เปิดเงื่อนไขกระตุ้นอสังหาฯ รอบใหม่ ลดค่าโอน-จำนอง พร้อมกู้เต็ม 100%

ภาครัฐเดินหน้าขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง โดยต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย รวมถึงก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ขยายเวลาผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value หรือ LTV) ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน กระตุ้นกำลังซื้อ และประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

มาตรการดังกล่าวครอบคลุมทั้งตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยยังคงสิทธิประโยชน์สำคัญ คือ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และ ลดค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ซึ่งถือเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่ช่วยลดต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนได้อย่างมีนัยสำคัญ

เช็กเกณฑ์ผู้มีสิทธิ-ทรัพย์ที่เข้าร่วมมาตรการ

สำหรับผู้ได้รับสิทธิจะต้องเป็น บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และดำเนินการจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

ทรัพย์สินที่เข้าข่ายได้รับสิทธิประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุด (คอนโดมิเนียม) โดยครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งจากโครงการและบ้านมือสอง

อย่างไรก็ตาม มาตรการยังคงเพดานราคาไว้อย่างชัดเจน คือ ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา รวมทั้งวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญาเช่นเดียวกัน

ประเด็นสำคัญคือ หาก ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์รายการใดรายการหนึ่งเกิน 7 ล้านบาท แม้เพียงรายการเดียว จะไม่ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมเลย และต้องชำระค่าธรรมเนียมในอัตราปกติทั้งหมด

ในส่วนของค่าจดทะเบียนจำนอง จะได้รับสิทธิ์เฉพาะกรณีที่เป็นการจดจำนองซึ่งเกี่ยวเนื่องกับการซื้อขายภายใต้มาตรการเดียวกัน และต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองในคราวเดียวกัน

แม้มาตรการจะครอบคลุมที่อยู่อาศัยหลายประเภท แต่ยังมีธุรกรรมและทรัพย์สินบางประเภทที่ไม่ได้รับสิทธิ์ ได้แก่

• การซื้อขายที่ดินเปล่า
• ที่ดินส่วนเกินที่ไม่ได้เป็นที่ตั้งของอาคาร
• สิ่งปลูกสร้างที่ไม่ใช่ตัวอาคารหลัก เช่น โรงจอดรถแยก ห้องครัวแยก รั้ว หรือโกดัง
• นิติกรรมเฉพาะ เช่น ขายฝาก ขายเฉพาะส่วน โอนชำระหนี้ โอนชำระหนี้จำนอง หรือการนำทรัพย์ที่ได้จากมรดกหรือการให้มาจดจำนอง

ทั้งนี้ จุดประสงค์ของมาตรการยังคงมุ่งช่วยเหลือประชาชนให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พร้อมรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง

LTV เปิดทางกู้บ้านได้เต็ม 100%

นอกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมแล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทยยังได้ขยายเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ออกไปตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมทั้งสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ สินเชื่อ Top-up และสินเชื่อ Refinance ที่ทำสัญญาภายในช่วงเวลาดังกล่าวโดยเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันในหลายกรณีมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และผู้ซื้อบ้านราคาสูง

สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท บ้านหลังแรกยังคงกู้ได้ 100% เช่นเดิม และยังสามารถกู้ตกแต่งเพิ่มได้ 10% แต่บ้านหลังที่ 2 และ 3 ขึ้นไป ซึ่งเดิมกู้ได้เพียง 80-90% และ 70% ตามลำดับ จากเดิมจะต้องวางเงินดาวน์ จะสามารถกู้ได้เต็ม 100%

ส่วนที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท เดิมบ้านหลังแรกกู้ได้เพียง 90% และบ้านหลังที่ 2 กู้ได้ 80% และหลังที่ 3 ขึ้นไป กู้ได้ 70% แต่ภายใต้มาตรการผ่อนคลายใหม่ ทั้งสองกรณีสามารถกู้ได้เต็ม 100% ส่งผลให้ภาระเงินดาวน์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

การขยายเวลาผ่อนคลาย LTV จึงถือเป็นอีกมาตรการสำคัญที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการเปลี่ยนบ้าน ขยับขยายที่อยู่อาศัย หรือซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน

หวังกระตุ้นกำลังซื้อ-ประคองตลาดอสังหาฯ

ในด้านผู้บริโภคแล้ว มาตรการดังกล่าวช่วยลดต้นทุนการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองลงอย่างมาก ขณะที่การผ่อนคลาย LTV ช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อและลดภาระเงินดาวน์ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบคุณสมบัติและเงื่อนไขของมาตรการอย่างละเอียด

การขยายอายุมาตรการในครั้งนี้ จึงอาจสะท้อนได้ว่าภาครัฐยังมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยต้องการแรงพยุงต่อเนื่อง และความพยายามที่จะใช้มาตรการทางการเงินและมาตรการลดภาระค่าใช้จ่ายควบคู่กัน เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่กำลังซื้อยังเปราะบาง

แต่อีกหนึ่งปัจจัยของตลาดที่ยังมองข้ามไม่ได้ยังคงเป็นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและทิศทางเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี จึงเป็นที่น่าติดตามว่าการต่ออายุมาตรการครั้งนี้จะเพียงพอในการกระตุ้นกำลังซื้อและพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวมากน้อยเพียงใด