กคช.ถอดแบบ‘บ้านเพื่อคนไทย’ปูพรม5ปี4.4หมื่นหน่วย หมื่นล้าน ช่วยคนไทยมีบ้าน

“บ้านเพื่อคนไทย” นโยบายเรือธงของพรรคเพื่อไทย ถูกพูดถึงเป็นวงกว้าง เมื่อการเคหะแห่งชาติ องค์กรรัฐวิสาหกิจ มีพันธกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางถอดโมเดล บ้านเพื่อคนไทยนำมาขับเคลื่อน โครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ให้เกิดเป็นรูปธรรม ตามนโยบายของนายนิกร โสมกลาง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ซึ่งให้ความสำคัญกับการดำเนินงานตาม 8 นโยบายหลัก “สร้างสังคมอยู่ดี มีโอกาสเพื่อคนไทยทุกคน”

โดยมีเป้าหมายสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยในราคาที่ประชาชนสามารถเข้าถึงได้ แบ่งออกเป็น 5 ระยะ ครอบคลุมโครงการรวม 44,303 หน่วยทั่วประเทศ มูลค่าประมาณกว่าหมื่นล้านบาทขึ้นไป ซึ่งจะนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.)พิจารณาภายในปี 2570-2575 ทั้งประเภทเช่าระยะยาวและขายขาด

ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้น ขณะเดียวกัน การเคหะฯต้องเดินหน้าพัฒนาและขับเคลื่อนองค์กร ควบคู่ไปกับการสนับสนุนประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง เพื่อให้ทั้งองค์กรและประชาชนสามารถก้าวเดินไปข้างหน้าร่วมกันอย่างมั่นคงและยั่งยืน

 หลังจากก่อนหน้านี้ภาคเอกชนโดย บีทีเอสกรุ๊ป บริษัทให้บริการระบบขนส่งมวลชนทางราง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดตัว “บ้านชาวไทย” ซึ่งยึดรูปแบบบ้านเพื่อคนไทย ที่มีรูปแบบก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ โดยไม่มีเงินจองเงินดาวน์

โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ สร้างความฮือฮาและมียอดจองไม่น้อยสำหรับคนที่สนใจซื้อบ้าน สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ปูพรมบ้านเคหะเพื่อคนไทย

นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยว่า “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าการเคหะฯ เดินหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดรับกับนโยบายรัฐบาล เพื่อให้คนไทยทุกกลุ่มวัยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัย และคำนึงถึงคุณภาพสิ่งแวดล้อมที่ดีตามนโยบายของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์

โดยหนึ่งในนั้น การเคหะฯ เตรียมพัฒนาโครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย เริ่มดำเนินการได้ในปี2570 โดยถอดแบบมาจาก โครงการบ้านเพื่อคนไท ของพรรคเพื่อไทย ซึ่งก่อนหน้านี้มีเป้าหมายพัฒนาบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อเช่าระยะยาวภายใต้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เช่าระยะเวลา 30 ปี และแผนแก้ไขเพิ่มเติม เช่าไม่เกิน 99ปี

อย่างไรก็ตามโครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย การเคหะฯมีเป้าหมายพัฒนาบนที่ดินที่ราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และที่ดินของการเคหะฯที่มีศักยภาพ โดยให้เอกชน ร่วมลงทุน หรือการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) เพื่อลดต้นทุนและพัฒนารูปแบบใกล้เคียงกับภาคเอกชน

สร้างขาย2หมื่นหน่วย

เบื้องต้นการเคหะฯ ต้องการพัฒนา โครงการ ให้เห็นเป็นรูปธรรมโดยเร็วและ สร้างรายได้หมุนเวียนกลับสู่องค์กร ลดผลกระทบจากการขาดทุนและเติมโครงการคุณภาพให้ถึงมือประชาชนหลังจากการเคหะฯชะลอพัฒนาโครงการเพื่อขายออกไปนานพอสมควร ดังนั้นจึงมีแผนพัฒนาบนที่ดินที่มีศักยภาพของการเคหะฯที่พร้อมก่อน และมุ่งเน้นไปที่โครงการสำหรับขาย จำนวน 40-50โครงการ 20,000 หน่วย ภายใน 5 ปี ราคาหน่วยละ 800,000 บาท มูลค่า 16,000 ล้านบาท

สำหรับที่ดินของการเคหะฯที่จะพัฒนา เช่น ที่ดินหนองหอย จังหวัดเชียงใหม่ ที่ดินร่มเกล้า ในเขตกรุงเทพมหานคร ที่ดินรังสิต คลอง 4-5 ปทุมธานีเป็นต้น และต้องนำโครงการเข้าที่ประชุม คณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่อพิจารณา และคาดว่าจะเห็นความชัดเจนภายในเดือนพ.ย.2569

นายทวีพงษ์ อธิบายว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างตั้งคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติ (บอร์ดกคช.) หาก ได้บอร์ดเรียบร้อยแล้ว จะนำโครงการดังกล่าวเข้าพิจารณาและนำเข้าครม.พิจารณาต่อไป “ตอนนี้ ยังไม่มีบอร์ด ซึ่งจะต้องผ่าน บอร์ด อนุมัติ และเข้าครม.พิจารณา ซึ่งคาดว่าจะเห็นความชัดเจนในเดือนพฤศจิกายน 2569”

สำหรับแผน 5 ปี โครงการ บ้านเคหะเพื่อคนไทยตั้งแต่ปี 2570 -2575 จำนวน 44,303 หน่วย ประกอบด้วย โครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ระยะที่ 1 จำนวน 5 โครงการ 4,102 หน่วย อยู่ระหว่างทบทวนแผนคาดเสนอ ครม. มีนาคม 2570 ,โครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ระยะที่ 2 จำนวน 4 โครงการ 2,155 หน่วย อยู่ระหว่างสำรวจความต้องการและทบทวนรายละเอียด/การเงิน คาดเสนอ ครม.เมษายน 2570 ,โครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ระยะที่ 3 จำนวน 45 โครงการ 10,906 หน่วย คาดเสนอ ครม.ตุลาคม 2570,โครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ระยะที่ 4 จำนวน 21,861 หน่วยและโครงการบ้านเคหะเพื่อคนไทย ระยะที่ 5 จำนวน 5,279 หน่วย

ลุยสร้างบ้านทุกระดับรองรับความต้องการประชาชนแม้ต้นทุนพุ่ง 

นอกจากนี้ ภายใต้แผนยุทธศาสตร์ 5 ปี (2569-2575) การเคหะฯ ได้จัดทำแผนย่อยในช่วง 3 ปีแรกเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 46,000 ยูนิตทั่วประเทศ แบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก คือ โครงการเช่า, โครงการขายระดับปานกลาง, โครงการขายระดับราคาสูง และโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อสร้างรายได้หมุนเวียน

              แม้ว่าเป้าหมายหลักของ การเคหะฯจะยังคงมุ่งเน้นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่การพัฒนาโครงการราคาสูงหรือโครงการเชิงพาณิชย์นั้นมีความจำเป็นทางด้านการเงินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพื่อนำกำไรมาอุดหนุน โครงการเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย เนื่องจากโครงการเช่าขนาด 28 ตารางเมตรที่เก็บค่าเช่าประมาณ 2,000 บาทต่อเดือนนั้น เมื่อหักค่าดูแลส่วนกลางแล้วจะเหลือค่าเช่าสุทธิเข้าองค์กรเพียงหลักร้อยบาท ซึ่งไม่คุ้มค่าเสื่อมราคาและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงถึง 600,000 บาทต่อหน่วย

 ด้านอุปสรรคสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวคือ ต้นทุนก่อสร้างที่พุ่งกระฉูดโดยในอดีต (ราวปี 2557) ต้นทุนค่าก่อสร้างเฉลี่ยอยู่ที่ 9,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้สามารถขายโครงการได้ในราคา 390,000 บาท ทว่าปัจจุบันต้นทุนขยับขึ้นมาสูงถึง 16,000 บาทต่อตารางเมตร ส่งผลให้ราคาบ้านเริ่มต้นขั้นต่ำพุ่งมาอยู่ที่ 600,000 บาทต่อยูนิต ทำให้การพัฒนาบ้านแนวราบแทบเป็นไปไม่ได้เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ดังนั้นการเคหะฯ จึงต้องหันมาปรับโมเดลเน้นพัฒนาเป็นตึกสูง หรือคอนโดมิเนียม ในทำเลเด่นแทน เพื่อประคองฐานะทางการเงินและป้องกันความเสี่ยงจากยอดค้างสต็อก

ย้อนไปก่อนหน้านี้การเคหะฯ พัฒนาโครงการบ้านเอื้ออาทรซึ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ประสบปัญหาการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่านอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้องเข้าไปทำการค้ำประกันสินเชื่อ โดยมีเงื่อนไขว่าหากลูกค้าผิดนัดชำระเกิน 90-93 วัน การเคหะฯจะต้องซื้อคืนอาคารกลับมาทั้งหมด ส่งผลให้เกิดวงจรสินค้าหมุนเวียนกลับคืนคลังเฉลี่ยถึงปีละ 2,000 หน่วยจากพอร์ตลูกหนี้ในระบบธนาคารรวมกว่า 100,000 หน่วย และโครงการที่การเคหะฯบริหารการขายเองอีกกว่า 10,000 หน่วย

ปัจจุบัน สามารถแก้ปัญหาพอร์ตอาคารเก่าเหลือขายเหล่านี้ได้สำเร็จแล้ว โดยมีแผนเคลียร์พอร์ตและส่งมอบอาคารคงคลังทั้งหมดให้เสร็จสิ้นภายในปี 2570 ซึ่งในปีนี้ตั้งเป้าหมายส่งมอบจำนวน 6,900 หน่วย ทำให้พอร์ตคงเหลือปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 7,000 กว่าหน่วยและจะลดลงเหลือเพียง 2,000หน่วยเพื่อรอส่งมอบในปี 2570 ผ่านกลยุทธ์การเปลี่ยนให้ผู้ซื้อยื่นกู้ด้วยตนเอง พร้อมการจัดโปรโมชันจูงใจด้วยอัตราดอกเบี้ย 0%

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตนี้กลับมี ทำเลทอง ของโครงการบ้านเอื้ออาทร เช่น ย่านรังสิต จังหวัดปทุมธานี ปราณบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดเชียงใหม่ (ใกล้สถานที่ราชการ) ที่ราคาประเมินและซื้อขายเปลี่ยนมือพุ่งสูงขึ้นอย่างเด่นชัด จากเดิมที่ การเคหะฯ เคยเปิดขายเริ่มต้นที่ 390,000 บาท ปัจจุบันในตลาดมือสองมีการตกลงซื้อขายขยับขึ้นไปตั้งแต่ 800,000 บาท ไปจนถึงทะลุ 1,000,000 บาทแล้ว