ลดค่าโอน-จดจำนอง-ผ่อน LTV พยุงอสังหาฯ ฝ่าด่านหินแบงก์เข้มสินเชื่อ

ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวอย่างเปราะบาง ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ต้นทุนการดำรงชีพที่เพิ่มขึ้น และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และยอดขายที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ยังต่ำกว่าระดับปกติ

การที่ภาครัฐเดินหน้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ควบคู่กับการผ่อนคลายหลักเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV จึงถือเป็นมาตรการสำคัญในการช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้าน และประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มศักยภาพ

ลดภาระผู้ซื้อบ้าน

มาตรการดังกล่าวช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้านได้หลายหมื่นบาท โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด ทำให้ผู้บริโภคมีสภาพคล่องมากขึ้น ขณะที่การผ่อนคลาย LTV ช่วยลดข้อจำกัดด้านเงินดาวน์ เปิดโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้เพียงพอ แต่มีเงินออมจำกัด สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

จับตาแบงก์เข้มสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการมองว่า มาตรการดังกล่าวเป็นเพียงแรงกระตุ้นในระยะสั้น เพราะปัจจัยสำคัญที่ยังเป็นอุปสรรค คือ การปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งแม้จะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านค่าธรรมเนียม แต่หากไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ก็ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้

ในอีกมิติหนึ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย เนื่องจากมีห่วงโซ่อุปทานที่เชื่อมโยงกับกว่า 40 ธุรกิจ ทั้งวัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง สถาปนิก วิศวกร รวมถึงแรงงานจำนวนมาก ดังนั้น ทุกหนึ่งโครงการที่สามารถเดินหน้าต่อได้ ย่อมหมายถึงการหมุนเวียนของเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจในวงกว้าง

หากตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่อง ย่อมส่งผลกระทบต่อการลงทุนภาคเอกชน การจ้างงาน และกำลังซื้อของครัวเรือน ซึ่งอาจสะท้อนกลับมายังการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) เนื่องจากภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีบทบาทต่อการลงทุนภายในประเทศและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับระบบเศรษฐกิจ

ลดโอน-จำนองพยุงตลาด

นักวิเคราะห์จึงมองว่า การลดค่าโอนและค่าจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ถือเป็น ยาพยุงตลาด ที่ช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่กำลังซื้อยังเปราะบาง แต่ยังไม่ใช่คำตอบทั้งหมดของการฟื้นตัว

การฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยมาตรการเสริมควบคู่กัน ทั้งการเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มที่มีศักยภาพ การปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือน การสร้างรายได้และการจ้างงาน ตลอดจนการเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและภาคธุรกิจ

อีกประเด็นที่ต้องจับตา คือ หากมาตรการสามารถเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์และระบายสต็อกบ้านสร้างเสร็จได้มากขึ้น จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ ลดภาระต้นทุนทางการเงิน และเปิดโอกาสให้เกิดการลงทุนโครงการใหม่ในช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ซึ่งจะส่งผลเชิงบวกต่อการจ้างงานและการเติบโตของภาคก่อสร้างในระยะถัดไป

ช่วยลดต้นทุน

แม้มาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV จะไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในทันที แต่ถือเป็นกลไกสำคัญในการลดต้นทุน กระตุ้นอุปสงค์ และรักษาแรงขับเคลื่อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยในช่วงที่หลายภาคส่วนยังเผชิญความไม่แน่นอน

โดยความสำเร็จของมาตรการจะขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รายได้ของประชาชน และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเป็นสำคัญ หากทั้งสามปัจจัยปรับตัวดีขึ้นพร้อมกัน ตลาดที่อยู่อาศัยก็มีโอกาสกลับมาเป็นแรงส่งสำคัญต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป