ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ รับอุปทานใหม่ เปลี่ยนจากแข่งพื้นที่สู่แข่งคุณค่า

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ หลังมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในปริมาณสูง ขณะที่ความต้องการเช่ายังคงมีทิศทางแข็งแกร่ง สะท้อนว่าการแข่งขันของตลาดไม่ได้มุ่งอยู่ที่การเพิ่มหรือลดพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่กำลังขยับไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ ความยืดหยุ่น ความยั่งยืน และความสามารถในการตอบโจทย์ผู้เช่ามากขึ้น

รายงาน Office Property Market Q2 2026 โดย Knight Frank Thailand ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เข้าสู่ตลาดพร้อมกัน 5 อาคาร คิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 207,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานสำนักงานรวมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเป็น 6.75 ล้านตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก แต่ประมาณ 39% ของพื้นที่สำนักงานใหม่ได้รับการเช่าล่วงหน้าก่อนเปิดให้บริการ ส่งผลให้การดูดซับพื้นที่สำนักงานสุทธิ (Net Absorption) ในไตรมาสดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 76,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับสูงที่สุดในรอบหลายปี

ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานรวม (Occupancy Rate) ปรับลดลงมาอยู่ที่ 76.4% จากการที่อุปทานใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาเดียวกัน ทั้งนี้ Knight Frank มองว่า การลดลงของอัตราการเช่าไม่ได้สะท้อนว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานชะลอตัวลง แต่เป็นผลจากฐานอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

อาคารคุณภาพสูงยังได้เปรียบ ความยั่งยืนกลายเป็นปัจจัยจำเป็น

ท่ามกลางอุปทานที่เพิ่มขึ้น ความต้องการของผู้เช่ายังคงมุ่งไปสู่อาคารสำนักงานคุณภาพสูง โดยเฉพาะโครงการที่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและได้รับการรับรองด้านความยั่งยืน ซึ่งยังสามารถสร้างการดูดซับพื้นที่เช่าในระดับที่แข็งแกร่ง

ในทางกลับกัน อาคารสำนักงานที่ไม่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมยังคงมีการดูดซับพื้นที่เช่าในระดับติดลบ สะท้อนถึงพฤติกรรมของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับเป้าหมายด้าน ESG รวมถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น

แนวโน้มดังกล่าวทำให้มาตรฐานด้านความยั่งยืนของอาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงองค์ประกอบเสริมเพื่อสร้างภาพลักษณ์อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่านำมาใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกพื้นที่สำนักงาน

Flight to Quality ขยายตัวสู่ทำเล Non-CBD

อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคือ การเติบโตของความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อีกต่อไป แม้อาคารสำนักงานใน CBD ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง แต่การเพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานมาตรฐานสูงในพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) กำลังเพิ่มทางเลือกให้กับผู้เช่า

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้แนวโน้ม Flight to Quality ขยายขอบเขตจากเดิมที่ผู้เช่ามุ่งย้ายเข้าสู่อาคารสำนักงานใหม่หรือคุณภาพสูงใน CBD ไปสู่การเลือกอาคารที่สามารถตอบโจทย์การดำเนินธุรกิจได้ดีที่สุดในทุกทำเล โดยไม่จำเป็นต้องหมายความว่าผู้เช่าจะย้ายออกจาก CBD

ปัจจัยสำคัญจึงอยู่ที่ความสามารถของอาคารในการนำเสนอคุณภาพและความคุ้มค่าในระดับที่เหมาะสมกับความต้องการของผู้เช่า ไม่ว่าจะตั้งอยู่ใน CBD หรือ Non-CBD

ผู้เช่าต้องการพื้นที่พร้อมใช้ ลดต้นทุน-เวลา

การเปลี่ยนแปลงของความต้องการยังส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบการแข่งขันของเจ้าของอาคาร โดยผู้เช่าให้ความสนใจกับพื้นที่สำนักงานที่ตกแต่งพร้อมใช้งาน (Fully Fitted) และพื้นที่ที่สามารถเข้าใช้งานได้ทันที (Ready-to-Occupy Space) มากขึ้น เนื่องจากช่วยลดเงินลงทุนเริ่มต้น (Upfront Capital Expenditure) และลดระยะเวลาในการย้ายสำนักงาน

เจ้าของอาคารจึงเริ่มปรับรูปแบบการนำเสนอจากการให้เช่าพื้นที่เปล่าไปสู่โซลูชันที่ตอบโจทย์มากขึ้น ทั้งรูปแบบ Turnkeyและ Built-to-Suit รวมถึงการทำงานร่วมกับบริษัทออกแบบและก่อสร้าง (Design & Build) เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้สอดคล้องกับรูปแบบการดำเนินธุรกิจของผู้เช่า

รูปแบบดังกล่าวกำลังกลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน เพราะผู้เช่าไม่ได้พิจารณาเพียงขนาดพื้นที่หรือระดับค่าเช่า แต่ยังให้ความสำคัญกับต้นทุนรวม ระยะเวลาในการเริ่มใช้งาน และความยืดหยุ่นของพื้นที่สำนักงานมากขึ้น

Knight Frank ชี้การแข่งขันวัดกันที่ “คุณค่า” ไม่ใช่แค่ค่าเช่า

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพการแข่งขันของตลาดสำนักงานในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงการแข่งขันระหว่างอาคารใหม่กับอาคารเก่า หรือระหว่าง CBD กับ Non-CBD แต่เป็นการแข่งขันระหว่างอาคารที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ กับอาคารที่ยังไม่สามารถปรับตัวให้ทันกับความต้องการของตลาด

ผู้เช่าไม่ได้มองหาพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว แต่ต้องการสภาพแวดล้อมการทำงานที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจ ลดต้นทุน เพิ่มความยืดหยุ่น และตอบโจทย์เป้าหมายด้านความยั่งยืนขององค์กร

นายปัญญากล่าวเพิ่มเติมว่า ในระยะต่อไป การแข่งขันของตลาดจะไม่ได้วัดกันที่ระดับค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่จะวัดจากความสามารถของอาคารในการสร้างคุณค่าให้กับผู้เช่า โดยอาคารที่สามารถผสานคุณภาพ ความยั่งยืน ความพร้อมในการใช้งาน และประสบการณ์ที่ดีของผู้ใช้อาคารเข้าด้วยกัน จะเป็นกลุ่มที่มีความได้เปรียบ แม้ตลาดยังมีอุปทานใหม่เข้าสู่ระบบอีกจำนวนหนึ่ง

ครึ่งปีหลังจ่อเพิ่มอีก 1.97 แสนตร.ม. ตลาดยังแข่งสูง

สำหรับแนวโน้มครึ่งหลังปี 2569 Knight Frank Thailand คาดว่าจะมีอุปทานสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มเติมอีกประมาณ 197,000 ตารางเมตร ทำให้การแข่งขันในตลาดยังอยู่ในระดับสูงในระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม ปริมาณอุปทานสำนักงานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในอนาคตเริ่มมีแนวโน้มลดลง ขณะที่เศรษฐกิจมีทิศทางทยอยฟื้นตัว ซึ่งเป็นปัจจัยที่อาจช่วยให้ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ค่อย ๆ ปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น

ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว อาคารสำนักงานที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ครบทั้งด้าน คุณภาพ ความยั่งยืน ความยืดหยุ่น และความพร้อมในการใช้งาน มีแนวโน้มเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์มากที่สุด ขณะที่การแข่งขันของตลาดในระยะต่อไปจะเปลี่ยนจากการขาย “พื้นที่” ไปสู่การนำเสนอ “คุณค่า” ที่สามารถสร้างประโยชน์ให้กับผู้เช่าได้อย่างแท้จริง