ที่ดินใจกลางเมืองร้อนฉ่า ทุนยักษ์ชิงปักหมุดมิกซ์ยูสแสนล้านดันราคาที่ดินพุ่ง

ที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานครยังคงเป็น สินทรัพย์หายากที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างสีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท และพระราม 4 ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โรงแรมระดับลักชัวรี และเครือข่ายระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อทุกมิติของเมือง

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการมูลค่าหลายหมื่นล้านบาทไปจนถึงกว่าแสนล้านบาทได้เข้ามาปักหมุดในพื้นที่เหล่านี้ ส่งผลให้ภาพรวมของย่านธุรกิจใจกลางเมืองเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จากศูนย์กลางการทำงานสู่การเป็น “เมืองในเมือง” ที่ผสานพื้นที่อยู่อาศัย การค้า การลงทุน และไลฟ์สไตล์ไว้ในพื้นที่เดียวกัน

โดยเฉพาะแนวถนนพระราม 4 ที่ถูกจับตาในฐานะ CBDแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หลังการเข้ามาของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายแห่ง ขณะที่เพลินจิตและสุขุมวิทยังคงเป็นทำเลระดับซูเปอร์ไพรม์ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อกำลังสูงและนักลงทุนต่างชาติ ส่วนสีลมและสาทรยังรักษาสถานะศูนย์กลางธุรกิจดั้งเดิมที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานและที่อยู่อาศัยระดับบนอย่างต่อเนื่อง

ท่ามกลางอุปทานที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งเหลืออยู่ไม่มาก ประกอบกับความต้องการลงทุนที่ยังมีต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายทำเลสำคัญปรับตัวเพิ่มขึ้นและกลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่สะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ได้อย่างชัดเจน โดยผู้ประกอบการยังคงแข่งขันสะสมแลนด์แบงก์เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในระยะยาว ท่ามกลางแนวโน้มการขยายตัวของเมืองและการหลั่งไหลของเม็ดเงินลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศ

มิกซ์ยูสดันราคาที่ดินพุ่ง

อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นของราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ พบว่า มีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยมีตัวแปรหลักมาจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้ามาปักหมุดพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส กันมาก สะท้อนการวิเคราะห์ของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ที่ระบุว่าการ การปรับขึ้นของราคาที่ดินใจกลางเมือง สอดรับกับแผนการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ มากกว่า 10 โครงการในช่วงปี 2569-2572 ซึ่งมีมูลค่ารวมสูงกว่า 4 แสนล้านบาท และจะมีบทบาทสําคัญในการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต

โดยเฉพาะถนนพระราม 4 อย่างโครงการไฮไลต์ “วัน แบงค็อก” โครงการอภิมหาโปรเจ็กต์ บนที่ดินศักยภาพ 108 ไร่ ทำเลหัวมุมถนนวิทยุ-พระราม 4 มูลค่า สูงถึง 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งปัจจุบันเปิดใช้พื้นที่ในเฟสแรก รวมถึง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” โครงการมิกซ์ยูส บนที่ดินเนื้อที่ 24 ไร่ มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท ที่เปิดให้บริการแล้วเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ทำเลย่านพระราม 4 มูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยราคาซื้อขายตลาดอยู่ที่ 3-3.5 ล้านบาทต่อตารางวา

หากย้อนไปก่อนหน้าที่จะมีโครงการยักษ์ดังกล่าวราว 10 ปีก่อน ราคาที่ดินบนถนนพระราม 4 อยู่ที่ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา เท่านั้น เนื่องจากเป็นทำเลที่ไม่ใช่ย่านธุรกิจการค้า พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยและค่อนข้างเงียบสงบซึ่งจะต่างจากฝั่งสุขุมวิทตอนต้นอย่างเพลินจิต ชิดลม

อีกทำเลที่น่าจับตาโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ ย่านศูนย์กลางเมืองโครงการ เซ็นทรัล เอ็มบาสซี เฟส 2 ตั้งอยู่บนพื้นที่ดินเดิมของอดีตสถานทูตอังกฤษเนื้อที่23 ไร่ จากทั้งหมด 35 ไร่ หัวมุมถนนเพลินจิตตัดกับถนนวิทยุ(ด้านหลัง เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ) ที่มีเป้าหมายขยายมิกซ์ยูสลักชัวรีในย่านสุขุมวิทให้ใหญ่ขึ้นมีพื้นที่รีเทลเพิ่มขึ้น 200% มีออฟฟิศ โรงแรม และที่อยู่อาศัยครบวงจรในที่เดียว คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2572 โดยราคาที่ดินขณะนี้อยู่ที่กว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา ในขณะที่ก่อนหน้านี้อยู่ที่ 2.1-2.2 ล้านบาทต่อตารางวา 

ทรัพย์สินจุฬาฯ-วชิราวุธ แลนด์ลอร์ดใหญ่

 มาที่ที่ดินสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) เป็นพื้นที่ทำเลทองใจกลางเมืองย่านปทุมวัน เซ็นทรัล สยามสแควร์ สี่แยกปทุมวัน โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี2570 ซึ่งจะมาเติมเต็ม กับ “สยามสแควร์ วัน” (SQ1) ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และแหล่งรวมร้านอาหารชื่อดังของคนเมือง

สำหรับที่ดินของ PMCU เป็นหน่วยงานดูแลที่ดินทำเลทองเพื่อสร้างรายได้พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 385 ไร่ ได้แก่ โซนสยามสแควร์ แหล่งรวมแฟชั่น สถาบันกวดวิชา และไลฟ์สไตล์ รวมถึงโครงการพื้นที่มิกซ์ยูสและอาคารสำนักงาน เช่นอาคารสยามสเคป (Siam Scape)

ขณะที่โซนสามย่าน  ศูนย์รวมธุรกิจและที่พักอาศัย ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนพญาไทตัดถนนพระรามที่ 4 มีโครงการสำคัญคือ สามย่านมิตรทาวน์ รวมถึงโซนสวนหลวง-สามย่านที่ย่านสตรีทฟู้ดและร้านอาหารชื่อดังตลอดแนวถนนบรรทัดทองที่กำลังมาแรงในขณะนี้

 อีกทำเลไฮไลต์ ที่ดินสำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สิน วชิราวุธวิทยาลัยถือเป็นหนึ่งในแลนด์ลอร์ดรายใหญ่โดยมีที่ดินผืนสำคัญทั้งในย่าน CBD อย่างถนนราชดำริ โดยเฉพาะซอยมหาดเล็กหลวง 1-3) กว่า 67 ไร่ จำนวน28แปลง ล่าสุดที่มีความเคลื่อนไหว ที่ดินโอบายาชิ ราชดำริ เนื้อที่ 6 ไร่ (รวมบ้านสมถวิล)มิกซ์ยูสมูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท ติดกับ สถานี BTS ราชดำริ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2572 หลังจาก โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ กรุงเทพฯ โรงแรมระดับลักชัวรี สูง 45 ชั้นจำนวน 509 ห้อง เปิดให้บริการไปแล้วเมื่อ1ธันวาคม2568 ภายใต้บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) เครือบมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งพัฒนาบนพื้นที่เดิมของเพนนินซูล่า พลาซ่า ที่หมดสัญญาเช่าลง

SC-แสนสิริสร้างนิวไฮ

การสร้างนิวไฮของปิดดีลซื้อขายที่ดินของดีเวลลอปเปอร์ อีกตัวแปรสำคัญที่มีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน อย่างบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือSC ปิดดีลซื้อที่ดินพร้อมอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ราคา สูงถึง ตารางวาละ 3 ล้านบาท ทำเลศักยภาพวิวสวนลุมพินี เนื้อที่รวมประมาณ 2 ไร่ 1 งาน 87 ตารางวา เมื่อปี 2567 พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมอัลตร้าลักชัวรี ราคาขายต่อตารางเมตรต้องมีหลัก 1 ล้านบาทขึ้นไป สร้างแรงกระเพื่อมอย่างมากส่งผลให้ราคาซื้อขายที่ดินทำเลพระราม 4 สูงกว่า 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา

ย้อนไปก่อนหน้านี้ SC ปิดดีลประวัติศาสตร์ซื้อที่ดินย่านหลังสวน บ้านเก่าแก่บนที่ดิน1ไร่เศษ ของคนในตระกูลพิชัยรณรงค์สงครามซึ่งอยู่ตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอีเมื่อปี 2560 โดยสร้างสถิติเป็นที่ดินฟรีโฮลด์ที่แพงที่สุดในประเทศไทยในขณะนั้นด้วยราคา 3.1 ล้านบาท ต่อตารางวา เพื่อพัฒนาโครงการสโคปหลังสวน คอนโดมิเนียม อัลตร้าลักชัวรีภายใต้บริษัท สโคป จำกัด ซึ่ง SC ถือหุ้นใหญ่ โดยมีนายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ นั่งแท่นซีอีโอ อย่างไรก็ตามการปิดดีลประวัติศาสตร์ดังกล่าวนำมาซึ่งการซื้อขายที่ดินใจกลางเมือง ทะลุกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาตามมา จนถึงปัจจุบัน 

เช่นเดียวกับ บมจ.แสนสิริ สร้างประวัติศาสตร์ปิดดีลที่ดินพร้อมอาคาร “ฮักส์ มอลล์” บนถนนสารสิน ย่านปทุมวันวิวสวนลุมพินีในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา นับเป็น ที่ดินราคาสูงที่สุดของประเทศไทย โดยวางแผนพัฒนาโครงการ แฟล็กชิปคอนโดอัลตร้าลักชัวกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีผลทำให้ที่ดินย่านถนนวิทยุ - หลังสวน ราคาทะลุไปที่4ล้านบาทต่อตารางวา ในเวลาอันรวดเร็ว

อย่างไรก็ตามการปิดดีลที่ดินในราคาที่สูง สะท้อนความต้องการที่ดินฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ “ขายขาด” อย่างมาก ในขณะที่ดินใจกลางเมืองค่อนข้างหายากและการซื้อขายได้มาในปัจจุบันมักจะเป็นการซื้อยกอาคารเก่าและทุบทิ้งพัฒนาขึ้นใหม่ ซึ่งการมองหาที่ดินแปลงว่างเปล่าเหมือนในอดีตไม่มีให้เห็นอีกแล้วยกเว้นย่านชานเมือง

จับตาที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์-เยาวราชผืนสุดท้าย

 ที่ดินที่พูดถึงกันมากย่านซูเปอร์ไพร์มแอเรียทำเลทองระดับอัลตร้าลักชัวรี เมื่อสถานทูตเนเธอร์แลนด์ประกาศขายที่ดินแปลงใหญ่ 20 ไร่ บนถนนวิทยุ (ซอยต้นสน) ในขณะที่ทุนยักษ์ใหญ่พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในย่านเดียวกันอย่าง บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา มองว่าไม่สนใจโดยให้เหตุผลว่า ที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ในแผน 5 ปีและมีที่ดินรอพัฒนาในมือมากพออยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม

ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยืนยันว่ามีนักลงทุนจำนวน 1 รายให้ความสนใจประมูล ขณะราคาที่ดินประเมินไว้ที่ 3-3.2 ล้านบาทต่อตารางวา และที่เป็นไฮไลต์ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินฟรีโฮลด์หายากในย่านกลางใจเมือง

ขณะเดียวกันยังมีที่ดินอีกแปลงที่น่าสนใจตั้งอยู่ย่างเยาวราช เนื้อที่ 5 ไร่ เตรียมประกาศขายราคา 1.5 แสนบาทต่อตารางวา และมีนักลงทุนให้ความสนใจ ตั้งอยู่ใกล้กับที่ดินโครงการเวิ้งนครเกษม เยาวราชของ บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC ปัจจุบันอยู่พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่