เจาะลึก11โซนผังกทม.ใหม่ ปลดล็อกการพัฒนาพลิกโฉมเมือง ทำเลไหนทำอะไรได้บ้าง

ภายหลังผังเมืองกรุงเทพมหานครหมดอายุและใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 ที่ต่ออายุบังคับใช้เรื่อยมา กรุงเทพมหานครโดยคณะกรรมการผังเมืองกรมโยธาธิการและผังเมืองมีการประกาศร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ฉบับปิดประกาศ 90 วันเพื่อรับฟังคงวามคิดเห็นเจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบอีกครั้งโดยเริ่มจากวันที่ 10 สิงหาคมเป็นต้นไป เจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้เสียจากร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) ส่งข้อโต้แย้งหรืออะไรก็ตามถ้าคิดว่าตนเสียประโยชน์หรือควรได้รับการปรับผังเมืองให้มีศักยภาพสูงขึ้นจากนั้น 

ปิด90วันเปิดผู้มีส่วนได้เสีย

โดยร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน จะปิดประกาศที่สำนักงานเขต 50 แห่งของกรุงเทพมหานคร ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง และออนไลน์ทางเว็บไซต์ของสำนักการวางแผนและพัฒนาเมือง เพื่อให้ทางประชาชนผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถยื่นคำร้องได้แต่จะไม่สามารถแก้ไขการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือปรับแก้สีผังเมืองได้แล้วในขั้นตอนนี้ เพราะก่อนหน้านี้มีการเปิดให้ประชาชนยื่นคำร้องมาก่อนหน้านี้และมีการปรับแก้หรือเปลี่ยนแปลงบ้างไปแล้วจนถึงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่จะปิดประกาศใหม่

 ลดถนนผังเมืองเหลือ96สาย

ก่อนหน้านี้ที่มีการเปิดให้ประชาชนยื่นคำร้องขอแก้ไขแผนผังและผลกระทบที่เกิดขึ้น ปรากฎว่ามีการยื่นเข้ามาจำนวน 15,000 ราย ซึ่งคำร้องส่วนใหญ่เป็นการยื่นเพื่อขอยกเลิกถนนตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ และทางกรุงเทพมหานครได้พิจารณาปรับลดและยกเลิกถนนตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครไปค่อนข้างมาก เพราะจากร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเดิมมี 148 สายปรับลดลงเหลือ 96 สาย เพื่อลดผลกระทบต่อบ้านเรือนและที่ดินของประชาชน (เวนคืนลดลง)

เจาะลึก11โซนผังกทม.ใหม่ปลดล็อกพัฒนาเมือง

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมนแอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีหลายพื้นที่ หลายโซนที่มีการเปลี่ยนแปลงจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 ค่อนข้างมาก เพราะการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า การพัฒนาของโครงการใหม่ๆ และราคาที่ดินที่มีผลต่อการพัฒนาค่อนข้างมาก และการเปลี่ยนแปลงจากปัจจัยอื่นๆ ถ้ามาลองไล่ดูบางบริเวณหรือพื้นที่บ้าง เช่น

ปรับสีผังรอบเกาะรัตนโกสินทร์สะท้อนศักยภาพที่แท้จริง

1.  พื้นที่เมืองชั้นในหรือพื้นที่ที่เป็นเกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่นี้เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงแบบเห็นได้ชัดเจนที่สุดพื้นที่หนึ่งของกรุงเทพมหานครโดยในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 พื้นที่นี้เป็นพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก  (ย.11) พาณิชยกรรม (พ.1 และ พ.2 ใหม่) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) สีอาจจะเปลี่ยนแปลงแต่ FAR (Floor Area Ratio)  อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเท่าเดิม คือ 3 และ 4 ไม่เปลี่ยนแปลงเลย  และมีข้อจำกัดในการพัฒนาอยู่ตามข้อกำหนดอื่นๆ นอกเหนือจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเท่านั้น เช่น ข้อกำหนดตามแผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครตามกฎหมายควบคุมอาคาร สุดท้ายแล้วการพัฒนาในอาคารสูงในพื้นที่หรือบริเวณนี้ก็ยังมีข้อจำกัดอยู่แทบไม่แตกต่างจากเดิมเพียงแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ต้องการสะท้อนให้เห็นว่าศักยภาพของพื้นที่หรือบริเวณนี้มีศักยภาพเทียบเท่าพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่สีแดงเพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ที่มีโบราณสถานและอาคารเก่าแก่ที่เป็นอาคารอนุรักษ์อยู่จำนวนมาก

กรุงเทพฯตอนเหนือ-ตะวันออกบูม บิ๊กอสังหาฯ รอผุดโปรเจ็กต์

2. พื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินเป็นอีก 1 พื้นที่หรือบริเวณที่เห็นได้ถึงการเปลี่ยนแปลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าพื้นที่นี้จะมีการพัฒนาหรือมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เกิดขึ้นมากมายมาก่อนหน้านี้เป็น 20 – 30 ปีแล้วก็ตามแต่พอมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายตอนเหนือจากสถานีหมอชิตผ่านไปถึงสถานีคูคตกลายเป็นศักยภาพสูงขึ้นทันที กลายเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากกว่าที่ผ่านมาอีก และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพในปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไป

โดยในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย.7)  แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11 และ ย.13) ซึ่งยังมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของ  FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เล็กน้อยโดยเปลี่ยนจาก 5 เป็น 6 และ 7  OSR (Open Space Ratio)  อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม อาจจะมากขึ้นตามไปด้วยแต่ไม่ได้มีผลต่อการพัฒนาโครงการมากนัก เพราะปรับจาก 6 เป็น 6 และ 7 พื้นที่ต่อเนื่องจากสี่แยกรัชโยธินก็มีการปรับเปลี่ยนสี และข้อบังคับการใช้ประโยชน์บนที่ดินในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยเป็นไปในทางที่ดีขึ้นแบบชัดเจน

3.พื้นที่หรือบริเวณต่อมาที่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม คือ พื้นที่โซนดอนเมือง – หลักสี่ แถวๆ พื้นที่ทางตอนเหนือของถนนแจ้งวัฒนะ แต่ยังไม่ถึงพื้นที่รอบ สนามบินดอนเมือง ซึ่งในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 พื้นที่โซนนี้เป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทการใช้ประโยชน์ระบุว่า คือ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.5) FAR 2.5 – 4 และพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.1) ที่มี FAR อยู่ที่ 5 โดยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) FAR ปรับจาก 2.5 เป็น 4 และพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.3) แต่ FAR ยังเป็น 5 เท่าเดิม

โดยเป็นการปรับตามศักยภาพของพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงไป เพราะการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งมีมากถึง 3 เส้นทางที่เปิดให้บริการ ได้แก่ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง สีเขียว สีชมพู นอกจากนี้ทางกรุงเทพมหานครยังตั้งเป้าหมายให้พื้นที่นี้ในอนาคตเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านหลายเส้นทาง เพียงแต่อาจจะติดปัญหาในเรื่องของอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมืองทำให้มีข้อจำกัดในเรื่องของความสูงของอาคาร

4. พื้นที่บางส่วนหรือบางบริเวณของกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเปลี่ยนแปลงข้อกำหนด และรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดินไปแบบ 100% ก็มีก่อนหน้านี้พื้นที่เขตลาดพร้าวในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีผังเมืองเป็นสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) มี FAR = 3 และมี OSR ร้อยละ 10แต่ด้วยการพัฒนาต่อเนื่องของเขตลาดพร้าวที่เป็นย่านที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม มาอย่างยาวนานมากกว่า 20 – 30 ปี และมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการอาจจะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จึงมีการเปลี่ยนสีผังเมืองเป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง FAR = 3.5 OSR = 10 อาจจะไม่มาก นอกจากนี้ยังมีการขยายพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรมให้มีขอบเขตที่กว้างขึ้นด้วย

5. พื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราก็เป็นอีก 1 พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราในผังเมืองฉบับปีพ.ศ.2556 เป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4-10 ย.4-11 และ ย.4-12) FAR = 3 OSR ร้อยละ 10 เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 - 7) FAR = 3.5 - 4 OSR ร้อยละ 9 – 10

ทั้งพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว และรามอินทราอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก แต่ถือได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงในรอบมากกว่า 10 - 20 ปี เพราะศักยภาพของพื้นที่ในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไป อีกทั้งในบางพื้นที่โดยเฉพาะรอบๆ สถานีรถไฟฟ้า หรือสถานีร่วมสามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น

6. พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์เป็นอีก 1 พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในเรื่องของข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ก่อนหน้านี้พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 เป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) โดยมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 3 และมี OSR = 10 ทำให้มีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ไม่มากนัก

ยกเว้นบางพื้นที่ แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนสีผังเมือง และข้อกำหนดไปบ้าง โดยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนเป็นผังเมืองสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) โดยมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 4 และมี OSR = 9 ปรับเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่ก็ถือว่าดีขึ้น เพราะการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ๊งค์ด้วยที่มีสถานีใกล้กับสถานีของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ก่อนหน้านี้พื้นที่นี้ก็มีทั้งศูนย์การค้า โครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านจัดสรรจำนวนมาก หลังจากนี้อาจจะเห็นอาคารสูงที่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น

7. มีนบุรีในอดีตอาจจะเป็นพื้นที่ที่ไกลมากจากกรุงเทพมหานครชั้นใน การเดินทางก็อาจจะไม่สะดวกเพราะมีทางเลือกไม่มากนัก แต่ในอนาคตมีนบุรีบางส่วนกำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางการเดินทาง เพราะเป็นสถานีปลายทาง-ต้นทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีชมพู และมีพื้นที่สีแดงที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรมใหญ่กว่าเดิมรองรับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นในอีกไม่นานจากนี้

โดยในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาปานกลาง (ย.6)  มีการกำหนด FAR = 4.5 OSR = 6.5 ไม่ได้ต่ำเท่าไหร่ แต่ก็ไม่ได้เอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมมากนัก แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเป็นสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) เลย และทำให้พื้นที่สีแดงในมีนบุรีมีขนาดใหญ่ขึ้นมากเลยโดยมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 7 OSR = 5.5 ซึ่งทั้ง FAR และ OSR เปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ทำให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้มากขึ้น ตอนนี้ก็มีที่ดินหลายแปลงที่รอการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครอย่างเป็นทางการเพื่อที่จะสามารถพัฒนาอาคารได้ใหญ่ขึ้นรวมไปถึงเรื่องของความสูงอาคารด้วย บางโครงการเปิดบริการในเฟสแรกไปแล้วรอเฟสต่อไปที่เป็นส่วนของอาคารสูง

8.เขตหนองจอกซึ่งเป็นเขตที่อยู่ชายขอบของกรุงเทพมหานคร ก่อนหน้านี้ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีส่วนที่เป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-1 และ 1.-5) ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 0.5 และ OSR = 100  ซึ่งถ้าพัฒนาตามนี้จริงๆ ก็แทบไม่สามารถทำได้เลย เพราะจริงๆ แล้วพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียวตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ผ่านมานั้น ต้องการให้เป็นพื้นที่น้ำผ่านหรือรองรับน้ำแล้วระบายออกจากกรุงเทพมหานคร

โดยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองไปจากเดิมเลย เพราะเปลี่ยนจากพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว เป็นพื้นที่สีเขียว ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 – 5 และก.3 - 6) ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 1 – 1.5 และ OSR = 40 มีการปรับ FAR มากขึ้นเล็กน้อย และลด OSR ลงค่อนข้างเยอะเลย แต่อาจจะดูไม่มากเมื่อเทียบกับเขตอื่นๆ แต่ก็มากขึ้นแล้ว เพียงแต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีแนวทางในการปรับปรุงทางน้ำในเขตหนองจอกซึ่งครอบคลุมคลองทั้งหมดในเขตเลย

พลิกโฉมโซนตะวันตกกรุงเทพฯโตก้าวกระโดด

9. พื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่รองรับน้ำหลากทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครก็มี และเช่นกันกับทางฝั่งตะวันออก ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีพื้นที่ส่วนหนึ่งถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม โดยเป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ก.4 และก.5)  ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 1 และ OSR = 40 แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับเปลี่ยนสีของผังเมืองไปเลย โดยปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1, ย.3 และ ย.4) พื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.8) และพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม (พ.4) มีการกำหนด FAR = 1 – 2.5 OSR = 15 – 50 และ FAR = 6 OSR = 6.5 สำหรับพื้นที่สีแดงประเภท พ.4 เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงที่เปิดให้บริการแล้ว

รวมไปถึงรองรับการพัฒนาของสถานีตลิ่งชันในอนาคต และกำลังจะมีส่วนต่อขยายจากสถานีตลิ่งชันมาที่สถานีศาลายาเพิ่มเติมในอีกหลายปีข้างหน้า แต่เช่นเดียวกับพื้นที่รับน้ำทางฝั่งตะวันออกในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พื้นที่นี้ยังมีแนวทางในการปรับปรุงทางน้ำในเขตตลิ่งชัน และทวีวัฒนาด้วย

10. พื้นที่ตามแนวถนนบรมราชชนนี รวมไปถึงพื้นที่ส่วนใหญ่ของถนนราชพฤกษ์ ถนนพุทธมณฑลสาย 1 มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4 ) โดยในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีการกำหนดเป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบเส้นทแยงเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) ซึ่งมีข้อกำหนดสำคัญ คือ ห้ามการจัดสรรที่ดินทุกประเภท  ยกเว้นการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวซึงต้องมีขนาดของที่ดินต่อบ้าน 1 แปลงไม่น้อยกว่า 100 ตารางวา  บ้านเดี่ยวในหลายๆ โครงการในพื้นที้นี้จึงมีขนาดที่ดินใหญ่ และราคาขายสูงมาก แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.4) ซึ่งสำหรับพื้นที่สีเหลือง และสีส้มไม่มีข้อกำหนดในเรื่องของขนาดที่ดินแบบเดิมอีกแล้ว

นั่นหมายความว่าสามารถพัฒนาโครงการจัดสรรได้ทุกประเภท และจะช่วยให้ราคาบ้านในพื้นที่นี้ลดลง ในขณะที่ศักยภาพของที่ดินสูงขึ้น นอกจากนี้ในอนาคตกรุงเทพมหานครมีแผนจะขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวมาจากสถานีบางหว้ามาสิ้นสุดที่สถานีตลิ่งชันตามแนวถนนราชพฤกษ์ และพื้นที่รอบๆ สถานีตลิ่งชันของสายสีแดงจะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้มากขึ้นแบบชัดเจน

ทั้งนี้พื้นที่ตามแนวถนนบรมราชชนนี ราชพฤกษ์ และถนนพุทธมณฑลสาย 1 น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในอนาคต แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการหลายรายมีการเตรียมที่ดินและกำลังรอการพัฒนาโครงการอยู่ และคงเริ่มทันทีเมื่อผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้ประกาศใช้

โซนริมน้ำเจ้าพระยาได้อานิสงส์ เจริญนคร ไอคอนสยาม ปูพื้นที่สีแดง

11. พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตลอดแนวถนนเจริญนครซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงมาก่อนหน้านี้แล้ว  จากการเปิดให้บริการของไอคอนสยาม และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง รวมไปถึงโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการคอนโดมิเนียม โดยในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 กำหนดให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8) มีข้อกำหนดในเรื่องของ FAR = 6 ซึ่งถือว่าไม่น้อยเลยเหมือนกัน แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงไปอีกขั้น เพราะมีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองในพื้นที่ริมถนนจริญนครเฉพาะฝั่งที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.6) FAR = 7 อาจจะไม่มากแต่ก็ไม่น้อยเช่นกัน หรือพูดแบบง่ายๆ คือ พื้นที่ฝั่งไอคอนสยามที่เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดง (พ.6) ซึ่งสามารถพัฒนาโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักเกิน 80 ห้องสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรืออยู่ในระยะ 650 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือตั้งอยู่ในระยะ 800 เมตรจากสถานีร่วม หรือตั้งอยู่่ริมถนนสาธารณะที่่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตรหรือไม่เกิน 250 เมตรจากบริเวณโดยรอบท่าเทียบเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และสามารถพัฒนาอาคารเพื่อการอยู่อาศัย และพาณิชยกรรมที่่มีพื้นที่่อาคารรวมเกิน 5,000 ตารางเมตรแต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 650 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 800 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีร่วม หรือตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร ซึ่งอยู่ภายในระยะ 250 เมตร จากบริเวณโดยรอบท่าเทียบเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ถ้าต้องการพัฒนาอาคารเพื่อการอยู่อาศัย และพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่อาคารรวมกันมากกว่า 10,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตรหรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 800 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีร่วม หรือตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ซึ่งอยู่ภายในระยะ 250 เมตร จากบริเวณโดยรอบท่าเทียบเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา

กระจายพื้นที่สีแดง รอบนอกผุดตึกสูงลดแออัดกรุงเทพฯชั้นใน ดันที่ดินชานเมืองมูลค่าสูง

 พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบทั้งในด้านดี และไม่ดีจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีหลายพื้นที่ หลายโซน และมีบางพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงตามการเรียกร้องหรือตามแรงกดดันจากสภาพความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไปแล้วก่อนหน้านี้ ส่งผลให้บางพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมือง หรือข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นไปแล้วก่อนหน้านี้ และที่น่าสังเกต คือ ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการกระจายพื้นที่สีแดงไปในหลายๆ พื้นที่มากขึ้น อีกทั้งยังมีการขยายพื้นที่สีแดงเดิมให้มีขนาดใหญ่มากขึ้นด้วยเพื่อให้การพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมกระจายออกไปมากกว่าเดิมลดความหนาแน่นในบางพื้นที่ รวมไปถึงให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพพื้นที่ที่มากขึ้นจากการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าที่กระจายออกไปทั่วกรุงเทพมหานคร เพิ่มศักยภาพของที่ดินชานเมืองให้สูงขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงและการปเดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า และปรับหรือเพิ่มศักยภาพของที่ดินในเมืองบางโซนที่อาจจะเคยมีข้อจำกัดในอดีตให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูงได้มากขึ้น