาโมเดลธุรกิจด้วยการซื้อทรัพย์ที่มีศักยภาพด้านทำเลมารีโนเวทใหม่ ก่อนนำกลับมาจำหน่ายต่อ

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 242,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าประกาศขายอยู่ที่ 1.196 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 99.4% สะท้อนว่าตลาดรองมีทรัพย์เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ขณะเดียวกัน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาสเดียวกันเพิ่มขึ้น 13.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบ้านเดี่ยวเป็นประเภทที่มีการโอนมากที่สุด คิดเป็น 41.6% ของการโอนที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด สะท้อนว่าตลาดมือสองยังมีความต้องการซื้ออยู่ แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับบริษัท บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN เป็นอีกหนึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่มองเห็นโอกาสของบ้านมือสองในจังหวัดหัวเมืองเหนืออย่างเชียงใหม่ โดยนายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวว่า บริษัทเริ่มมองเห็นโอกาสของตลาดบ้านมือสองในเชียงใหม่อย่างชัดเจน โดยใช้จุดแข็งด้านความเข้าใจตลาดและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาต่อยอดธุรกิจ จากเดิมที่เน้นการพัฒนาโครงการใหม่ สู่การเข้าซื้อทรัพย์ที่มีทำเลและศักยภาพ ก่อนนำมาออกแบบและปรับปรุงใหม่ให้มีมาตรฐานใกล้เคียงกับบ้านตัวอย่างของโครงการระดับราคาเดียวกัน

โมเดลของ ORN แตกต่างจากการปรับปรุงบ้านมือสองทั่วไปที่อาจเน้นเพียงการรีโนเวทเพื่อขายเท่านั้น โดยบริษัทมองว่าจุดสำคัญของธุรกิจอยู่ที่การซื้อ “ทำเล” และ “ความได้เปรียบของที่ตั้ง” ซึ่งเป็นทรัพยากรที่ไม่สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้ง่าย โดยเฉพาะทำเลที่มีความเป็น Prime และมีข้อจำกัดด้านที่ดิน

“สิ่งที่เราซื้อคือทำเล เราซื้อ Location เราซื้อความ Prime ที่หาไม่ได้ในตลาด” เป็นแนวคิดสำคัญของ ORN ที่ใช้ในการทำธุรกิจบ้านมือสอง

โดยบริษัทจะนำทรัพย์ที่ได้มาเข้าสู่กระบวนการรีโนเวทครั้งใหญ่ ทั้งการปรับพื้นที่ การออกแบบ และการแก้ไขโครงสร้างบางส่วน เพื่อยกระดับบ้านมือสองให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่ แต่ต้องการคุณภาพและฟังก์ชันในระดับใกล้เคียงกับบ้านใหม่

ที่ผ่านมา ORN ได้เริ่มดำเนินธุรกิจดังกล่าวด้วยการซื้อทรัพย์จากแบรนด์อื่นรวม 10 แปลง แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 4 ยูนิต และบ้าน 6 หลัง โดยในส่วนของคอนโดมิเนียมสามารถโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 3 ยูนิต และอยู่ระหว่างเตรียมโอนอีก 1 ยูนิต ขณะที่ธุรกิจบ้านมือสองอยู่ระหว่างการพัฒนาและจำหน่ายทรัพย์ที่ผ่านการปรับปรุงใหม่

หนึ่งในตัวอย่างสะท้อนโมเดลธุรกิจของบริษัท คือ บ้านที่ซื้อมาในราคา 3.9 ล้านบาท ก่อนใช้งบประมาณรีโนเวทในระดับสูง โดยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านสูงกว่าราคาซื้อทรัพย์เดิม และนำกลับมาจำหน่ายในราคา 12 ล้านบาท เนื่องจากเป็นบ้านที่ผ่านการออกแบบและปรับปรุงใหม่ให้มีระดับใกล้เคียงกับบ้านในกลุ่มราคา 15-20 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ORN ยอมรับว่า การทำธุรกิจบ้านมือสองมีความซับซ้อนกว่าที่ประเมินไว้ในช่วงแรก แม้ในเชิงตัวเลขธุรกิจจะมีโอกาสสร้างอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าการพัฒนาโครงการบ้านใหม่จากเดิมบ้านมือหนึ่งอยู่ที่ 30% ในขณะที่บ้านมือสองรีโนเวทพร้อมอยู่สามารถทำกำไรได้ถึง 50% แต่การรีโนเวทบ้านแต่ละหลังต้องเผชิญกับข้อจำกัดที่แตกต่างกัน เนื่องจากบ้านมือสองแต่ละหลังมีแบบแปลน โครงสร้าง และสภาพอาคารไม่เหมือนกัน

ซึ่งแตกต่างจากการพัฒนาโครงการใหม่ที่สามารถออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านจำนวนมากให้มีมาตรฐานเดียวกัน การรีโนเวทบ้านมือสองอาจพบปัญหาเฉพาะหน้า เช่น โครงสร้างเดิมที่ไม่เป็นไปตามแบบ การปรับปรุงที่กระทบกับเสาหรือคาน รวมถึงระบบน้ำและไฟฟ้าที่ต้องตรวจสอบเป็นรายหลัง จึงต้องใช้ทีมออกแบบและทีมวิศกรผู้เชี่ยวชาญในการดำเนินการ จึงเป็นกลยุทธ์หลักของอรสิรินที่นอกจากจะขายบ้านแล้วยังขายความน่าเชื่อถือและคุณภาพ

ด้วยเหตุนี้ ORN จึงเลือกโฟกัสธุรกิจบ้านมือสองในจังหวัดเชียงใหม่มากยิ่งขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญและมีทีมงานอยู่ในพื้นที่ สามารถดูแลทั้งกระบวนการซื้อ การรีโนเวท และการบริการหลังการขายได้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะเมื่อบ้านถูกส่งมอบให้ลูกค้าแล้ว ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญของธุรกิจบ้านมือสองที่ผู้ประกอบการต้องสามารถเข้าไปดูแลปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังการขายได้

นายอรรคเดชกล่าวว่า บริษัทเตรียมจัดหาทรัพย์คุณภาพเพิ่มเติมประมาณ 10 ยูนิต แบ่งเป็นบ้าน 30% และคอนโดมิเนียม 70% มูลค่ารวมประมาณ 20 ล้านบาท เพื่อนำมารีโนเวทและจำหน่ายต่อ สะท้อนการทดลองขยายธุรกิจจากการพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดมือสองที่บริษัทมองว่ายังมีช่องว่างให้เติบโต โดยปัจจุบันบ้านมือสองทีสัดส่วนรายได้ในบริษัทอยู่ราว 2-3% และในอนาคตได้ตั้งเป้าหมายให้ก้าวไปถึง 10% ภายในปี 2572